Нюансы расторжение договора аренды

Арендатор задерживает оплату по договору, арендодатель не проводит ремонт климатической системы, арендатор не освобождает помещение, мешая проведению ремонта. Такие вопросы повсеместно известны арендодателям и арендаторам, а способы их решения в РФ могут оказаться довольно сложными. В законодательстве найдётся множество неоднозначных норм и правил, содержащих ловушки для той и другой стороны. Способы оптимального выхода из трудных ситуаций, связанных с арендой, известны не всем.

Арендодатель может в одностороннем порядке прекратить действие договора на основании положений ст. 619 ГК РФ. Они говорят о том, что досрочное расторжение может иметь разную природу. В основном оно связано с тем, что арендатор:

• нарушает условия договора или портит имущество;
• пропускает срок оплаты более двух раз подряд.

Под нарушением условий договора можно понимать нарушение каких-то региональных или федеральных правил, хотя в договоре было условие об их соблюдении. Также нарушением является отсутствие капитального ремонта, несмотря на то, что по договору арендатор должен был его провести.

Расторжение договора аренды в одностороннем порядке

Одностороннее расторжение договора аренды возможно по инициативе «потерпевшей стороны». Однако её право на расторжение договора аренды в одностороннем порядке закреплено в законе довольно расплывчато. Нечёткие положения законодательства в сочетании с противоречивой судебной практикой становятся причиной для того, чтобы у экспертов имелись противоположные мнения.

Законодательство РФ не содержит положений, которые предусматривали бы возникновение права на одностороннее расторжение договора аренды просто на том основании, что происходит нарушение одной из сторон своих основных обязательств. Этот вопрос решается в судебных инстанциях, а мнение судей городского и окружного судов также могут иметь существенные отличия.

Если в договоре аренды присутствуют специальные положения о порядке его расторжения, а случай соответствует этим условиям, то одностороннее расторжение становится правомерным. Однако не исключено, что и такие права также придётся отстаивать в суде. Это имеет важность для разработки нового договора аренды или в ходе внесения изменений в уже существующий. Однако, при внесении таких условий, нужно предусмотреть все возможные риски, чтобы окончательный вариант полностью устраивал обе стороны и создавал условия для развития деловых отношений.

Расторжение договора аренды в судебном порядке

Если невозможно найти выход из ситуации с помощью переговоров, а договор не содержит положений о его расторжении в одностороннем порядке, то возможность его досрочного расторжения целиком связана с решением суда. Однако несовершенство законодательства и возможность неоднозначных интерпретаций отдельных норм существенно затрудняют процесс. Обычно судебные решения по таким вопросам зависят только от действия юриста, являющегося представителем стороны. Самостоятельное участие в судебном процессе в таком деле редко приводит к получению желаемого результата. Другой трудностью является то, что часто судебные органы отказывают в рассмотрении такого вопроса, если находят для того основания.

Разумеется, существенное нарушение обязательств одной из сторон чаще всего признаётся достаточным основанием для того, чтобы расторгнуть договор. Но им не может стать вдруг возникшее у собственника желание выполнить перепланировку помещений.

Если вы хотите расторгнуть договор, а другая сторона — нет

В этом случае лучше сделать все без конфликтов. Например, если арендополучатели испортили имущество или владелец недвижимости выдвинул необоснованные требования, какая-то из сторон может расторгнуть договор с помощью специального уведомления. Если дело дойдет до суда, оно вас защитит.

Отправляют такие бумаги заказным письмом или курьерской доставкой со специальной пометкой об отправке и получении. Посылать письмо нужно за 90 дней до той даты, когда вы предположительно захотите съехать. Или выселить квартирантов, если вы владелец квартиры.

Плюс к этим трем месяцам у получателя будет еще один дополнительный месяц на рассмотрение. Если на письмо не ответят — обращаетесь в суд и автоматически выигрываете дело, прекращая арендный договор в одностороннем порядке.

Стоит добавить, что единой формы составления такого уведомления нет. Главное — ссылайтесь на первоначальный договор и добавьте важные пункты. Среди них:

• реквизиты;
• данные первоначального договора;
• дата письма;
• данные о съемной квартире;
• причины и сроки расторжения.

Основания для расторжения договора по инициативе арендодателя

По требованию одной из сторон договор можно расторгнуть по решению суда при существенном нарушении его условий другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных законом или договором (п. 2 ст. 450 ГК).

Основания для расторжения договора по инициативе арендодателя:

• использование арендатором имущества с существенными нарушениями условий договора;
• существенное ухудшение состояния имущества;
• невнесение платы более двух раз подряд после истечения срока;
• непроведение капитального ремонта, когда соответствующая обязанность возложена на арендатора

Но на практике доказать основания, предусмотренные ст. 619 ГК, затруднительно. Это часто связано с субъективной оценкой суда — например, при исследовании существенности допущенных нарушений.

Поэтому в интересах арендодателя прописать в договоре аренды дополнительные основания для расторжения договора в судебном порядке. Эти основания можно привязать к специфике передаваемого в аренду имущества.

Можно согласовать условие о праве арендодателя обратиться в суд с требованием о расторжении договора в случае однократной просрочки внесения арендной платы, нарушения требований законодательства при использовании имущества (например, правил оборота алкогольной продукции).

