Представьте ситуацию: вы арендодатель, и ваш арендатор больше не нуждается в помещении. Или вы арендатор, который нашел вариант лучше. А может, просто сотрудничество не сложилось. Судебные тяжбы? Отказ от диалога? Зачем, если есть цивилизованный, быстрый и безболезненный способ — расторжение договора аренды по соглашению сторон. Давайте разберем, как это сделать правильно в 2025 году, избежав ошибок и конфликтов.

❓ Почему Соглашение Сторон — Идеальный Вариант

Это не просто «бумажка»! Это ваш страховой полис от будущих споров. Вот почему юристы единогласно рекомендуют этот способ:

• ⏱️ Скорость: Расторжение вступает в силу моментально после подписания соглашения. Никаких сроков ожидания, как при одностороннем отказе.

• 💰 Экономия: Нет судебных издержек, госпошлин, трат на юристов для длительных тяжб.

• 🤝 Контроль: Вы сами договариваетесь об условиях выхода из договора: сроки, расчеты, возврат имущества.

• 🛡️ Безопасность: Риск оспаривания сделки в суде — минимум 1% против 60–70% при расторжении в одностороннем порядке.

📌 Важно! Даже если в договоре аренды не прописано право на досрочное расторжение по согласию сторон, вы МОЖЕТЕ его оформить. Это разрешено ст. 450, 452 ГК РФ.

⚖️ Юридические Основы: Что Говорит Закон в 2025 Году

• Статья 450 ГК РФ: Расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом или договором.

• Статья 452 ГК РФ: Соглашение о расторжении заключается в той же форме, что и сам договор аренды. Если договор был нотариальным — соглашение тоже заверяем у нотариуса! Если регистрировали в Росреестре (для аренды > 1 года) — регистрируем и расторжение.

• Статья 453 ГК РФ: Обязательства сторон прекращаются с момента подписания соглашения, если иное в нем не указано.

Пример из практики: ООО «Альфа» арендовало склад у ООО «Бета» с 2023 года. В 2025-м арендатор решил сократить площади. Суть проблемы: В договоре не было условия о досрочном выходе. Решение: Стороны подписали соглашение о расторжении, где прописали:

«Договор аренды №45 от 24.08.2023 расторгается с 21.10.2025. Арендатор освобождает помещение до 04.11.2025 и передает ключи по акту».
Сделка прошла без суда и претензий.

📝 Пошаговая Процедура Расторжения: 5 Ключевых Этапов

1️⃣ Инициатива: Кто Первый Делает Шаг

• Отправьте письменное предложение контрагенту. Укажите:

  • Причины расторжения (желательно, но необязательно);

  • Сроки освобождения помещения;

  • Условия расчета (например, погашение задолженности).

✉️ Образец письма:
«ООО «СтарЛайт» предлагает расторгнуть Договор аренды офиса №12 от 15.03.2024 с 30 августа 2025 года. Арендатор обязуется погасить задолженность по арендной плате до 25.08.2025 и передать помещение по акту. Просим ответить в течение 10 рабочих дней».

2️⃣ Переговоры: Обсуждаем «Больные Точки»

• Что согласовать до подписания:

  • Дата прекращения договора;

  • Расчеты (арендная плата, коммуналка, пени);

  • Состояние имущества (кто ремонтирует?);

  • Порядок возврата ключей, документов.

Совет: Проведите сверку взаиморасчетов и подпишите акт. Это исключит претензии в будущем!

3️⃣ Подготовка Соглашения: Составляем Без Ошибок

Шаблон должен включать:

👉 СКАЧАТЬ ОБРАЗЕЦ СОГЛАШЕНИЯ

4️⃣ Подписание и Передача Имущества

• Правила безопасности:

  • Подписывайте 2 экземпляра (по одному для каждой стороны).

  • Если договор регистрировался в Росреестре — подайте соглашение на регистрацию (срок — 5 рабочих дней).

  • Составьте акт приема-передачи помещения: опишите состояние стен, пола, оборудования. Сфотографируйте!

