В России действует специальная государственная программа субсидирования ипотеки для военнослужащих. Благодаря этой программе, пока гражданин служит, государство берёт на себя все расходы по кредиту. В этом и заключается основное отличие военной ипотеки от обычной, гражданской.

1. Что такое военная ипотека.

Чтобы поднять престиж воинской службы, государство предлагает военным возможность приобрести собственное жильё на льготных условиях. Это своеобразный стимул служить долго и добросовестно: государство гарантирует, что предоставит квартиру в собственность, если военный выполнит все условия программы.

Военные сами выбирают квартиру, а государство берёт на себя обязательства выплачивать ипотеку в течение всего периода службы. Если условия будут выполнены, то квартира остаётся в собственности военного. В случае досрочного увольнения со службы, придётся вернуть все бюджетные средства и самостоятельно выплачивать кредит. Это, пожалуй, единственный минус программы.

В Вооружённых силах России служат по призыву или по контракту. Льготная программа доступна только для контрактников. Она не зависит от семейного положения, количества детей или наличия другой недвижимости. Даже если у человека уже есть квартира, но он служит по контракту, он имеет право на военную ипотеку.

Государство не ограничивает военных в выборе места покупки жилья. Если, например, военнослужащий служит на Чукотке, а квартиру хочет приобрести в Москве, это возможно.

Стать участником накопительно-ипотечной системы и получить возможность приобрести квартиру по программе военной ипотеки может любой, кто соответствует определённым требованиям.

2. Что за накопительно-ипотечная система.

Это программа, разработанная государством для обеспечения военнослужащих собственным жильем. С ее помощью военные могут получить целевой жилищный заем и приобрести собственное жилье, не используя собственные средства. Государство предоставляет эти средства на безвозмездной основе на время службы.

Целевой жилищный заем включает в себя накопительную и инвестиционную части. Накопительная часть формируется за счет взносов, которые государство перечисляет из федерального бюджета на именной счет каждого участника накопительно-ипотечной системы. Сумма ежегодного взноса индексируется с учетом инфляции в начале каждого года.

Инвестиционная часть накоплений передается в доверительное управление государственной компании, которая инвестирует их в разрешенные активы: государственные ценные бумаги, акции российских эмитентов и ипотечные ценные бумаги. Взносы поступают на счет ежемесячно, а доход от инвестирования — каждый квартал.

Кроме того, предусмотрены дополнительные выплаты, которые также учитываются на именных накопительных счетах. Они предназначены для бывших военнослужащих, уволенных не по собственному желанию, а по объективным причинам, таким как организационно-штатные мероприятия или признание военного ограниченно годным к службе. Эти выплаты являются своего рода компенсацией, поскольку если бы не увольнение, взносы от государства продолжали бы поступать на счет.

В первое время взносы на счете только копятся. По общему правилу, через три года их можно использовать для первоначального взноса по ипотеке и обслуживания кредита. Однако они все еще будут принадлежать государству. Когда военный отслужит не менее 20 лет или уволится после 10 лет службы по уважительным причинам, например, в связи с расформированием части, они станут его собственностью. Если же увольнение произойдет раньше, деньги придется вернуть.

Исключение предусмотрено для участников боевых действий. Им не нужно ждать три года после включения в реестр участников накопительно-ипотечной системы (НИС) для получения жилищного займа.

В 2024 году сумма годового взноса на счет участника НИС составила 365 346,6 рублей.

Исполнение этой программы возложено на Росвоенипотеку — специальное подразделение Министерства обороны, которое обеспечивает информационную поддержку и контроль за ее реализацией.

3. Как попасть в реестр накопительно-ипотечной системы.

Чтобы воспользоваться займом, необходимо стать участником накопительно-ипотечной системы и иметь достаточные основания для включения в реестр участников программы. Для этого нужно выполнить три условия: служить в вооруженных силах по контракту, быть гражданином Российской Федерации и быть внесённым в специальный реестр участников программы.

Кто может стать участником программы.

Участвовать в акции могут не все, а только определённые категории военнослужащих, которые определены законом. К таким категориям относятся:

• офицеры и выпускники военных вузов и училищ, заключившие контракт;
• прапорщики и мичманы, которые прослужили по контракту три года;
• сержанты, старшины, солдаты и матросы, заключившие второй контракт;
• военнослужащие из запаса, которые также заключили второй контракт;
• сотрудники Росгвардии, СОБР, ОМОН и вневедомственной охраны, которые приравниваются к военнослужащим.