Внесудебный отказ от договора аренды

Оптимальным вариантом досрочного прекращения арендных отношений является односторонний внесудебный отказ от договора. Право на односторонний отказ предусмотрено законом только для прекращения действия договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Поэтому в интересах арендодателя включить в договор дополнительные основания для одностороннего отказа от договора. Можно связать такие основания с нарушениями арендатора, а можно добавить основания, которые не будут зависеть от воли сторон. Более того, договор может предусматривать право на немотивированный отказ от исполнения.

Есть два аспекта, которые позволят минимизировать риски, связанные с реализацией права на отказ.

1. Максимально детализировать условия, при которых арендодатель вправе отказаться от договора, во избежание риска признания в дальнейшем отказа от договора необоснованным. Целесообразно перечислить конкретные нарушения арендатора, которые могут стать основаниями для отказа, поскольку, например, включение абстрактной фразы о «существенном нарушении» договора на практике может повлечь успешное оспаривание отказа. В таком случае с учетом толкования договора и оценки поведения сторон суд может прийти к выводу о несущественности конкретного нарушения и отсутствии оснований для отказа.
2. Прописать порядок реализации арендодателем права на односторонний отказ, в том числе форму, содержание и сроки направления уведомления об одностороннем отказе.

Несоблюдение требований к совершению одностороннего отказа по общему правилу означает, что такой отказ от исполнения обязательства не влечет юридических последствий, на которые он был направлен.

Риск взыскания убытков арендатора

В судебных спорах о досрочном расторжении договора аренды арендаторы часто требуют взыскать с арендодателя убытки. Такие убытки возникают чаще всего по следующим причинам:

• арендатор больше не может пользоваться арендованным помещением;
• арендодатель без согласия арендатора распорядился имуществом последнего, которое не было вывезено из арендованных помещений;
• арендатор потратил на ремонт арендованного имущества средства, которые впоследствии не были компенсированы арендодателем.

Рассмотрим подробнее подходы арбитражных судов к разрешению споров о взыскании убытков по вышеперечисленным основаниям.

Письмо на расторжение договора

Единой формы письма на расторжение договора аренды нет. Как образец можно использовать исходный договор аренды и отдельные формулировки из него. К изначальному документу нужно обратиться, чтобы напомнить второй стороне о том, какие причины и сроки расторжения вы прописывали, и что вы действуете в рамках изначальных договорённостей. Если причиной прекращения соглашения является основание, указанное в арендном договоре, закон будет на стороне инициатора.

Итак, в официальном письме с требованием о досрочном расторжении укажите:

• реквизиты сторон;
• номер и дату подписания исходного договора;
• дату написания и отправки письма;
• адрес и площадь арендуемого помещения;
• причину, по которой вы хотите разорвать договор досрочно;
• сроки, в которые вы хотели бы прекратить отношения (убедитесь, что они не противоречат договору).

Соглашение

Строгая форма документа о досрочном расторжении договора аренды российским законодательством не утверждена. Образец письма можно найти на юридических сайтах либо воспользоваться шаблоном, который проверили юристы Яндекса.

Важно, чтобы соглашение фиксировало:

• конкретную дату прекращения действия договора;
• основание расторжения;
• отсутствие или наличие претензий к друг другу у сторон и способы их устранения;
• штраф за досрочное расторжение договора аренды, если о таковом договорились стороны;
• сроки всех расчётов и передачи объекта.

Само по себе письмо о расторжении договора аренды не подтверждает отсутствие претензий. Поэтому вот образец грамотной формулировки: «Считать договор аренды за № 123 от 01.02.2020 расторгнутым с 01.07.2020 по обоюдному согласию сторон. Стороны претензий друг к другу не имеют».

Дополнительно пропишите данные о первичном договоре и участниках сделки:

• регистрационный номер и дату составления документа;
• сведения об участниках договора и их реквизиты;
• сведения об объекте (адрес, площадь, состояние);
• в каком количестве экземпляров составлен документ.

Что делать после подписания соглашения о расторжении договора аренды

Соглашение о досрочном расторжении договора аренды нужно зарегистрировать, если основной договор был подписан на срок более 12 месяцев и прошёл процедуру регистрации в Росреестре. В таком случае дополнительное соглашение важно составить по образцу максимально грамотно, включив в него все необходимые пункты и подписав его в трёх экземплярах. В случае каких-то ошибок и противоречий основному договору Росреестр может отложить регистрацию соглашения о расторжении.

Напомним примеры основных формулировок, которые должны присутствовать в соглашении о расторжении договора аренды (или найма, если договор заключён между физическими лицами):

1. Стороны пришли к соглашению расторгнуть Договор с 24.01.2022.
2. Возврат Нанимателем Наймодателю Квартиры производится в дату, указанную в п. 1 Соглашения путём подписания Сторонами Акта возврата.
3. Уплаченный Нанимателем Наймодателю Залог в размере 40 000 рублей подлежит возврату Нанимателю в дату, указанную в п. 1, в полном объёме ИЛИ за вычетом суммы в размере 20 0000, являющейся платой Нанимателя за январь 2021 года.
4. На дату подписания Соглашения Стороны не имеют друг к другу каких-либо претензий по исполнению Договора, не отражённых в настоящем Соглашении.
5. Настоящее Соглашение составлено в двух экземплярах, по одному для каждой из Сторон.
6. Настоящее Соглашение вступает в силу с даты его подписания.