Каждые 40 минут в России фиксируют новый случай мошенничества с недвижимостью. Только за 2024 год пострадало 6 184 человека, а ущерб исчисляется миллиардами рублей. В 2025 году аферисты используют ИИ, поддельные электронные подписи и психологическое давление. Разбираемся, как защитить жилье и деньги.

🔥 Главное за 30 секунд: Что изменилось в 2025 году?

• Искусственный интеллект — мошенники подделывают голоса родственников и «сотрудников спецслужб».

• Электронные подписи — участились случаи кражи ЭЦП для переоформления квартир.

• Закон 518-ФЗ — усилена защита владельцев «ранее учтенных объектов» (старая недвижимость без ЕГРН).

• Период охлаждения — предлагают ввести 3-4 дня на отмену подозрительных сделок.

❓ Почему мошенники любят недвижимость? Цифры и факты

• 95% афер — с вторичным жильем. Новостройки в группе риска только при переуступке прав.

• 67% жертв — люди старше 60 лет. Пенсионеров запугивают «рейдерским захватом» или «блокировкой счетов».

• 1 из 3 сделок с занижением цены в договоре — приводит к суду.

💡 Реальный случай из практики: Анне (64 года) позвонил «сын». Голос, синтезированный ИИ, кричал: «Мама, я попал в ДТП! Срочно переоформи квартиру на моего адвоката!». Женщина едва не лишилась жилья.

⚠️ Топ-5 схем мошенничества в 2025 году: Как распознать и что делать?

1. Продажа чужой квартиры через поддельные документы

Как работает:

• Аферисты снимают жилье, подделывают паспорт собственника и выписку ЕГРН.

• Покупателю показывают квартиру, берут задаток и исчезают.

Как проверить:

1. Сравните фото в паспорте продавца с его внешностью: водяные знаки, печати, шрифт.  
2. Закажите электронную выписку ЕГРН через Госуслуги — она защищена ЭЦП Росреестра.  
3. Проверьте доверенность по QR-коду на сайте Федеральной нотариальной палаты.

2. «Срочная сделка» с занижением цены

Ловушка: Покупатель предлагает указать в договоре сумму ниже реальной («сэкономим на налогах!»), а разницу передать наличными. После регистрации он исчезает, а оставшиеся деньги не платит.

Защита:

• Откажитесь от сделки, если покупатель настаивает на занижении цены.

• Используйте счет эскроу: банк заблокирует деньги, пока Росреестр не подтвердит переход прав.

3. Мошенничество с электронной подписью (ЭЦП)

Новая угроза 2025: Злоумышленники взламывают аккаунт на Госуслугах и оформляют ЭЦП. За 15 минут они могут:

• Переписать квартиру на подставное лицо;

• Взять кредит под залог вашей недвижимости.

Как защититься:

• Включите СМС-оповещения Росреестра об изменениях в ЕГРН.

• Установите двухфакторную аутентификацию на Госуслугах.

• Раз в 3 месяца заказывайте выписку ЕГРН — бесплатно через МФЦ.

4. Аферы с арендой: «лжехозяин» и шантаж

Схема:

• Мошенник снимает квартиру, делает копию ключей и выдает себя за собственника.

• Он собирает депозиты с 5–10 «арендаторов» и пропадает.

Что делать арендодателю:

✍️ Добавьте в договор аренды пункт:
«Арендатор не вправе снимать копии с ключей без письменного согласия собственника. За нарушение — штраф 50 000 ₽».

Если вы арендатор:

• Требуйте показать выписку ЕГРН с ФИО владельца.

• Переводите оплату только после подписания акта приема-передачи.

5. Искусственный интеллект в аферах: голосовые глубокфейки

Сценарий 2025:

• Вам звонит «родственник» или «сотрудник ФСБ» и требует срочно переписать квартиру «для защиты от рейдеров».

• Голос и лицо на видео — точная копия реального человека, созданная ИИ.

Как не попасться:

• Повод: позвоните родственнику по известному номеру.

• Помните: госорганы никогда не просят переоформлять недвижимость по телефону.

📊 Таблица: Сравнение схем мошенничества и ущерба в 2025 году

Данные на основе статистики МВД РФ за 2024–2025 гг.

