Договор безвозмездного пользования жилым помещением, также известный как ссуда, заключается между двумя сторонами. В рамках этого договора одна сторона, называемая ссудодателем, безвозмездно передаёт другой стороне, ссудополучателю, право пользования своей квартирой.

В договоре безвозмездного пользования жилым помещением участвуют две стороны: ссудодатель (лицо, предоставляющее жилое помещение во временное пользование) и ссудополучатель (лицо, которое пользуется жилым помещением безвозмездно).

Важно отметить, что в роли ссудополучателя могут выступать как физические, так и юридические лица. Однако юридические лица могут участвовать в сделке только с целью предоставления жилого помещения для проживания граждан.

Поскольку в договоре безвозмездного пользования жилым помещением необходимо закрепить обязанности сторон, он должен быть составлен в письменной форме. Ниже мы рассмотрим на примере договора безвозмездного использования квартиры, как правильно оформить такой документ и на какие моменты стоит обратить внимание при его составлении.

Ссудополучатель обязуется вернуть квартиру в том же состоянии, в котором она была получена, и в установленный срок. Важно отличать этот договор от договора дарения квартиры, поскольку они регулируют разные виды правоотношений: в первом случае передаётся временное право на владение жильём, а во втором — право собственности.

Зачем нужна безвозмездная аренда

Зачем отдавать своё имущество в пользование другим людям бесплатно? На первый взгляд, это кажется бессмысленным. Однако в некоторых ситуациях безвозмездная аренда может быть полезной.

Например, владелец не хочет тратить время и деньги на содержание имущества, а арендатор готов сделать это бесплатно. Часто такие договоры заключаются между родственниками, когда владелец не желает сдавать квартиру посторонним людям, но хочет, чтобы она была под присмотром.

Ещё один пример — договор безвозмездного пользования нежилым помещением между учредителем и его ООО. В этом случае юридическое лицо получает право бесплатно пользоваться недвижимостью, например, для открытия магазина или кафе.

На первый взгляд, всё просто, но в таких договорах есть подводные камни. Многие люди думают, что раз в соглашении не упоминаются деньги, то стороны ничего друг другу не должны. Но это не так.

Согласно закону, арендодатель обязан платить налоги и возместить ущерб, если имущество окажется негодным. А арендатор, в свою очередь, должен обеспечить достойное содержание полученной вещи и компенсировать ущерб, если с ней что-то случится.

Чем безвозмездная аренда отличается от обычной

Основное отличие между этими видами аренды — финансовое. При безвозмездной аренде собственник не взимает плату за пользование имуществом. Его задача — передать имущество арендатору в надлежащем состоянии, а задача арендатора — вернуть имущество в исходном виде.

Однако здесь возможны варианты. Например, часто договор безвозмездной аренды заключается на условиях бесплатного проживания, взамен чего арендатор обязуется сделать ремонт. Такие условия необходимо обязательно оговаривать в договоре, иначе оба участника могут пострадать.

Особенности договора безвозмездной аренды:

• нет платы;
• нельзя передать право пользования или проживания другим лицам;
• договор безвозмездной аренды не нужно регистрировать, за исключением случаев, когда речь идёт об объектах культурного наследия и участках земли;
• владелец помещения не платит за изменения, внесённые арендатором, но может потребовать вернуть всё в исходное состояние.

Последний пункт особенно интересен. Условия ремонтных работ должны быть обязательно прописаны в договоре. Иначе арендодатель может потребовать привести квартиру к исходному состоянию.

Однако у арендатора есть право заставить владельца помещения компенсировать ущерб или привести квартиру в жилое состояние, если все недостатки не были зафиксированы в договоре.

Если в арендуемом имуществе обнаружились недостатки

Несмотря на то, что владелец по договору не получает платы за аренду, это не освобождает его от ответственности за качество имущества. Если арендодатель скрыл недостатки имущества при передаче его в аренду, то ему придётся за это платить согласно статье 693 Гражданского кодекса РФ.

Если эти дефекты были указаны в договоре или видны невооружённым глазом, то проблема снимается.

Если имело место умышленное сокрытие недостатков, то арендатор имеет право:

• досрочно расторгнуть договор;
• получить бесплатное устранение недостатков за счёт владельца имущества;
• возместить свои расходы на устранение тех же недостатков;
• получить компенсацию ущерба.

Однако если поломки или дефекты возникли во время эксплуатации имущества арендатором, то он несёт за них всю ответственность. На нём по умолчанию лежит и обязанность по текущему ремонту.

Но согласно статье 695 Гражданского кодекса РФ, все расходы по содержанию имущества могут лечь на владельца, если это прописать в договоре.

Как расторгнуть договор безвозмездной аренды

Договор аренды может быть заключён на определённый срок или бессрочно. Если после окончания указанного срока арендатор продолжает пользоваться имуществом, договор автоматически становится бессрочным согласно статье 621 Гражданского кодекса РФ.

Расторжение договора

Согласно статье 699 Гражданского кодекса РФ, договор безвозмездной аренды квартиры или другой недвижимости может быть расторгнут по желанию любой из сторон, при этом уведомление о расторжении должно быть направлено за месяц до даты расторжения. В договоре также можно указать другой срок для предупреждения о расторжении.

Если договор был заключён, но имущество так и не было передано арендатору, последний имеет право расторгнуть договор и потребовать компенсацию согласно статье 692 Гражданского кодекса РФ. Компенсация может касаться только реального ущерба, например, если после заключения договора аренды квартиры арендатор не смог въехать в неё и был вынужден снимать другое жильё. В этом случае владелец помещения, не выполнивший свои обязательства, должен компенсировать стоимость аренды.

