Земли сельскохозяйственного назначения не потеряли своей значимости. Напротив, спрос на них стремительно растёт, поскольку экономика России во многом зависит от развития агропромышленного комплекса.

Около 386,5 миллионов гектаров земли в нашей стране пригодны для выращивания фруктов, овощей, зерновых культур и ведения животноводства. Эти плодородные территории представляют собой земли сельскохозяйственного назначения. В данной статье мы подробно рассмотрим особенности их использования, а наши юристы помогут вам разобраться во всех важных нюансах.

1. Категории.

Согласно статье 77 Земельного кодекса Российской Федерации, земли сельскохозяйственного назначения представляют собой земельные участки (ЗУ), расположенные за пределами населенных пунктов.

Эти земли подразделяются на множество групп и классов, однако, в целом, можно выделить две основные категории, которые существенно отличаются друг от друга.

На основании Земельного кодекса РФ, эти виды относятся к категории земель сельскохозяйственного назначения:

• Земли для сельскохозяйственного использования;
• Земли для осуществления сельскохозяйственного производства.

К землям для сельскохозяйственного производства могут быть отнесены участки из различных категорий, таких как:

• промышленные земли;
• земли лесного фонда;
• земли населенных пунктов.

В документах для территорий сельскохозяйственного производства указывается соответствующее разрешенное использование — для крестьянско-фермерского хозяйства. Такое использование является временным, поскольку участки передаются юридическим лицам или гражданам для различных целей, например, для организации сельскохозяйственных предприятий.

На этих землях могут располагаться:

• дороги;
• склады;
• административные здания;
• объекты инфраструктуры.

В целом, сюда входит все, что необходимо для обеспечения качественного производства сельскохозяйственной продукции для населения страны.

Земли сельскохозяйственного назначения, находящиеся в пределах поселения, могут иметь два правовых статуса, согласно частям 10 статьи 35 и 3 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации:

• земля, пригодная для дачного строительства;
• земля, предназначенная для индивидуального жилищного строительства (ИЖС).

Если земельные участки (ЗУ) для крестьянско-фермерского хозяйства располагаются непосредственно в границах поселения, они приобретают новый статус — для сельскохозяйственного использования.

На сегодняшний день существует возможность изменить категории земельных участков, если заинтересованное лицо предпримет необходимые меры для включения конкретной территории в границы поселения. Также возможна смена категории, если участок присоединяется к садоводческому некоммерческому товариществу (СНТ) или дачному некоммерческому партнёрству (ДНП). Однако для этого необходимо доказать факт соприкосновения территорий.

Такая смена категорий возможна для земельных участков, предназначенных для:

• личного подсобного хозяйства (ЛПХ);
• крестьянско-фермерского хозяйства (КФХ);
• сельскохозяйственного производства.

2. Особенности.

Особенности использования земель сельскохозяйственного назначения.

Земли населенных пунктов представляют собой территории, отведенные для строительства, развития и роста городов и сел. Согласно статье 83 Земельного кодекса Российской Федерации, эти земельные участки (ЗУ) подразделяются на следующие зоны:

— Жилые;
— Общественно-деловые;
— Рекреационные;
— Инфраструктурные (инженерные и транспортные);
— Производственные;
— Сельскохозяйственного использования и другие.

Земельным и Градостроительным кодексами установлено, что в состав зон сельскохозяйственного использования входят:

— Пашни и сенокосы;
— Пастбища;
— ЗУ с многолетними посадками;
— Сооружения и здания, предназначенные для ведения сельского, дачного, садоводческого хозяйства и личного подсобного хозяйства (ЛПХ).

Особенностью таких участков сельскохозяйственного назначения является то, что они могут использоваться в сельскохозяйственных целях до изменения их назначения. Изменение осуществляется на основании генерального проекта населенных пунктов и инструкции по землепользованию и застройке, которые утверждаются местными администрациями, исходя из реальных потребностей поселения.

Местная администрация в пределах своей компетенции имеет право распоряжаться и управлять всеми ЗУ сельскохозяйственного назначения, расположенными в границах соответствующего поселения. То же самое право распространяется и на недифференцированные территории.

Для земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в будущих границах населенных пунктов, характерен смешанный порядок правового регулирования.

Важно отметить, что даже если ЗУ входит в состав земель населенных пунктов, он может использоваться для нужд аграрного хозяйства.