🛡 Инструкция: Как проверить квартиру перед покупкой? Чек-лист из 7 шагов

1. Проверьте выписку ЕГРН

   • Бесплатный способ: закажите через Госуслуги → раздел «Росреестр».

   • Смотрите графы: правообладатель, обременения (арест, ипотека), история переходов прав.

2. Убедитесь в дееспособности продавца

   • Попросите справку из психдиспансера и наркологического диспансера. Если отказывает — это красный флаг!

3. Проверьте «юридическую чистоту»

   • Нет ли прописанных отказников от приватизации? Они имеют право жить в квартире даже после продажи.

   • Если жилье куплено в браке — нужно нотариальное согласие супруга на продажу (ст. 35 СК РФ).

4. Изучите историю квартиры

   • Закажите расширенную выписку ЕГРН о переходе прав — если владельцы менялись чаще 3 раз за 2 года, вероятна мошенническая схема 6.

5. Встретьтесь с соседями

   • Спросите: «Сколько лет тут живет продавец? Были ли конфликты?»

6. Осторожно с задатком!

   • Передавайте деньги только по предварительному договору с условием: «Задаток возвращается, если сделка сорвалась по вине продавца».

7. Используйте безопасный расчет

   • Аккредитив или эскроу — банк заморозит деньги, пока вы не зарегистрируете право собственности.

📝 Шаблоны документов для защиты от мошенников

Заявление в полицию о мошенничестве

Начальнику ОВД по __________ району
От [Ваше ФИО], адрес: ______________
Заявление о возбуждении уголовного дела
«__» ______ 2025 г. я заключил договор купли-продажи квартиры по адресу: ________ с гр. [ФИО продавца]. В ходе сделки выяснилось, что [описание обмана: например, «поддельная выписка ЕГРН», «недееспособность продавца»].
Прошу:

1. Возбудить уголовное дело по ст. 159 УК РФ (мошенничество);

2. Наложить арест на квартиру;

3. Провести допрос свидетелей [ФИО, телефоны].
   Приложения: копия ДКП, выписка ЕГРН, аудиозаписи переговоров.

Жалоба на бездействие приставов (если мошенник скрывается)

Начальнику ОСП УФССП по __________ области
От [Ваше ФИО]
Жалоба на бездействие судебного пристава [ФИО]
«__» ______ 2025 г. вынесено решение суда № ______ о взыскании с [ФИО мошенника] _____ руб. Исполнительный лист передан в ОСП [дата], но пристав не предпринял действий: не наложил арест на счета, не объявил в розыск.
Прошу:

1. Отменить постановление об окончании исполнительного производства;

2. Привлечь пристава к дисциплинарной ответственности.

3. Примеры шаблоны и заявления находятся в разделе документы тут…

🔮 Что будет дальше? Законодательные изменения в 2025–2026 годах

• Период охлаждения: Если предложение юриста Александра Хаминского поддержат, у собственников будет 3–4 дня на отмену сделки после подписания договора.

• Запрет на снятие наличных после продажи недвижимости — деньги будут замораживаться на 10 дней для проверки легальности.

• Обязательная регистрация в ЕГРН для «ранее учтенных объектов» по закону 518-ФЗ — это защитит старую недвижимость от перепродажи.

💎 Заключение: 5 железных правил для безопасной сделки

1. Не верьте срочности — если продавец давит («Подпишите сегодня, иначе куплю у другого!»), это 99% афера.

2. Проверяйте через Госуслуги — электронная выписка ЕГРН и проверка доверенности займут 15 минут, но спасут миллионы.

3. Используйте эскроу — банк надежнее, чем расписка «на салфетке».

4. Требуйте справки о дееспособности — особенно если продавец старше 70 лет или ведет себя странно.

5. Подключите SMS-оповещения Росреестра — это бесплатно и мгновенно предупредит о попытке переоформления вашей квартиры.

Последний совет от юриста: Если вы уже стали жертвой мошенников — не паникуйте! Обращайтесь в полицию в течение 48 часов. По ст. 159 УК РФ ущерб от 250 000 ₽ — это уголовное преступление, и у правоохранителей есть инструменты для розыска аферистов.