Продажа квартиры, в которой есть «детские» доли, выделенные по программе материнского капитала, долгое время была одной из самых рискованных сделок на рынке недвижимости. Продавец мог владеть объектом десять лет, но после выделения долей детям налоговая служба неожиданно требовала доплатить НДФЛ, ссылаясь на то, что срок владения для детей начался только с момента регистрации их права. Осенью 2026 года Верховный суд РФ поставил точку в этом споре, выпустив разъяснение, которое меняет практику в пользу продавцов. Разберёмся, в чём суть проблемы, что именно решил Верховный суд и как теперь правильно считать минимальный срок владения квартирой.

Суть проблемы: почему ФНС требовала доплатить НДФЛ

Ситуация, с которой сталкивались тысячи российских семей, выглядела следующим образом. Семья покупала квартиру в общую собственность супругов. Через некоторое время, при рождении второго или последующего ребенка, они использовали материнский капитал для погашения ипотеки или улучшения жилищных условий. По закону это обязывало их выделить доли детям.

Выделение долей — это регистрационное действие, которое фиксирует право собственности ребенка на часть квартиры. В ЕГРН появляется запись о том, что, например, 1/4 квартиры принадлежит несовершеннолетнему. С этого момента формально у ребенка возникает свое право собственности.

Когда семья решала продать квартиру, налоговая служба применяла следующую логику. Для освобождения от НДФЛ при продаже недвижимости необходимо владеть объектом в течение минимального срока — три года или пять лет в зависимости от основания. Если квартира находилась в собственности родителей десять лет, но доля ребенка была зарегистрирована только два года назад, налоговая считала, что по «детской» части минимальный срок не истек. Соответственно, с дохода, приходящегося на эту долю, требовалось уплатить налог.

Это приводило к абсурдным ситуациям. Семья продавала квартиру, которой владела больше десяти лет, но получала требование доплатить НДФЛ за долю ребенка, которая формально находилась в его собственности всего пару лет. Продавцы были вынуждены либо платить, либо доказывать свою правоту в суде.

Что решил Верховный суд: выделение долей — не сделка

Верховный суд РФ в Тематическом обзоре судебной практики № 3/2026, утвержденном Постановлением Президиума ВС РФ от 25 марта 2026 года № 4А/2026, сформулировал позицию, которая меняет подход к этому вопросу.

Ключевой тезис звучит так: действия собственника по выделению (регистрации) долей в праве собственности на жилье, приобретенное с использованием средств материнского капитала, не являются сделкой, направленной на приобретение или отчуждение имущества.

Что это означает на практике? Выделение доли ребенку — это не покупка и не продажа. Это исполнение требования закона, которое не создает нового права собственности, а лишь юридически оформляет уже существующее право. Право собственности детей на эти доли не зависит от действий по регистрации — оно возникает в силу закона, а не в результате сделки.

Именно этот момент стал принципиальным. Если выделение доли — не сделка, то и минимальный срок владения нельзя отсчитывать с момента регистрации доли. Его нужно считать с даты, когда квартиру приобрели в собственность родители ребенка.

Верховный суд прямо указал: минимальный срок следует отсчитывать не с момента регистрации доли ребенка, а с даты, когда квартиру приобрели в собственность родители ребенка (пункт 20 Тематического обзора № 3/2026).

Как теперь считать минимальный срок владения

Разъяснение Верховного суда устанавливает четкое правило. Для целей освобождения от НДФЛ при продаже квартиры, в которой есть детские доли, выделенные по материнскому капиталу, минимальный срок владения считается с даты приобретения квартиры родителями, а не с даты регистрации доли ребенка.

Это означает, что если семья купила квартиру в 2015 году, выделила доли детям в 2020 году, а продала в 2026 году, то минимальный срок владения составляет 11 лет — с 2015 по 2026 год. Тот факт, что детские доли были зарегистрированы только шесть лет назад, значения не имеет.

Какой минимальный срок применяется

Напомним общие правила. Минимальный срок владения для освобождения от НДФЛ составляет:

• три года — если квартира является единственным жильем, получена в наследство, в дар от близкого родственника или приватизирована;

• пять лет — во всех остальных случаях.

Если срок владения истек, продавец освобождается от уплаты НДФЛ и не обязан подавать декларацию 3-НДФЛ. Если нет — налог платится с дохода, уменьшенного на имущественный вычет или подтвержденные расходы.

Пример расчёта

Рассмотрим конкретную ситуацию. Семья приобрела квартиру в 2018 году в общую собственность супругов. В 2021 году при рождении второго ребенка они использовали материнский капитал и выделили доли детям. В 2026 году квартиру продали за 6 000 000 рублей.

До разъяснения Верховного суда налоговая могла бы потребовать НДФЛ с дохода, приходящегося на детские доли, поскольку они были зарегистрированы менее пяти лет назад. Сумма налога могла составить значительную сумму.

После разъяснения ситуация меняется. Минимальный срок владения считается с 2018 года — момента приобретения квартиры родителями. К 2026 году прошло восемь лет, что превышает пятилетний срок. Следовательно, семья полностью освобождается от НДФЛ и не обязана подавать декларацию.

