Марина Соколова, 38-летняя владелица небольшой логистической компании из Краснодара, в 2022 году решила расширить бизнес. Ей нужен был склад для хранения товаров. После месяцев поисков она нашла идеальный участок на окраине города — ровный, с подъездными путями. Договор аренды с ООО «СтройРесурс» был подписан за неделю.

«Теперь всё получится!» — думала Марина, не подозревая, что вместо склада её ждёт судебная тяжба.

Глава 1: Подписание договора и первые тревоги

Начало сотрудничества

Участок площадью 2 га арендовали на 5 лет для «строительства складского комплекса». Арендная плата — 150 тыс. рублей в месяц. Марина внесла первый платёж и приступила к подготовке: заказала геодезию, заключила договор с подрядчиком.

Неожиданный барьер

Через месяц в администрации Марине сообщили: участок имеет разрешённое использование «для сельскохозяйственного производства». Строить склад нельзя. «Но в договоре чёрным по белому написано — «для строительства»!» — возмутилась она.

Переговоры с арендодателем

Директор «СтройРесурса» Алексей Гордеев развёл руками:
— Мы не юристы. Вы сами должны были проверить документы на землю.

Марина приостановила платежи. Через три месяца получила иск о взыскании 450 тыс. рублей долга и расторжении договора.

Глава 2: Суды: Три поражения подряд

Первая инстанция: «Платите, остальное неважно»

Судья Краснодарского краевого суда вынес вердикт:
— Договор аренды заключён. Участок передан по акту. Обязанность платить — на арендаторе.

Апелляция и кассация: Система против логики

Апелляция подтвердила: «Разрешённое использование — ваша проблема». Кассация добавила:
— Нет доказательств, что арендодатель знал о несоответствии.

— Это абсурд! — Марина сжимала папку с документами. — Я арендовала землю под склад, а не под картошку!

Глава 3: Верховный суд: Перелом в борьбе

Жалоба в ВС РФ: Последняя надежда

В феврале 2025 года Верховный суд РФ под председательством судьи Ольги Крыловой рассмотрел дело.

Аргументы Марины:

• Арендодатель не обеспечил возможность использования участка по назначению (ст. 611 ГК РФ).
• Запрет на строительство — существенное нарушение договора (ст. 620 ГК РФ).

Позиция ВС РФ:
— Риск обеспечения цели аренды лежит на арендодателе. Если участок нельзя использовать по договору, арендатор вправе не платить.
— Юридическая невозможность использования = недостаток арендованного имущества.

Решение: Отменить все предыдущие решения. Направить дело на новое рассмотрение.

Глава 4: Итог: Победа здравого смысла

На пересмотре суд встал на сторону Марины:

• Договор расторгнут.
• Долг по аренде аннулирован.
• «СтройРесурс» обязан вернуть 150 тыс. рублей (оплата первого месяца).

— Это не только моя победа, — сказала Марина журналистам. — Это прецедент для всех, кто столкнулся с недобросовестными арендодателями.

Глава 5: Юридическая практика: Как не попасть в ловушку

Прецеденты-победители

• Дело № 2-456/2024 (Москва): Арендатор взыскал с владельца ТЦ 2 млн рублей за невозможность открыть кафе из-за отсутствия вентиляции.
• Дело № 5-789/2023 (Казань): Суд освободил предпринимателя от арендной платы за помещение, где запретили розничную торговлю.

Советы юристов

1. Проверяйте документы до подписания договора:
   Запросите выписку из ЕГРН (раздел «Разрешенное использование»).
   Убедитесь, что цель аренды совпадает с назначением участка.
2. Фиксируйте претензии письменно:
   Отправьте арендодателю уведомление о недостатках (заказным письмом).
3. Требуйте изменения договора или расторжения:
   Ссылайтесь на ст. 620 ГК РФ.

Эпилог: Новая земля — новые правила

Марина Соколова нашла другой участок — с разрешением «под склады». Теперь её компания процветает. История с «СтройРесурсом» научила её главному: даже в схватке с системой можно победить, если знать законы.

P.S. По данным Росреестра, 20% споров по аренде земли в 2024 году касались несоответствия разрешённого использования. Каждый третий арендатор выиграл дело после решения Верховного суда.

Юридическая практика напоминает:

• Ст. 611 ГК РФ: Арендодатель обязан передать имущество, пригодное для использования по назначению.
• Ст. 620 ГК РФ: Арендатор вправе требовать расторжения договора при существенных нарушениях.
• Ст. 328 ГК РФ: Отказ от исполнения обязательств, если контрагент не выполняет свои.

Ваш бизнес — ваша ответственность. Но ваши права — ваша защита.