3. Земли сельскохозяйственного производства: что можно делать на них.

Согласно российскому законодательству, земли сельскохозяйственного назначения предназначены для следующих целей:

1. Садоводство.
2. Личное подсобное хозяйство.
3. Фермерство.
4. Сельскохозяйственное производство растительного сырья и продукции.
5. Разведение рыбы в водоемах.

Таким образом, согласно законодательству, на таких землях запрещено строительство домов и технических сооружений. Однако сельское хозяйство не может существовать без инфраструктуры, поэтому на таких землях разрешено строительство:

• Коровников и курятников.
• Складов для хранения продукции.
• Дорог и гаражей для транспорта.

Кроме того, при соблюдении определенных условий на таких землях допускается строительство дома. Более подробную информацию об этом можно найти ниже.

4. Можно ли строить дома или другие здания.

Статус земель сельскохозяйственного назначения позволяет возводить на них различные постройки. Рассмотрим подробнее, что можно построить на таких землях:

1. Дачные и садовые домики. Эти строения часто встречаются на землях сельскохозяйственного назначения и служат для ведения дачного хозяйства.
2. Хозяйственные постройки. Внутри земельного участка (ЗУ) допускается строительство хозяйственных сооружений.
3. Дома для личного пользования или ведения приусадебного хозяйства. Такие дома могут быть предназначены только для личного использования и не должны использоваться для коммерческих целей.
4. Строения для хранения урожая и заготовок. На землях сельскохозяйственного назначения можно строить складские помещения или погреба с определённым температурным режимом, предназначенные для хранения урожая и заготовок на зиму.
5. Коттеджи не выше трёх этажей. В таких коттеджах может проживать только одна семья.

Перед тем как начать строительство на землях сельскохозяйственного назначения внутри населённых пунктов, необходимо оформить участок в собственность и получить специальное разрешение на застройку. Также следует разработать проект дома, а после завершения строительства зарегистрировать постройку.

При соблюдении определённых условий на землях сельскохозяйственного назначения можно возвести дом. Наши юристы с радостью проконсультируют вас по этому вопросу и помогут подготовить все необходимые документы для получения разрешения на строительство.

5. Прочие разрешенные действия.

Земельные участки сельскохозяйственного назначения, также известные как угодья, могут быть переданы во владение как юридическим, так и физическим лицам.

В свою очередь, эти лица могут осуществлять на таких землях следующие виды деятельности:

• Создание инфраструктуры для обеспечения полного цикла производства сельскохозяйственной продукции;
• Разработка, выращивание и обработка сельскохозяйственных товаров;
• Проведение исследовательских работ в научных и учебных целях.

Пример:

Участок, расположенный на территории садоводческого некоммерческого товарищества (СНТ), может иметь правовой статус «для сельскохозяйственного назначения». Это означает, что он может использоваться как для садоводческой деятельности, так и для огородничества.

Собственник земельного участка (ЗУ) должен использовать его строго по назначению. Например, если ему предоставили участок для огородничества, то возвести на нём капитальное строение, пригодное для круглогодичного проживания, не получится. В случае несоблюдения этих требований участок может быть изъят.

6. Чем запрещено заниматься.

Пахотные земли не предназначены для ведения коммерческой деятельности. Если вы решите построить трёхэтажный коттедж или гостиницу на таком участке, то рискуете получить немалый штраф от государства.

Состояние земель и использование территорий сельскохозяйственного назначения тщательно контролируются властями.

На землях сельскохозяйственного назначения запрещено вести коммерческую деятельность. Если вы столкнулись с какими-либо проблемами, связанными с использованием участка не по назначению, наши юристы готовы дистанционно помочь вам в их разрешении.

7. Включение участков сельхозназначения в границы населенных пунктов.

В соответствии со статьей 84 Земельного кодекса Российской Федерации, существует возможность изменения территориальных границ населенных пунктов. Этот процесс включает в себя корректировку генерального плана села, городского поселения или муниципального образования. Изменения могут затронуть пределы поселений, которые ранее располагались на территории муниципального образования.

Порядок принятия и подготовки генерального плана поселения регулируется статьями 24 и 25 Градостроительного кодекса Российской Федерации. Включение сельскохозяйственных земельных участков (ЗУ) в границы населенных пунктов не лишает собственников этих наделов их прав на данную территорию.