Какие нужны основания.

Даже если военнослужащий соответствует необходимым критериям, он может быть включен в реестр участников накопительно-ипотечной системы только при наличии определенных оснований, которые перечислены в законодательстве.

К таким основаниям относятся:

— Окончание военного вуза.
— Заключение контракта и получение первого офицерского звания.
— Служба по контракту в качестве мичмана в течение более трех лет.

Воинская часть играет важную роль в процессе оформления: она собирает необходимые данные, заводит личную карточку участника и прикрепляет ее к личному делу военнослужащего. После этого департамент жилищного обеспечения Министерства обороны Российской Федерации вносит военного в реестр участников.

Росвоенипотека, в свою очередь, выдает уведомление с регистрационным номером и открывает именной накопительный счет на этот номер. По этому номеру можно легко проверить сумму, накопленную на именном счете за счет взносов и инвестиций, на сайте Росвоенипотеки. Номер счета также заносится в личное дело военнослужащего.

Программа начала действовать только с 2005 года, и автоматически к ней подключают тех, у кого появляются основания. Однако у многих военных такие основания возникли еще до ее появления, например, если человек служит уже 30 лет. Такие военнослужащие могут добровольно участвовать в программе, подав рапорт на имя командира воинской части.

Для включения в реестр необходимо предоставить следующие документы:

— Личная карточка участника накопительно-ипотечной системы.
— Копия рапорта (для военнослужащих, которые подавали рапорт).
— Копия паспорта военнослужащего.
— Копия контракта о прохождении военной службы.

По закону военнослужащего должны включить в реестр участников накопительно-ипотечной системы в течение трёх месяцев с момента возникновения соответствующего основания. Однако на практике этот процесс может занять больше времени из-за бюрократических процедур и необходимости пересылки документов.

Военнослужащий получит уведомление о включении в реестр. В контракте будут указаны срок его службы и воинское звание.

4. Свидетельство о праве на целевой жилищный заем.

Спустя три года с момента участия в накопительно-ипотечной системе (НИС) военнослужащий имеет право на получение целевого жилищного займа. Однако если он участвует в боевых действиях, операциях или заданиях, то этот срок сокращается до одного года.

Чтобы воспользоваться правом на жилищный заем, необходимо подать рапорт на имя командира воинской части. Обычно свидетельство о праве на жилищный заем выдается в течение трех месяцев. С этим свидетельством военнослужащий может обратиться в банк и получить ипотеку для покупки жилья. Если у него уже есть кредит на жилье, он может погасить его за счет накопленных средств на накопительном счете.

Важно помнить, что срок действия свидетельства ограничен. С 1 ноября 2022 года он составляет девять месяцев. Однако для свидетельств, выданных в период с 1 июля по 31 октября 2022 года, срок автоматически продлевается на три месяца. Если за это время военнослужащий не успеет приобрести жилье или воспользоваться деньгами с накопительного счета, ему придется получать свидетельство заново.

Сумму, накопленную за этот период, можно узнать несколькими способами:

1. В своем подразделении. Сведения, которые приходят из регистрирующего органа в середине года, содержат информацию об остатке накоплений на именном накопительном счете (ИНС) на 1 января текущего года.
2. В свидетельстве участника НИС. Получение свидетельства не обязывает приобретать жилье, а инвестиционный доход сохраняется.
3. На сайте Росвоенипотеки в разделе «Ежегодные взносы». Здесь доступны обобщенные сведения о суммах, учтенных на именных накопительных счетах участников НИС. Однако следует учесть, что не учитываются перерывы в военной службе и использование денег с накопительного счета ранее.

5. Как происходит покупка жилья.

Военнослужащие имеют возможность приобрести жилье, используя различные финансовые инструменты: целевой жилищный заем, материнский капитал и личные сбережения. Иногда достаточно только целевого займа, особенно если военный решает воспользоваться накоплениями в конце своей службы и добавляет собственные средства.

Если же собственных средств недостаточно, можно воспользоваться кредитом. Стоимость жилья для военных не ограничена. Если военнослужащий готов ежемесячно выплачивать значительную сумму ради квартиры в центре Москвы, он может осуществить свою мечту.

Банки выдают кредит военным на срок, позволяющий погасить его до конца службы. Многие банки учитывают предельный возраст пребывания на службе в 45 лет и предоставляют кредит на срок, оставшийся до этого момента. Это условие, а также процентная ставка банка учитываются при расчете суммы кредита.

