Анна Семёнова, архитектор по образованию и перфекционист по натуре, купила квартиру в старом кирпичном доме 1970-х годов. Её манила идея превратить тесные комнаты и узкие балконы в светлое евро-пространство. «Снесу стену между кухней и балконом, объединю их с гостиной — будет как в журнале!» — делилась она с подругой.

Но Анна не учла одного: её балкон — часть фасада, а значит, общее имущество всех жильцов.

Глава 1: Начало ремонта и первые тревожные звоночки

Март 2023. Началась перепланировка:

• Демонтированы балконные плиты;
• Снесена часть фасадной стены;
• Убраны трубы отопления, «мешавшие дизайну».

Сосед снизу, пенсионер Иван Петрович, стучит в дверь:
— Вы что, фасад ломаете? Это же наше общее имущество!

Анна уверенно показывает разрешение из администрации:
— Всё согласовано. Я же профессионал!

Но через месяц в её дверях появляются представители ТСЖ с иском.

Глава 2: Суд первой инстанции — победа оптимиста

Июль 2023. Судья Елена Морозова изучает документы:

• Разрешение на перепланировку от администрации — есть;
• Заключение строительной экспертизы о безопасности работ — есть;
• Жалобы соседей на «уродование фасада» — отклонены.

Решение:
— Истцам отказать. Реконструкция не затрагивает права собственников.

Анна ликует, но ТСЖ подаёт апелляцию.

Глава 3: Апелляция — триумф ТСЖ

Ноябрь 2023. Судья апелляции Сергей Ковалёв акцентирует внимание на двух фактах:

1. Балконные плиты — часть общего имущества (ст. 36 ЖК РФ);
2. Для их демонтажа нужно согласие всех собственников на собрании.

Вердикт:
— Вернуть фасад в исходное состояние!

Анна подаёт кассацию, заручившись поддержкой юриста Максима Орлова:
— Есть нюансы! Экспертиза подтвердила, что несущие стены не тронуты.

Глава 4: Кассация — возврат к исходу

Февраль 2024. Кассационный суд встаёт на сторону Анны:
— Апелляция не учла, что балконы уже были утеплены и фактически использовались только ею.

Иван Петрович в ярости:
— Значит, можно всё ломать? Завтра сосед снизу пристроит террасу!

Глава 5: ВС РФ — финальный аккорд

21 января 2025. Верховный суд выносит вердикт, ставший прецедентом:

1. Согласие собрания — обязательно, даже если перепланировка «технически безопасна».
2. Самонесущие стены фасада — часть общего имущества, их демонтаж незаконен.
3. Административное разрешение не заменяет решения собственников.

Итог:
— Анне предписано восстановить фасад. Судья добавляет: «Мечтать о евроремонте — не преступление. Преступление — игнорировать закон».

Юридический ликбез: 5 правил для тех, кто затеял перепланировку

1. Правило 1: Состав общего имущества — не только подъезды и крыша. К нему относятся:
   Несущие стены;
   Балконные плиты;
   Системы отопления, затрагивающие несколько квартир.
2. Правило 2: Даже с разрешением администрации требуется решение собрания собственников (п. 3 ст. 44 ЖК РФ).
3. Правило 3: Если сосед самовольно захватил общее имущество, действуйте по схеме:
   Собрание ТСЖ → Претензия → Суд → Исполнительный лист.
4. Правило 4: «Встречный иск о сохранении перепланировки» — рискованная тактика. Успешных примеров — менее 10%.
5. Правило 5: Экспертиза безопасности ≠ законность. Суд может отменить её, найдя нарушения в методике.

Пример из практики: В 2024 г. в Екатеринбурге собственник объединил лоджию с комнатой. Суд обязал его восстановить стену, несмотря на положительное заключение экспертов.

Эпилог: Уроки Анны Семёновой

Анна потратила 2 млн руб. на ремонт и 500 тыс. на суды. После вердикта ВС она продала квартиру, переехав в новостройку с открытой планировкой «из коробки».

Совет юриста Максима Орлова:
— Хотите изменить фасад? Соберите собрание собственников. Если против хотя бы один — готовьтесь к торгам: предложите компенсацию за «уступку» доли в общем имуществе.

P.S. История основана на реальном деле № 41-КГ24-57-К4. Все совпадения имён случайны.