Любое заинтересованное лицо имеет право подать прошение о включении своего ЗУ сельскохозяйственного назначения в границы населенного пункта.

Для этого необходимо направить в органы местного самоуправления следующие документы:

• кадастровый план ЗУ, который вы хотите включить в границы населенного пункта;
• заявление о включении ЗУ в границы населенного пункта;
• правоустанавливающие документы на ЗУ.

Местные органы самоуправления совместно с землевладельцем готовят и запрашивают в соответствующих службах:

• справку из ветеринарной службы о том, что на данном ЗУ отсутствуют санитарно-защитные зоны и скотомогильники;
• заключение о сельскохозяйственной ценности ЗУ.

Важно отметить, что при подготовке включения аграрного ЗУ в границы населенного пункта следует учитывать, что участки должны использоваться в строгом соответствии с их целевым назначением и допустимым использованием, соответствующим земельным зонам. Границы населенных пунктов призваны разделять такие территории с земельными наделами иных категорий.

Согласно статье 24 Градостроительного кодекса Российской Федерации, расположение ЗУ, выбор типа его разрешенного использования и строительство на нем осуществляются исключительно в соответствии с условиями утвержденного градостроительного план-проекта.

Местные органы власти всегда учитывают следующие важные факторы:

• возможность обеспечить переводимый ЗУ технической, транспортной и общественной инфраструктурой;
• примыкание ЗУ к границам населенного пункта и наличие доступа к существующим объектам, который может быть ежедневным, периодическим или нерегулярным;
• отсутствие зоны охраны от объектов, которые не рекомендуется размещать в пределах населенных пунктов;
• отсутствие на присоединяемом ЗУ санитарно-защитной зоны, а также объектов промышленности, производства и сооружений, включая скотомогильники;
• низкая аграрная ценность ЗУ.

Какое бы решение ни приняли органы государственной власти, всегда есть возможность обжаловать его в суде в течение трех месяцев со дня получения акта на руки.

Кроме того, следует учитывать, что после перехода ЗУ в состав наделов населенных пунктов его кадастровая стоимость, скорее всего, изменится.

8. Судебная практика: порча сельхозземель.

Государственный орган обнаружил, что Общество незаконно размещало грунт, а именно речной песок, на сельскохозяйственных землях. В связи с этим, согласно части 2 статьи 8.6 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях, было принято решение о привлечении пользователя к административной ответственности.

Затем государство подало в суд исковое заявление, в котором были выдвинуты следующие требования:

1. Возместить вред, причиненный почве как объекту охраны окружающей среды.
2. Обязать ответчика в течение двух месяцев разработать проект рекультивации нарушенных земель.
3. В тот же срок провести рекультивацию нарушенных земель.

Арбитражный суд первой инстанции рассмотрел дело и удовлетворил требования истца. Апелляция и кассация признали решение законным, что было зафиксировано в Постановлении Арбитражного суда Поволжского округа от 5 сентября 2019 года по делу № А55-22101/2018.

9. Частые вопросы.

Какой вид разрешенного использования подходит для строительства жилого дома?

Если вы планируете возвести жилой дом, то вам следует обратить внимание на земельные участки (ЗУ) с одним из двух видов разрешенного использования: «Ведение дачного хозяйства» или «Ведение садоводства».

Какие виды разрешенного использования существуют для земель сельскохозяйственного назначения?

На землях сельскохозяйственного назначения можно осуществлять различные виды деятельности, такие как создание личных или фермерских хозяйств, выращивание овощных и плодовых культур, осуществление сельскохозяйственной деятельности предприятиями, организация дачных, садоводческих или огороднических товариществ, научно-исследовательская работа, а также разведение животных, рыб и насекомых.

Что такое залежные земли?

Залежные земли — это участки, которые ранее были распаханы, но в течение длительного времени (десяти и более лет) не используются.

Как перевести землю из земель сельскохозяйственного назначения в другие категории?

Для этого заинтересованное лицо должно составить ходатайство о переводе земельного участка из одной категории в другую.

10. Заключение эксперта.

Если земельный участок сельскохозяйственного назначения находится в границах населённого пункта, то его можно использовать как для выращивания сельскохозяйственной продукции, так и для строительства жилых домов. При этом необходимо соблюдать все законодательные требования.