Например, военнослужащий оформляет военную ипотеку под 18% годовых на 20 лет. При такой ставке максимальная сумма кредита составит 2 030 500 рублей. А при ставке 15,6% можно взять больше — 2 300 000 рублей.

6. Как оформить военную ипотеку.

Чтобы получить кредит на покупку жилья, военнослужащий должен иметь паспорт гражданина Российской Федерации и свидетельство о праве на получение целевого жилищного займа. Вот как происходит процесс:

1. Военнослужащий выбирает банк и подходящее жилье. Это может быть квартира в новостройке, на вторичном рынке, частный дом или таунхаус.
2. Затем он заключает предварительный договор купли-продажи с продавцом или договор долевого участия с застройщиком.
3. Подписывает кредитный договор с банком, и для него открывается счет.
4. Следующим шагом становится заключение договора целевого жилищного займа с Росвоенипотекой. После этого на счет в банке переводятся средства с накопительного счета. Эта сумма предназначена для первоначального взноса.
5. Затем осуществляется регистрация права собственности с двойным обременением в пользу государства и банка. В банк предоставляются свидетельство о праве собственности и выписка из ЕГРН. Также оформляется страхование имущества.
6. После этого банк переводит деньги продавцу квартиры: сумму целевого жилищного займа и ипотечного кредита.
7. Затем военнослужащий предоставляет выписку из ЕГРН в Росвоенипотеку. Ежемесячные платежи по кредиту автоматически перечисляются на счет банка, который выдал кредит, и оплачивается обслуживание. Эти платежи осуществляются за счет средств, которые продолжают поступать на накопительный счет участника накопительно-ипотечной системы. Военную ипотеку рассчитывают таким образом, чтобы взносы покрывали ежемесячные платежи и за военнослужащим не накапливался долг.

Военнослужащий, оформляющий ипотечный кредит, сталкивается с дополнительными расходами:

1. Имущественное страхование: сумма составляет 0,3–0,5% от размера кредита.
2. Оценка недвижимости: стоимость оценки варьируется в зависимости от региона и может начинаться от 1800 рублей. В Москве и Санкт-Петербурге стоимость оценки может достигать около 5000 рублей.
3. Государственная пошлина: военнослужащему предстоит оплатить 2000 рублей за регистрацию прав собственности, 1000 рублей — за регистрацию ипотеки и 390 рублей за получение выписки из ЕГРН в бумажном виде. Однако, если заказывать онлайн-выписку через портал «Госуслуги», то эта услуга предоставляется бесплатно.

7. Если военный уволился.

Его исключают из накопительно-ипотечной системы. Если к этому моменту он уже воспользовался правом использовать свои накопления, возвращать деньги в федеральный бюджет не нужно. Если же он взял кредит и ещё не выплатил его, оставшуюся часть придётся погашать за свой счёт. Однако есть и некоторые нюансы.

Важно, как именно уволился военный. По закону он имеет право использовать накопления, если увольнение произошло по уважительным причинам. Если же он ушёл со службы без уважительных причин, то должен вернуть все потраченные на него средства.

По уважительным основаниям.

К ним относятся:

• достижение предельного возраста пребывания на военной службе;
• признание военно-врачебной комиссией ограниченно годным к службе;
• увольнение в связи с организационно-штатными мероприятиями;
• увольнение по семейным обстоятельствам, например, если второй супруг также является военнослужащим и его переводят в другое место.

Также уважительным основанием считается признание военно-врачебной комиссией военного не годным к службе.

Если военнослужащий погибает, умирает или признается безвестно отсутствующим, он исключается из программы. Если на момент смерти за ним числился кредит, полученный по военной ипотеке, государство полностью погашает его задолженность и начисленные проценты. Аналогично полностью гасится ипотека военных, которых признали негодными к службе. При этом сумма дополнительных выплат уменьшается на сумму, потраченную на досрочное погашение ипотеки.

Для участников СВО установлены свои особенности. Если такой участник погибает, умирает, объявляется умершим по суду или признается инвалидом первой группы в результате ранения в ходе СВО, то банк списывает его долги. Это означает, что Росвоенипотека не погашает такой кредит военного. Поэтому положенные ему допвыплаты будут начислены в полном объеме — без уменьшения на досрочное погашение ипотеки.

Если военный не успел воспользоваться накоплениями, а теперь его нет в живых, то средства с его именного счета могут получить члены его семьи.