⚠️ Типичная ошибка: Арендатор вернул ключи без акта. Через месяц арендодатель требует компенсацию за «разбитое окно». Без акта доказать свою невиновность почти невозможно.

5️⃣ Исполнение Обязательств: Последние Штрихи

• Убедитесь, что:

  • Арендная плата перечислена полностью;

  • Коммунальные услуги оплачены;

  • Ключи и пропуски возвращены.

🚫 Риски, Которые Можно Избежать: Чек-лист

1. Неправильная форма соглашения
   Если основной договор был нотариальным, а соглашение о расторжении — нет, его могут оспорить (ст. 452 ГК РФ).

2. Молчание контрагента
   Не получили ответа на предложение о расторжении? Ждите 30 дней, затем смело идите в суд (п. 2 ст. 452 ГК РФ).

3. Скрытые долги
   Проверьте перед подписанием:

   • Оплату ЖКУ;

   • Налоги (если арендатор — ИП/юрлицо);

   • Пени за просрочку аренды.

4. Повреждение имущества
   Требуйте подписать акт возврата! В нем фиксируйте:
   «Стены — без повреждений, сантехника исправна, электропроводка функционирует».

📑 Шаблоны Документов (Скачивайте и Адаптируйте!)

1. Письмо-предложение о расторжении

[Шапка на бланке организации]  
05 августа 2025 г.  
№ 45/07  

ООО «Солнечный ветер»  
Адрес: г. Москва, ул. Ленина, д. 45  

Предложение о расторжении договора аренды  

Уважаемый Сергей Петрович,  

На основании п. 1 ст. 452 ГК РФ предлагаем расторгнуть Договор аренды офиса №12-ОА от 12 марта 2024 года с 1 сентября 2025 года.  

Условия:  
- Арендатор погашает задолженность по арендной плате до 25 августа 2025 г.  
- Помещение передается по акту приема-передачи до 30 августа 2025 г.  

Просим дать ответ в течение 10 рабочих дней. В случае отказа мы будем вынуждены обратиться в суд.  

С уважением,  
Генеральный директор ООО «ГлобалХост»  
_________________ /А.К. Семенов/

Скачать полную версию

2. Соглашение о расторжении (краткая форма)

СОГЛАШЕНИЕ №1  
о расторжении договора аренды  
г. Екатеринбург  
26 июля 2025 г.  

ООО "Гранд" (Арендодатель) в лице директора Новикова И.Р., и ООО "Старт" (Арендатор) в лице директора Белова К.Д., заключили соглашение:  

1. Расторгнуть Договор аренды склада №5 от 10.01.2024 с 01.08.2025.  
2. Арендатор возвращает помещение по адресу: г. Екатеринбург, ул. Промышленная, 14, к 01.08.2025.  
3. Стороны претензий не имеют.  
4. Акт приема-передачи подписывается в день возврата.  

Подписи:  
Арендодатель: ___________ /Новиков И.Р./  
Арендатор: ___________ /Белов К.Д./

Полный образец с реквизитами

❓ Частые Вопросы Арендаторов и Арендодателей

Вопрос: Можно ли расторгнуть договор задним числом?
Ответ: Да, но только если обе стороны согласны. Однако суды иногда признают это незаконным — лучше избегать таких формулировок.

Вопрос: Что делать, если арендатор не подписывает соглашение?
Ответ: Отправьте предложение заказным письмом с уведомлением. Через 30 дней обращайтесь в суд.

Вопрос: Нужно ли платить налог с компенсации при расторжении?
Ответ: Да! Если вы получили неустойку за расторжение, она включается в доход (НДФЛ — для физлиц, налог на прибыль — для юрлиц).

💎 Заключение: Главное — Договориться!

Расторжение договора аренды по соглашению сторон — не поражение, а инструмент цивилизованного бизнеса. Он экономит время, нервы и деньги. Главное:

• Всегда оформляйте решение письменно;

• Фиксируйте передачу имущества актом;

• Храните экземпляр соглашения минимум 3 года.

💡 Итог: Не бойтесь диалога. Даже если сотрудничество не сложилось, правильное расставание сохранит вашу репутацию и сэкономит ресурсы.