Кого коснётся разъяснение Верховного суда

Разъяснение затрагивает широкий круг граждан. В первую очередь это семьи, которые:

• приобрели квартиру в собственность родителей;

• использовали материнский капитал для погашения ипотеки или улучшения жилищных условий;

• выделили доли детям;

• продали квартиру после выделения долей.

Также оно актуально для тех, кто только планирует продажу и хочет заранее оценить налоговые риски. И для тех, кто уже получил требование от налоговой о доплате НДФЛ и ищет основания для его оспаривания.

Важно подчеркнуть: разъяснение касается именно ситуаций, когда квартира изначально приобреталась родителями, а доли детям выделялись позже в порядке исполнения требований закона о материнском капитале. Если же дети получили доли в результате самостоятельной сделки — например, дарения или купли-продажи, — правила могут быть иными.

Судебная практика: суды отменяют доначисления

Разъяснение Верховного суда уже начало работать на практике. Суды нижестоящих инстанций, опираясь на позицию ВС РФ, отменяют доначисления НДФЛ, выставленные налоговой службой продавцам квартир, которые продали их вскоре после выделения детям долей.

Это важный сигнал. Ранее судебная практика была неоднородной: одни суды вставали на сторону налогоплательщиков, другие поддерживали налоговую. Теперь, после разъяснения Верховного суда, у продавцов появился четкий ориентир, а у судов — основание для единообразного подхода.

Если налоговый орган выставил требование о доплате НДФЛ по такой ситуации, ссылка на пункт 20 Тематического обзора № 3/2026 является весомым аргументом. Суды, рассматривающие подобные дела, обязаны учитывать позицию Верховного суда.

Что делать продавцу, если пришло требование ФНС

Если вы продали квартиру с детскими долями и получили требование от налоговой о доплате НДФЛ, действовать нужно последовательно.

Шаг первый — проверьте дату приобретения квартиры. Найдите договор купли-продажи или иной документ, подтверждающий дату покупки. Именно с этой даты отсчитывается минимальный срок владения.

Шаг второй — проверьте дату выделения долей. Она указана в выписке из ЕГРН. Убедитесь, что речь идет именно о выделении долей в порядке исполнения требований материнского капитала, а не о самостоятельной сделке.

Шаг третьй — подготовьте возражения. В ответ на требование налоговой подайте письменные возражения, ссылаясь на пункт 20 Тематического обзора Верховного суда РФ № 3/2026. Укажите, что выделение долей детям не является сделкой, а минимальный срок владения считается с даты приобретения квартиры родителями.

Шаг четвертый — обжалуйте решение в вышестоящий орган. Если налоговая не принимает возражения, подайте жалобу в вышестоящий налоговый орган.

Шаг пятый — обратитесь в суд. Если и это не помогло, оспорьте решение в суде. Судебная практика теперь на стороне продавцов.

FAQ: частые вопросы о детских долях и НДФЛ

Что изменил Верховный суд в подходе к детским долям?
Он подтвердил, что выделение долей детям по материнскому капиталу — не сделка. Минимальный срок владения для освобождения от НДФЛ считается с даты приобретения квартиры родителями, а не с даты регистрации доли ребенка.

С какого момента теперь считается срок владения квартирой с детскими долями?
С даты приобретения квартиры в собственность родителей. Регистрация доли ребенка на этот срок не влияет.

Распространяется ли это на все случаи выделения долей?
Разъяснение касается ситуаций, когда квартира приобреталась родителями, а доли детям выделялись в порядке исполнения требований закона о материнском капитале.

Нужно ли платить НДФЛ, если срок владения истек?
Нет. Если минимальный срок владения (три или пять лет) истек, продавец освобождается от НДФЛ и не подает декларацию 3-НДФЛ.

Что делать, если налоговая уже выставила требование?
Подготовить возражения со ссылкой на позицию Верховного суда. При необходимости обжаловать в вышестоящий орган или суд.

Можно ли вернуть уже уплаченный НДФЛ?
Да, если налог был уплачен по ситуации, которая теперь трактуется в пользу налогоплательщика, можно подать заявление о возврате излишне уплаченного налога.

Где найти текст разъяснения Верховного суда?
В Тематическом обзоре судебной практики № 3/2026, утвержденном Постановлением Президиума ВС РФ от 25.03.2026 № 4А/2026, пункт 20.

Что важно запомнить

Верховный суд РФ разъяснил, что выделение детям долей по материнскому капиталу не является сделкой. Это принципиально меняет расчет минимального срока владения квартирой для целей освобождения от НДФЛ.

Ключевые факты:

• Срок владения считается с даты приобретения квартиры родителями, а не с даты регистрации доли ребенка.

• Разъяснение содержится в пункте 20 Тематического обзора ВС РФ № 3/2026 от 25.03.2026.

• Суды отменяют доначисления НДФЛ, выставленные налоговой по таким ситуациям.

• Если срок владения истек, продавец освобождается от НДФЛ и не подает декларацию.

• При получении требования ФНС нужно ссылаться на позицию Верховного суда и обжаловать его при необходимости.

Если вы продаете квартиру с детскими долями, проверьте дату приобретения и выделения долей. Если налоговая требует доплату, не спешите платить — сначала оцените перспективы оспаривания. Теперь закон и судебная практика на вашей стороне.