При досрочном увольнении по уважительным основаниям накопительный счет участника закрывается, но остается право на получение дополнительных выплат. Их можно использовать для погашения военной ипотеки или на другие нужды.

Для расчета суммы дополнительных выплат учитывают ежемесячную базовую выплату текущего года и количество месяцев и дней, которые оставалось прослужить до выслуги в 20 лет. Сумма перечисляется единовременно в течение трех месяцев после подачи заявления. Она идет на погашение задолженности по целевому жилищному займу и ипотеке или на указанные военным реквизиты.

Например, военный увольняется по состоянию здоровья в марте 2024 года. На момент увольнения его выслуга составляет 10 лет и 3 месяца. Это означает, что до достижения 20-летнего стажа ему остаётся служить ещё 9 лет и 9 месяцев.

В 2024 году размер ежемесячной выплаты для военных составляет 30 445,55 рубля. Таким образом, сумма дополнительных выплат за оставшийся срок службы составит 3 562 129 рублей.

Если он увольняется по уважительной причине, но право на использование целевого жилищного займа ещё не наступило, он обязан вернуть долг в течение десяти лет. В этом случае проценты не начисляются. Он будет выплачивать долг каждый месяц. Размер ежемесячного платежа рассчитывается по следующей формуле:

Ежемесячный платёж = Сумма долга по целевому жилищному займу / 120 месяцев.

Без уважительных оснований.

Если военный увольняется, но не успевает воспользоваться накопленными средствами, он становится должником перед государством. Он обязан вернуть все деньги, полученные по договору целевого жилищного займа: первоначальный взнос и все ежемесячные платежи в счет погашения ипотеки.

Если военный увольняется по причинам, указанным в пункте 76 порядка погашения ЦЖЗ, например, из-за лишения воинского звания или утраты гражданства Российской Федерации, то на сумму долга начинают начисляться проценты по ставке, установленной в договоре целевого жилищного займа. Вернуть долг необходимо в течение 10 лет с момента увольнения.

Особое внимание уделяется тем военнослужащим, которые ранее уволились со службы, но теперь находятся в зоне специальной военной операции. Если такой военный погашает долг в пользу Росвоенипотеки, он имеет право на кредитные каникулы на срок мобилизации или период действия контракта плюс 30 дней. Для этого до конца 2024 года необходимо направить в Росвоенипотеку требование о приостановлении выполнения своих обязательств по долгу.

При повторном восстановлении.

Согласно законодательству, военнослужащие, которые уволились по окончании контракта после 18 марта 2017 года и впоследствии вернулись на службу, не должны утрачивать средства, накопленные на их именном накопительном счете за предыдущий период участия в накопительно-ипотечной системе.

Если военный приобрел жилье с использованием целевого жилищного займа и ипотечного кредита, уволился по окончании контракта, а затем вновь заключил новый контракт и восстановился на службе, он освобождается от обязательств по первоначальному долгу. В такой ситуации ему остается лишь самостоятельно погасить выплаты по кредиту за период между двумя контрактами.

8. Как снять обременение.

Квартира, приобретённая с помощью целевого жилищного займа и ипотечного кредита, является собственностью военнослужащего, однако она находится в залоге у банка и государства. Чтобы иметь возможность свободно распоряжаться своим имуществом, необходимо снять оба этих обременения.

Обременение в пользу государства.

Обременение в пользу государства снимается в двух случаях:

1. Если у военнослужащего появляется право использовать накопленные средства.
2. Если он увольняется без уважительных причин и возвращает долг.

После этого в течение 30 дней Росвоенипотека направляет в Росреестр заявление о снятии обременения в пользу государства.

Как только заявление поступает в Росреестр, в течение 3 рабочих дней он снимает обременение и подтверждает это соответствующим документом.

Информацию о снятии обременения можно получить, отправив запрос через личный кабинет на сайте Росвоенипотеки.

Военные, исключенные из реестра накопительно-ипотечной системы до 1 января 2016 года, а также те, кто вернул средства целевого жилищного займа и продолжает службу, должны подать заявление на снятие обременения с квартиры в Росвоенипотеку.

После поступления заявления Росвоенипотека в течение 30 рабочих дней направляет заявление в Росреестр о погашении ипотеки в пользу государства. А после подтверждения из Росреестра отправляет участнику накопительно-ипотечной системы соответствующее уведомление.

Обременение в пользу банка.

