За первый квартал 2025 года Банк России зафиксировал 4,6 тыс. жалоб на ипотечное кредитование — на 60% больше, чем за аналогичный период 2024-го. Основной повод недовольства — рост цен на квартиры по льготным программам, спровоцированный скрытыми комиссиями банков застройщикам. Несмотря на отказ крупных игроков (Сбер, ВТБ, Совкомбанк) от этой практики в мае 2025-го, последствия для рынка оказались необратимыми: стоимость квадратного метра на первичке за 2024 год выросла на 26%, а доступность жилья достигла исторического минимума.
Ключевые факты:
Скрытые надбавки. В 2023–2024 годах банки взимали с девелоперов комиссии в 4–10% за подключение к льготным программам. Эти расходы закладывались в цену квартир, увеличивая стоимость квадратного метра на 7–15% .
Парадокс господдержки. 70% ипотечных кредитов в 2025 году выдаются по льготным программам, но государственное субсидирование (24% годовых) не компенсирует банкам потери от низких ставок (6%), что вынуждает их искать альтернативные источники дохода .
Инфляционный дисбаланс. Цены на новостройки растут в 1,5 раза быстрее общей инфляции. По данным ЦБ, разрыв между первичным и вторичным рынком достиг 57%, а переплата по рыночной ипотеке (32% годовых) превышает стоимость жилья в 7 раз .
Анализ: как банки и девелоперы создали ценовой пузырь
1. Механизм скрытых комиссий: кто платит за «льготы»
До мая 2025 года схема работы банков с застройщиками напоминала замкнутый круг:
Шаг 1. Банк предлагал девелоперу подключиться к льготной программе (например, семейной ипотеке под 6%).
Шаг 2. В обмен на доступ к субсидируемым кредитам застройщик платил банку комиссию — до 10% от суммы каждого выданного займа.
Шаг 3. Девелопер компенсировал издержки, повышая цену квадратного метра. В итоге семья, взявшая кредит на квартиру за 10 млн рублей, фактически переплачивала 1–1,5 млн из-за скрытой надбавки .
Пример: В IV квартале 2024 года средняя цена квадратного метра в новостройках достигла 178 тыс. рублей. Для сравнения: в 2023-м аналогичный показатель составлял 141 тыс. рублей .
2. Почему отмена комиссий не остановила рост цен
Инфляция издержек. Строительные компании столкнулись с удорожанием материалов на 18–22% в 2024 году (данные Росстата), а зарплаты рабочих выросли на 15%. Это заставило девелоперов сохранять высокие цены даже после отказа от комиссий .
Монополизация рынка. Крупные игроки (например, ПИК и «Эталон») контролируют 45% первичного рынка в Москве и 30% в регионах. Их доминирование позволяет диктовать цены без оглядки на спрос .
Психология покупателя. Как отметил экономист Владимир Чернов, россияне оценивают жильё не по общей стоимости, а по размеру ежемесячного платежа. Пока льготная ипотека «съедает» лишь 25–30% дохода семьи, спрос останется высоким .
3. Роль государства: благие намерения и системные провалы
Госпрограммы, призванные сделать жильё доступным, дали обратный эффект:
Семейная ипотека. Субсидирование ставки до 6% привело к ажиотажу: за 2024 год объём выданных кредитов вырос на 40%, но цены «съели» выгоду от низких процентов.
Ограниченная поддержка. Государство компенсирует банкам только 24% ставки (ключевая ставка 21% + 3 п.п.), тогда как рыночные кредиты выдаются под 32%. Это делает льготные программы убыточными для кредиторов без дополнительных комиссий .
Прогнозы: что ждёт рынок в 2025–2026 годах
1. Сценарии для застройщиков
Стагнация цен. Эксперты «Эксперт РА» прогнозируют замедление роста до 5–7% к концу 2025 года, но снижения не ожидают. Даже «трудные» квартиры с плохой планировкой будут продаваться с дисконтом не более 10% .
Риск перепроизводства. В Москве и Санкт-Петербурге объём ввода жилья в 2024 году превысил спрос на 15%. Это может привести к локальным кризисам переполнения рынка, особенно в сегменте экономкласса .
2. Последствия для банков
Сокращение льготных программ. Без комиссий и увеличения господдержки банки начнут сворачивать участие в субсидируемой ипотеке. По оценкам Freedom Finance, объём выдачи снизится на 20–25% уже во II полугодии 2025-го .
Рост просрочек. При ключевой ставке 21% даже льготные платежи становятся неподъёмными для части заёмщиков. Доля проблемных кредитов может вырасти с 3% до 7% к 2026 году .
3. Альтернативы для покупателей
Вторичное жильё. Цены здесь растут медленнее (на 12% в 2024 году), но отсутствие господдержки и высокие ставки делают покупки недоступными для 70% семей .
Аренда с выкупом. Девелоперы начинают тестировать схемы, где арендатор постепенно выкупает квартиру. Однако такие программы пока покрывают менее 1% рынка .
Выводы: как разорвать порочный круг
Реформа господдержки. Чтобы сохранить льготные программы, Минфину придётся увеличить компенсацию банкам до 28–30% ставки. Это потребует дополнительных 200–250 млрд рублей из бюджета, но предотвратит коллапс ипотечного рынка .
Жёсткий контроль цен. Введение предельных надбавок для застройщиков, участвующих в госпрограммах, как это сделано в Белоруссии, поможет сдержать инфляцию.
Стимулирование конкуренции. Снижение административных барьеров для малых строительных компаний и развитие кооперативного жилья позволят打破 монополию крупных игроков.
Заключение
Российский ипотечный кризис — это история о том, как благие цели государства обернулись системным дисбалансом. Банки, застройщики и регулятор, преследуя сиюминутную выгоду, лишили миллионы семей надежды на собственное жильё. Исправить ситуацию можно только через радикальную реформу: пересмотр принципов субсидирования, жёсткий контроль над издержками и прозрачность ценообразования. Иначе рынок ждёт либо коллапс, либо новый виток ценовой спирали.