Содержание статьи:
Когда сосед становится свидетелем
История гражданки Н. началась как типичная схема «серой» аренды, но превратилась в прецедент, изменивший правила игры для миллионов россиян. Владелица нескольких квартир в Челябинске, зарегистрированная как ИП с видом деятельности «аренда недвижимости», годами декларировала мизерные доходы — всего 100–200 тыс. рублей в год15. Но в 2022 году ФНС, проанализировав банковские переводы и объявления на Avito, выявила несоответствие: реальные доходы Н. от посуточной аренды превышали заявленные в 10 раз.
Расследование ФНС: Технологии против «серых» схем
- Автоматический мониторинг переводов
ФНС использует систему АИС «Налог-3», которая анализирует регулярные поступления на карты. Например, ежемесячные суммы в 30–50 тыс. рублей от разных лиц — сигнал для проверки3. В случае Н. система отметила 127 переводов за три года от одних и тех же арендаторов. - Тайные покупатели и звонки «арендаторам»
Сотрудники ФНС нередко внедряются в ряды потенциальных клиентов. Они звонят по объявлениям, запрашивают договоры и даже посещают квартиры под видом съемщиков. У Н. таких документов не было — все сделки заключались устно. - Данные Росреестра и УК
Управляющие компании передают в ФНС сведения о долгах за ЖКУ. Если собственник не платит за свет, но сдает жильё, это становится поводом для проверки. В деле Н. жалоба пришла от соседей, уставших от шумных арендаторов.
Суды: Битва за доказательства
Первоначально суды встали на сторону Н. Судья Арбитражного суда Челябинской области отметил: «Свидетельские показания арендаторов не подтверждены платежными документами. Налоговая база определена произвольно»1. Из 3,2 млн рублей взыскание сократили до 2,2 млн.
Почему Верховный суд всё изменил?
Коллегия ВС РФ указала на два ключевых нарушения:
- Отсутствие документов у Н. — если налогоплательщик не ведет учет, ФНС вправе использовать любые данные, включая показания.
- Систематичность нарушений — Н. годами подавала «нулевые» декларации, игнорируя статус ИП.
«Налогоплательщик не может уклоняться от обязанности доказывать свои доходы, а затем оспаривать методы их расчета», — резюмировал ВС РФ.
Прецеденты: От шумных соседей до банковских переводов
- Дело Елены Новоселовой (2024)
Женщина из Казани попала под проверку после жалобы соседа на шум. Арендаторы подтвердили, что платили ей 25 тыс. рублей ежемесячно наличными. Суд обязал Новоселову доплатить 275 тыс. рублей. - Рейд по «резиновым» квартирам
В Москве ФНС выявила сеть из 40 квартир, где владельцы регистрировали мигрантов за деньги. Налоговые доначисления превысили 15 млн рублей.
Что изменится в 2025 году: Новые правила игры
- Прогрессивный НДФЛ — доходы от аренды свыше 5 млн рублей в год будут облагаться по ставке 22%.
- Обязательный НДС для ИП на УСН — если доход за 2024 год превысил 60 млн рублей.
- Амнистия для «дробящих» бизнес — тех, кто делил квартиры между родственниками, чтобы снизить налоги, освободят от штрафов при добровольном перерасчете.
Советы арендодателям: Как избежать участи гражданки Н.
- Выберите легальный статус
Самозанятость — 4–6% от дохода, но максимум 2,4 млн рублей в год3.
ИП на патенте — фиксированный платеж, зависит от региона. В Москве патент на аренду однокомнатной квартиры стоит 54 тыс. рублей в год. - Фиксируйте всё на бумаге
Даже при устной договоренности составляйте расписку. В деле Н. отсутствие документов стало роковой ошибкой. - Платите налоги через приложение
Сервис «Мой налог» позволяет перечислять 13% с аренды в три клика. В 2024 году через него задекларировано 12 млрд рублей.
Заключение: Цена «серых» схем
История гражданки Н. — не просто история о 3 млн рублей. Это сигнал: ФНС переходит от ручных проверок к Big Data. В 2024 году искусственный интеллект выявил 48 тыс. нелегальных арендодателей, доначислив 9,7 млрд рублей.
Парадокс системы: чем больше технологий внедряет ФНС, тем выше риски для рядовых арендодателей. Но и выход есть — легализация перестала быть роскошью. Как сказал юрист Егор Фурин: «Платите налоги и спите спокойно. Или готовьтесь к тому, что за вами придут».