После погашения кредита обременение в пользу банка снимается. Этот вопрос военный решает с банком в порядке, указанном в кредитном договоре.

9. Рефинансирование военной ипотеки.

Военную ипотеку можно рефинансировать, то есть перевести в другой банк, где процентная ставка по кредиту будет ниже. При этом на вашем счёте будет продолжать накапливаться сумма, которую вы сможете использовать по своему усмотрению, когда получите право воспользоваться накоплениями.

Рефинансировать военную ипотеку можно не в любом банке, а только в тех, которые одобрены государством.

Когда вы рефинансируете военную ипотеку, Росвоенипотека закрывает обязательства по старому кредиту, но не может в тот же месяц выплачивать новому кредитору. Поэтому первый платёж новому банку должен сделать сам военный. Обычно сумма этого платежа не превышает размер ежемесячных выплат, которые государство осуществляет за военного по ипотеке. Кроме того, на военного ложатся расходы на имущественное страхование и госпошлину.

10. Налоговый вычет по военной ипотеке.

По военной ипотеке также предоставляется налоговый вычет, но с одним важным условием: заемщик должен был внести собственные средства при покупке жилья. Если же использовались государственные средства, получить налоговый вычет не удастся.

Размер вычета составляет 13% от максимальной суммы в 2 миллиона рублей. Если заемщик вложил 2 миллиона рублей собственных средств, то он может рассчитывать на 260 тысяч рублей в качестве налогового вычета.

Например, если военный купил квартиру за 3 миллиона рублей, оформив военную ипотеку, то первоначальный взнос составил 865 тысяч 468 рублей за счет накоплений участника накопительно-ипотечной системы и 292 тысячи 532 рублей — собственных средств. Также он взял кредит в банке на 2 миллиона 442 тысячи рублей. В результате налоговый вычет можно получить только с 292 тысяч 532 рублей, что составляет 38 тысяч 029 рублей.

11. Если муж и жена — военнослужащие.

Если оба супруга являются участниками накопительно-ипотечной системы, каждый из них может заключить с Росвоенипотекой договор целевого жилищного займа. Это позволит им приобрести жильё в общую собственность.

В случае покупки недвижимости в ипотеку на супругов оформляется кредитный договор, в котором один из них выступает в роли основного заемщика. В такой ситуации Росвоенипотека перечисляет средства целевых жилищных займов на банковский счёт этого супруга.

12. Раздел квартиры при разводе.

Имущество, нажитое супругами в браке, считается совместно нажитым и подлежит разделу при разводе. Однако есть исключение: имущество, приобретенное на средства, имеющие специальное целевое назначение.

Согласно закону, квартира, купленная по военной ипотеке, не относится к совместно нажитому имуществу, так как при ее покупке использовались средства целевого жилищного займа. Та часть квартиры, которая была приобретена на эти средства, не подлежит разделу.

Если в семье только один из супругов является военным, бывшие супруги будут делить пополам только личные вложения, которые использовались при покупке жилья. Если же имеется брачный договор или документальное подтверждение размера участия одного из супругов, личные вложения могут быть разделены в иных пропорциях.

Однако в судебной практике встречаются случаи, когда суд делит квартиру в равных долях. Вот как можно решить этот вопрос:

• Квартиру делят на равные доли, и бывшие супруги оформляют отдельный кредит на каждую долю.
• Квартира остается в собственности военного, но он выплачивает супруге денежную компенсацию за ее долю.
• Банк выставляет квартиру на продажу. На вырученные средства бывшие супруги погашают кредит и делят остаток между собой.

13. Запомнить.

1. Чтобы получить кредит, необходимо быть участником накопительно-ипотечной системы (НИС) как минимум три года. Однако, если вы участвуете в боевых действиях, то можете заключить кредитный договор сразу после того, как вас включат в реестр участников НИС.
2. Свидетельство, подтверждающее ваше участие в системе, действует в течение девяти месяцев. Если за этот период вы не приобретете жилье, вам придется оформлять свидетельство заново.
3. Для покупки квартиры можно использовать различные источники финансирования: целевой жилищный заем, ипотечный кредит, материнский капитал и собственные средства.
4. Если военнослужащий уволится по собственному желанию до того, как у него появится право использовать накопленные средства, он обязан будет вернуть государству сумму по договору целевого жилищного займа.
5. На приобретенную квартиру накладывается два обременения: в пользу государства и банка.
6. Военную ипотеку также можно рефинансировать.