Сергей Ковалев, 45-летний предприниматель из Краснодара, купил в 2022 году земельный участок с небольшим строением. «Здесь будет моя мини-пекарня!» — мечтал он, разглядывая кирпичное здание на фундаменте. Но через год прокурор подал иск: «Сделка недействительна! Это не недвижимость — участок должны были продать через торги!».

История Сергея — наглядный урок о том, как юридические нюансы могут перевернуть жизнь.

Глава 1: Покупка, которая обернулась судом

2022 год. Сергей приобрел участок за 3 млн рублей. В договоре указано: «В состав продажи входит строение — помещение под общепит». Бывший владелец показал документы:

• Разрешение на ввод в эксплуатацию (2015 г.);
• Запись в ЕГРН о регистрации здания как объекта недвижимости.

Планы Сергея: Открыть кафе с летней верандой. Он подал заявление на перепланировку, но получил отказ. Причина: «Строение носит вспомогательный характер».

Глава 2: Иск прокурора — атака на фундамент прав

2023 год. Прокурор требует признать сделку недействительной, аргументируя:

1. Строение — не недвижимость (нет самостоятельного назначения);
2. Площадь участка (15 соток) несоразмерна размеру здания (30 м²).

Позиция Сергея:

• «Здание зарегистрировано в ЕГРН — это законная недвижимость!»
• «Если бы участок продавался без строения, его стоимость была бы в 3 раза ниже».

Глава 3: Суды первой инстанции — победа прокурора

Решения судов:

1. Первая инстанция:
   Строение не имеет фундамента (по мнению истца);
   Нет доказательств, что здание пригодно для общепита;
   Сделка аннулирована.
2. Апелляция и кассация: Поддержали вердикт.

Ошибка судов:

• Возложили на Сергея бремя доказывания, что здание — недвижимость (хотя прокурор не предоставил экспертиз);
• Проигнорировали запись в ЕГРН.

Глава 4: Верховный суд vs Прокурор: Битва за фундамент

Определение ВС №53-КГ24-7-К8 от 10.09.2024:

1. Критерии недвижимости (ст. 131 ГК РФ):
   Наличие фундамента;
   Прочная связь с землей;
   Факт регистрации в ЕГРН — презумпция достоверности.
2. Ошибки нижестоящих судов:
   Прокурор не провел экспертизу, но суд поверил ему на слово;
   Не учтена двусторонняя реституция (возврат денег и участка).

Итог: Дело направлено на пересмотр.

Глава 5: Как доказать, что сарай — недвижимость? Советы юриста

Адвокат Сергея, Анна Маркова, дает рекомендации:

1. Проверяйте ЕГРН до покупки
   Если объект зарегистрирован — это сильный аргумент.
2. Требуйте экспертизу
   При спорах о фундаменте закажите строительно-техническую экспертизу. Стоимость: от 20 000 руб.
3. Фиксируйте назначение здания
   Разрешение на ввод в эксплуатацию > записи в проектной документации.
4. Настаивайте на реституции
   Если сделку отменят, требуйте возврата денег (ст. 167 ГК РФ).

Итог для Сергея: На новом заседании суд учел доводы ВС. Сделка сохранена, но конфликт затянулся на 2 года.

Юридическая практика: Реальные кейсы

1. Дело о «гараже-невидимке» (Москва, 2021)
   Гражданин купил участок с гаражом. Прокурор оспорил сделку, заявив, что гараж — временная постройка. Экспертиза выявила фундамент → суд отказал прокурору.
2. Спор из-за сауны (Казань, 2023)
   Здание сауны признали недвижимостью, так как оно было подключено к коммуникациям. Ключевой аргумент — техпаспорт БТИ.
3. Аннулирование через 5 лет (Екатеринбург, 2022)
   Суд отменил сделку купли-продажи участка с баней. Причина: баня построена после сделки и не была зарегистрирована.

Эпилог: Правила «безопасной» покупки земли

• ЕГРН — ваш друг. Проверяйте не только участок, но и строения на нем.
• Фундамент — главный критерий. Даже сарай может быть недвижимостью, если стоит на бетоне.
• Экспертиза — щит от прокуроров. Не верьте на слово — требуйте научных доказательств.

P.S. Как гласит народная мудрость: «Хочешь купить землю — купи сначала юриста». В мире, где даже фундамент может стать предметом спора, эта истина актуальна как никогда.