Причины для досрочного расторжения договора

Существует несколько причин, по которым договор аренды может быть расторгнут досрочно. Они связаны с ненадлежащим использованием имущества арендатором:

• предмет был передан другому лицу;
• арендатор сам не проживает на жилплощади;
• недвижимость содержится в плохом состоянии или использование негативно сказывается на её характеристиках.

Однако есть и причины, по которым арендатор может расторгнуть договор досрочно:

• обнаружились недостатки, которые от него скрывал владелец;
• арендодатель вовремя не передал предмет договора;
• обнаружились права других лиц на эту вещь;
• имущество оказалось непригодным к использованию по независящим от арендатора обстоятельствам.

По умолчанию после передачи объекта договора за него отвечает арендатор. Однако в последнем пункте речь идёт о случаях, когда порча имущества была вызвана не зависящими от арендатора обстоятельствами, например, стихийным бедствием.

Что требуется предоставить?

Этот договор можно заключить на любой объект недвижимости: квартиру, комнату, часть жилого дома или коттедж.

Для заключения договора вам понадобятся следующие документы:

1. Правоустанавливающие документы, такие как свидетельство о наследстве, договоры купли-продажи или дарения.
2. Свидетельство о регистрации имущества в государственных органах.
3. Документы на объект недвижимости: технический паспорт из БТИ, кадастровый паспорт и поэтажный план.
4. Выписка из домовой книги, подтверждающая регистрацию жильцов. Выписка действительна в течение месяца.
5. Финансово-лицевой счёт.
6. Согласие супруга(и) собственника на предоставление имущества в безвозмездное пользование. Если имущество находится в долевой собственности супругов, то оба супруга должны присутствовать при оформлении сделки. В противном случае необходимо оформить и нотариально заверить доверенность от отсутствующего супруга с указанием объекта недвижимости, который передаётся в безвозмездное пользование.

Если собственником жилья является несовершеннолетний, то для любых сделок с этим объектом недвижимости требуется получить согласие органов опеки и попечительства. Несовершеннолетний должен получить согласие родителей или опекунов на заключение сделки. Более подробную информацию о нюансах соглашения вы можете получить у нотариуса.

Пункты договора

Важный момент — срок сдачи жилья. Если он не указан в договоре, то квартира считается переданной на неопределённый срок.

Перед заключением сделки стороны должны договориться о том, как будут распределены расходы на содержание квартиры. Обычно ремонт и коммунальные услуги берёт на себя арендатор. Однако возможны и другие варианты: например, собственник может оплатить капитальный ремонт, а арендатор будет платить только за коммунальные услуги по счётчикам.

Если арендатор сделал ремонт без согласования с собственником, последний может потребовать вернуть всё в прежнее состояние. Особенно недопустимо делать перепланировку жилья без согласования.

Также необходимо зафиксировать состояние квартиры на момент заключения договора. Это поможет избежать трудностей при определении ущерба после окончания срока аренды. Лучше сразу указать, например, что диван был порван, а дверь в спальню не закрывалась.

Кроме того, стороны могут обсудить особые условия и последствия за нарушение договорённостей. Например, собственник категорически против курения в квартире и требует назначить штраф за это.

Кому выгоден договор безвозмездного пользования

На первый взгляд может показаться, что соглашение о безвозмездном пользовании квартирой не выгодно собственнику. Однако есть ситуации, когда такая сделка полезна обеим сторонам.

1. Например, собственник уезжает и хочет быть уверен, что за его квартирой будут следить в его отсутствие. Можно просто пустить пожить в квартире приятеля, но в случае возникновения проблем в суде такие отношения могут вызвать вопросы, если нет официального договора.
2. Также в квартире могут проживать родственники, с которых собственник не хочет брать оплату. И даже в этом случае лучше всё оформить официально, чтобы избежать возможных разногласий. Кроме того, договор безвозмездного пользования может потребоваться им для получения вида на жительство, если они являются гражданами другой страны.
3. Кроме того, квартира может находиться в плохом состоянии, и арендаторы не готовы снимать её за деньги. Однако при условии проведения капитального ремонта и заключения договора о безвозмездном пользовании желающие наверняка найдутся.

Налоги по договору безвозмездного пользования жилым помещением

Если речь идёт о физических лицах, то платить налог не нужно. Такие отношения не являются источником дохода для физических лиц, так как отсутствует плата и выгода.

Если налоговая служба по ошибке попытается взыскать платёж, то можно отправить разъяснительное письмо или жалобу, а также предоставить договор безвозмездного пользования. Это поможет решить все возникшие вопросы.

Однако если сторонами таких отношений являются юридические лица, то эти отношения уже считаются способом получения дохода. В некоторых случаях необходимо рассчитать среднюю стоимость аренды аналогичного помещения и вычислить 13% от этой суммы. Именно столько составит налог, который придётся заплатить владельцу недвижимости.

Договор безвозмездного пользования жилым помещением похож на договор найма, но с одним существенным отличием: в нём указано, что арендная плата отсутствует. Однако такой договор всё же необходимо заключить. Если недвижимостью пользуется другой человек, то именно он должен нести ответственность за её использование.

Когда можно расторгнуть договор

Договор безвозмездного пользования квартирой между физическими лицами может быть прекращён в обычном порядке. Если одна из сторон больше не хочет исполнять условия договора, она должна предупредить об этом за три месяца. Однако стороны могут договориться и об иных условиях прекращения отношений.

Также возможны ситуации, когда договор подписан, но квартира так и не была передана в пользование. В этом случае ссудополучатель имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке и потребовать возмещения материального ущерба через суд. Например, если ему пришлось арендовать жильё на время ожидания передачи квартиры.

Кроме того, договор может быть расторгнут из-за поведения ссудополучателя. Если собственник поймёт, что квартиру пересдают или её состояние значительно ухудшилось, это уже является законным основанием для выселения.