Содержание статьи:
Жилищный вопрос испортил не только вас, но и отношения между арендодателем и квартиросъемщиком? Знакомо! Каждый второй конфликт возникает из-за неправильно составленного договора. Спасение есть: разбираем договор коммерческого найма по косточкам, чтобы вы не теряли деньги, нервы и жилье.
❓ Что это вообще такое и кому нужно?
Договор коммерческого найма (ДКН) — это «брачный контракт» между вами и квартирой. Собственник (наймодатель) передает вам жилье за деньги, а вы (наниматель) получаете право там жить. Не путайте с арендой! Вот главное отличие:
✅ Наем — только между физлицами.
❌ Аренда — если снимает компания (например, для сотрудников).
Зачем это вам?
Собственнику: Защита от «черных» квартиросъемщиков: порчи имущества, неуплаты, незаконных перепланировок.
Нанимателю: Гарантия, что вас не вышвырнут завтра без причины и не поднимут цену вдвое.
🔥 Реальная история из практики: *Анна сдала квартиру «на словах» студенту. Через месяц он устроил потоп, сломал технику и исчез. Судиться было нечем — договора нет. Убытки: 200+ тыс. руб.*
📝 Ключевые разделы договора: Что включить ОБЯЗАТЕЛЬНО
По статье 674 ГК РФ договор должен быть письменным. Упустите хоть один пункт ниже — рискуете признанием его недействительным в суде.
1. Предмет договора (ст. 673 ГК РФ)
Не просто «двушка в Москве». Нужны детали:
Точный адрес (вплоть до корпуса и этажа);
Кадастровый номер;
Площадь (общая/жилая);
Перечень мебели и техники (состояние!).
Пример: «Квартира №5 по ул. Ленина, 10, кв. 5, кад. № 77:01:0001010:123, общ. пл. 54 кв.м., жилая пл. 38 кв.м. Вместе с помещением передаются: диван (без повреждений), холодильник Indesit (рабочий), стиральная машина Bosch (требует ремонта)».
2. Срок (ст. 683 ГК РФ)
Максимум 5 лет. Если не указали — автоматически = 5 годам.
Для краткосрочного (менее года) — запрещен поднаем и вселение других жильцов без согласия собственника.
3. Платежи: Как не переплатить
Плата за наем: Фиксируется в договоре. Односторонне повысить нельзя! (ст. 682 ГК РФ).
Коммуналка: Кто платит? Без договоренности — наниматель. Но лучше указать:
- Наниматель платит: свет, вода (по счетчикам), интернет. - Наймодатель платит: капремонт, домофон, ТКО.
Депозит (обеспечительный платеж): Рекомендуем! Обычно = 1-2 месячным оплатам. Возвращается при выезде, если нет повреждений.
4. Ремонт: Чей кошелек пострадает?
Текущий (покраска стен, замена смесителя) — наниматель (ст. 681 ГК РФ).
Капитальный (протечки крыши, замена труб) — наймодатель.
💡 Лайфхак: Впишите в договор фразу: «Наймодатель обязан заменить вышедшую из строя технику старше 7 лет». Избавит от споров за старый холодильник.
5. Права жильцов: Можно ли подселить маму?
Временные жильцы (гости): До 6 месяцев, с уведомлением наймодателя.
Постоянные жильцы (дети, супруг): Требуется согласие собственника (ст. 679 ГК РФ). Исключение — дети до 18 лет.
⚠️ 5 подводных камней, которые взорвут ваш договор
«Срок регистрации пропущен!»
Если договор > 1 года, обременение регистрируют в Росреестре. Срок — 1 месяц с даты подписания. Штраф за опоздание — 5 000 ₽ (ст. 19.21 КоАП РФ).Состояние стен, пола, сантехники;
Показания счетчиков;
Фото дефектов (приложите к акту).
«А где акт приема-передачи?»
Без него спор о повреждениях гарантирован! В акте укажите:
«Мы же устно договорились!»
Устные договоренности = нулевая сила в суде. Хотите изменить цену или срок? Подписывайте дополнительное соглашение!«Собственник продал квартиру – меня выгоняют»
По ст. 675 ГК РФ новый владелец не может вас выселить до конца срока договора. Платите ему, а не прежнему хозяину.«Залог не возвращают!»
Чтобы депозит вернули:Соберите подписи соседей, что не было жалоб;
Снимите видео финального состояния квартиры;
Требуйте подписания акта возврата.
📑 Шаблон договора на 2025 год (выжимка из образцов)
ДОГОВОР № ____ коммерческого найма жилого помещения г. ______________ «___»________ 2025 г. Наймодатель: Гр. _________________, паспорт: серия ____ № ______, выдан __________, адрес: _________________________. Наниматель: Гр. _________________, паспорт: серия ____ № ______, выдан __________, адрес: _________________________. 1. **ПРЕДМЕТ** Наймодатель передает квартиру по адресу: _____________________, кад. № ___________, общ. площадь ___ кв.м., комнаты: ___. Имущество: диван, холодильник, плита (полный перечень в Приложении 1). 2. **СРОК** С 01.08.2025 по 31.07.2026 (1 год). 3. **ПЛАТЕЖИ** - Плата за наем: 35 000 руб./мес. Вносится до 10 числа каждого месяца на карту Сбербанка **** 1234. - Коммунальные услуги: оплачивает Наниматель по квитанциям. - Обеспечительный платеж: 35 000 руб. (возврат при выезде без повреждений). 4. **РЕМОНТ** - Текущий: за счет Нанимателя. - Капитальный: за счет Наймодателя. 5. **РАСТОРЖЕНИЕ** Досрочно — по соглашению сторон или через суд при нарушениях (просрочка оплаты > 2 месяцев, порча имущества). ПОДПИСИ: Наймодатель: _________________ Наниматель: _________________
🔥 Что делать при конфликтах: Инструкция + шаблон претензии
Шаг 1: Не паникуйте! Фиксируйте нарушения:
Письма-уведомления (отправляйте заказным с описью);
Фото/видео повреждений;
Чеки оплаты ЖКУ (если спор о неуплате).
Шаг 2: Направьте претензию. Вот универсальный текст:
Претензия к договору найма от 01.08.2025 №1 Я, _________________ (ФИО нанимателя), сообщаю: - 15.09.2025 в ванной комнате произошла протечка из стояка. - Ваш мастер подтвердил: причина — износ трубы (акт от 16.09.2025). - Требую устранить дефект до 30.09.2025 (ст. 65 ЖК РФ). При неисполнении: 1. Самостоятельно сделаю ремонт. 2. Вычту расходы из платы за наем. 3. Обращусь в суд о взыскании убытков + моральный вред. Приложения: фото протечки, акт мастера. Дата: 20.09.2025 Подпись: _______ Примеры шаблоны и заявления находятся в разделе документы тут...
Шаг 3: Идем в суд, если ответа нет 10 дней. Исковое заявление — в мировой суд по адресу квартиры. Госпошлина: 300 ₽.
💎 Заключение: Главное — безопасность!
Договор коммерческого найма в 2025 — не формальность, а ваша финансовая защита. Помните:
Не верьте устным обещаниям — только письменный договор.
Регистрируйте обременение, если снимаете > 1 года.
Фотографируйте квартиру при заезде и выезде.
Храните все чеки и переписки с собственником.
📊 Цифры для размышления: По данным Росстата, 68% судебных споров из-за найма выигрывают те, у кого есть письменный договор + акты приема-передачи. Не попадайте в печальные 32%!