Содержание статьи:
- Как работает запрет на регистрацию сделок без участия собственника?
- Реальная история: Почему суд встал на сторону мошенников
- 5 причин, почему запрет в ЕГРН не всегда работает
- Как защитить свою недвижимость: 7 шагов от юристов
- Что делать, если недвижимость уже продали?
- Законодательные изменения: Что изменилось с 2022 года?
- Заключение: Защита недвижимости — это ваша ответственность
В 2021 году житель Санкт-Петербурга потерял два нежилых помещения, хотя в ЕГРН была отметка о запрете регистрации сделок без его участия. Его доверенное лицо, действуя по старой доверенности, продало объекты по заниженной цене. Суд признал сделку законной, а собственник остался ни с чем. Эта история — лишь один из многих случаев, когда формальная защита не сработала. Рассказываем, как избежать подобных ситуаций и что делать, если вашу недвижимость продали без вашего ведома.
Как работает запрет на регистрацию сделок без участия собственника?
Согласно ст. 36 Федерального закона № 218-ФЗ, собственник может подать заявление в МФЦ или Росреестр, чтобы запретить регистрацию сделок с его недвижимостью без личного участия. После этого в ЕГРН вносится соответствующая отметка, и Росреестр обязан отклонить любые заявления, поданные представителями по доверенности.
Цель механизма: защита от мошенников, которые подделывают доверенности или используют устаревшие документы для продажи чужого имущества. Однако, как показывает практика, система не идеальна.
Реальная история: Почему суд встал на сторону мошенников
В 2015 году мужчина приобрел два нежилых помещения и оформил нотариальную доверенность на управление ими. В 2019 году он подал заявление о запрете регистрации сделок без его участия, но забыл отозвать доверенность. В 2021 году его представитель продал объекты по заниженной цене, а нотариус удостоверил сделку, несмотря на отметку в ЕГРН.
Почему суд отказал собственнику:
- На момент сделки закон разрешал нотариусам передавать документы в Росреестр, даже если в ЕГРН был запрет (ч. 4 ст. 25 Закона № 218-ФЗ в редакции 2021 года).
- Росреестр не обязан проверять законность нотариальных сделок (ст. 59 Закона № 218-ФЗ).
- Судьи сослались на ст. 163 ГК РФ, которая предполагает, что нотариус уже проверил законность сделки.
Итог: Сделки признали действительными, а собственник потерял имущество.
5 причин, почему запрет в ЕГРН не всегда работает
- Устаревшие доверенности. Если собственник не отозвал доверенность, представитель может совершить сделку, даже если в ЕГРН есть запрет.
- Нотариальные лазейки. До 2022 года нотариусы могли передавать документы в Росреестр, игнорируя отметку о запрете.
- Ошибки Росреестра. Ведомство не проверяет законность нотариальных сделок, даже если они противоречат интересам собственника.
- Низкая осведомленность. Многие собственники не знают, как правильно оформить запрет или отозвать доверенность.
- Мошеннические схемы. Злоумышленники используют поддельные документы или давление на нотариусов.
Как защитить свою недвижимость: 7 шагов от юристов
- Подайте заявление о запрете. Обратитесь в МФЦ или Росреестр с заявлением по ст. 36 Закона № 218-ФЗ. Убедитесь, что отметка внесена в ЕГРН.
- Отзовите старые доверенности. Напишите заявление у нотариуса об отмене всех доверенностей, связанных с вашей недвижимостью 16.
- Проверьте ЕГРН. Закажите выписку из реестра через Госуслуги или МФЦ, чтобы убедиться в отсутствии ошибок.
- Установите электронную подпись. Это позволит оперативно отслеживать изменения в ЕГРН через личный кабинет на сайте Росреестра.
- Обратитесь к юристу. Специалист поможет составить заявление и проверит документы на соответствие законодательству.
- Используйте страхование. Некоторые страховые компании предлагают полисы, покрывающие убытки от мошеннических сделок.
- Будьте бдительны. Не передавайте оригиналы документов третьим лицам и регулярно проверяйте статус своей недвижимости.
Что делать, если недвижимость уже продали?
- Соберите доказательства. Вам понадобятся:
Выписка из ЕГРН с отметкой о запрете;
Копии заявлений в Росреестр и нотариусу;
Документы, подтверждающие, что вы не давали согласия на сделку. - Подайте иск в суд. Требуйте признать сделку недействительной и вернуть имущество. Укажите на нарушения со стороны нотариуса и Росреестра.
- Обратитесь в прокуратуру. Если есть признаки мошенничества, правоохранительные органы могут возбудить уголовное дело.
Законодательные изменения: Что изменилось с 2022 года?
В июле 2022 года вступили в силу поправки к Закону № 218-ФЗ:
- Нотариусам запрещено передавать документы в Росреестр, если в ЕГРН есть отметка о запрете, а сделку подписал представитель по доверенности (ч. 6 ст. 36.2).
- Росреестр теперь обязан проверять наличие запрета перед регистрацией сделок.
Однако: Эти изменения не имеют обратной силы. Сделки, заключенные до 2022 года, могут быть признаны законными, как в случае с жителем Санкт-Петербурга.
Заключение: Защита недвижимости — это ваша ответственность
Запрет на регистрацию сделок без участия собственника — полезный инструмент, но не панацея. Чтобы избежать потери имущества, действуйте комплексно: отзывайте доверенности, проверяйте ЕГРН и консультируйтесь с юристами. Помните: одна ошибка может стоить вам дома или квартиры.