Если вы читаете это, скорее всего, решили купить или продать квартиру, дом или участок. Поздравляю — это серьезный шаг! Но знаете, что пугает больше всего? Не цены, не поиск вариантов, а бумажная волокита. Один неверный пункт в договоре — и вы можете потерять деньги, квартиру или даже попасть в суд. Давайте разбираться, как подписать договор купли-продажи так, чтобы спать спокойно.
Что такое договор купли-продажи недвижимости? Коротко о главном
Это документ, который подтверждает: «Я продаю, ты покупаешь, и мы оба согласны на условия». Без него Росреестр не зарегистрирует сделку, даже если вы обменялись миллионами наличными.
По закону (ст. 550 ГК РФ) договор обязательно должен быть письменным. Устные обещания вроде «Денежки дам завтра, ключи забери» не работают.
Пример из жизни: Девушка купила квартиру у подруги без договора — просто перевела деньги и заселилась. Через год подруга передумала и через суд выселила её. Почему? Нет документа — нет прав.
3 кита договора: что нельзя пропустить
В договоре купли-продажи есть три пункта, без которых его признают недействительным (ст. 554, 555 ГК РФ):
Предмет сделки — что именно продается.
Для квартиры: адрес, площадь, кадастровый номер.
Для дома: + сведения о земельном участке.
Цена — сумма прописью и цифрами.
Порядок расчета — как, когда и кому передаются деньги.
Важно! Если продаете долю, укажите её размер (например, ½ квартиры). Иначе договор могут аннулировать.
Как составить договор: шаблон + пояснения
Вот базовый шаблон, который подойдет для большинства сделок:
Договор купли-продажи квартиры
г. Москва «10» сентября 2025 г.Продавец: Иванов Иван Иванович, паспорт 00 00 000000, выдан ОВД «Тверской» г. Москвы, зарегистрирован по адресу: г. Москва, ул. Ленина, д. 1, кв. 1.
Покупатель: Петрова Мария Сергеевна, паспорт 00 00 000000, выдан УФМС г. Санкт-Петербурга, зарегистрирована по адресу: г. Санкт-Петербург, ул. Пушкина, д. 2, кв. 2.
Предмет договора: Квартира площадью 50 кв. м, расположенная по адресу: г. Москва, ул. Тверская, д. 10, кв. 5, кадастровый номер 77:00:0000000:1234.
Цена: 10 000 000 (десять миллионов) рублей.
Расчет: Покупатель передает Продавцу всю сумму в течение 3 дней после регистрации перехода права в Росреестре наличными/переводом на счет.
Подписи:
Продавец: _________________
Покупатель: _________________
Совет: Если покупаете квартиру с мебелью, добавьте отдельный пункт: «В стоимость входит вся мебель и техника, находящаяся в квартире на момент подписания договора».
Документы для сделки: список на 2025 год
Без этих бумаг Росреестр даже не примет заявление:
Паспорта сторон (для детей — свидетельства о рождении).
Выписка из ЕГРН (действует 30 дней!).
Согласие супруга (если квартира куплена в браке — даже если продает один).
Технический план (если делали перепланировку).
Квитанция об уплате госпошлины — 2000 руб. для физлиц.
Доверенность (если действует представитель).
Лайфхак: Если продавец в разводе, но квартира куплена в браке, попросите решение суда о разделе имущества или брачный договор. Иначе бывший супруг может оспорить сделку.
Регистрация в Росреестре: сроки и подводные камни
С 2025 года подать документы можно тремя способами:
Через МФЦ — срок 10 рабочих дней.
Онлайн на сайте Росреестра — 7 рабочих дней.
У нотариуса — 3 рабочих дня (удорожает сделку на 5-10 тыс. руб.).
Важно! Пока права не зарегистрированы, покупатель не собственник. Даже если он уже живет в квартире.
Рассрочка в договоре: как не потерять деньги
Если платите частями, пропишите в договоре:
График платежей (даты и суммы).
Штрафы за просрочку (например, 0,1% в день).
Условия расторжения (если покупатель пропустил 2 платежа подряд).
Пример:
«При нарушении графика платежей более чем на 10 дней Продавец вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке. Уплаченные деньги возврату не подлежат».
Топ-5 ошибок, которые превращают сделку в кошмар
Нет выписки из ЕГРН. Проверьте, нет ли обременений (ипотека, арест).
Продавец — пенсионер. Если ему за 70, сделка может быть оспорена родственниками как «под давлением».
Несовершеннолетний собственник. Нужно разрешение опеки.
«Серая» сделка. Указание в договоре заниженной цены = риск штрафа от налоговой.
Нет акта приема-передачи. Без него продавец может сказать: «Я не передавал ключи!».
Налоги: сколько заплатит продавец и покупатель в 2025 году
| Ситуация | Налог |
|---|---|
| Продажа квартиры, которой владели >5 лет | 0% |
| Продажа квартиры, которой владели <5 лет | 13% от суммы продажи (или кадастровой × 0,7) |
| Покупка квартиры в ипотеку | Возврат 13% с уплаченных процентов (до 390 тыс. руб.) |
Совет: Если продали квартиру за 8 млн, а купили новую за 10 млн, можно уменьшить налог: (8 млн – 10 млн) = убыток. Налоговая вернет 13% с 2 млн.
Мошенничество: как не стать жертвой
Схемы, которые всё ещё работают в 2025 году:
Двойные продажи. Продавец заключает два договора с разными людьми.
Защита: Проверьте, чтобы в ЕГРН не было записей о переходе права после вашей сделки.Поддельные документы. Продает «родственник» по доверенности, которая уже недействительна.
Защита: Закажите свежую выписку из ЕГРН и проверьте паспорт продавца через МВД.
Частые вопросы
Вопрос: Нужен ли нотариус?
Ответ: Только если продается доля или участвуют несовершеннолетние (ст. 42 закона № 218-ФЗ).
Вопрос: Можно ли расторгнуть договор после регистрации?
Ответ: Да, через суд — если продавец скрыл серьезные недостатки квартиры (например, плесень под обоями).
Вопрос: Что делать, если продавец умер до регистрации?
*Ответ: Требовать возврата денег через суд. Наследники не обязаны исполнять договор.
Заключение: главное — перепроверять
Договор купли-продажи — не просто бумажка. Это ваша страховка от потери денег и жилья. Не поленитесь:
Проверить документы через юриста.
Внести в договор даже «очевидные» условия.
Подать документы на регистрацию лично или через проверенного представителя.
И помните: сэкономить на юристе — значит рискнуть миллионами.
Удачи с вашей сделкой! Если остались вопросы — пишите в комментариях, отвечу лично. 😊