Остекление балкона возможно, но только при наличии соответствующего разрешения.

В этой статье наши юристы подробно расскажут, какими законами регулируется процесс остекления, что необходимо для получения разрешения, какие штрафы предусмотрены за его отсутствие, а также о том, можно ли узаконить самовольное остекление балконов.

1. Какие законы регулируют остекление балконов.

Законы не содержат специальных статей о правилах остекления балконов. Все манипуляции с балконом регулируются общими нормами переустройства и перепланировки помещений, которые, в свою очередь, охватываются несколькими нормативными актами.

Прежде всего, стоит обратиться к статьям Жилищного кодекса Российской Федерации. Они дают четкое определение переустройству помещения в многоквартирном доме как установке, замене или переносу инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или иного оборудования. Таким образом, если собственник планирует вывести сантехнические или инженерные коммуникации на балкон, все изменения необходимо отразить в техническом паспорте помещения.

Перепланировка же подразумевает изменение границ и площади самого помещения, а также создание новых помещений, таких как кладовые и гардеробные. В результате перепланировки могут быть затронуты и смежные помещения. Например, перепланировкой считается расширение дверного проема на лоджию или объединение ее с комнатой.

Если собственник планирует перепланировку, он обязан согласовать ее и внести изменения в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).

Кроме законов, в этой области действуют постановления Правительства Российской Федерации. Например, Постановление от 13 августа 2006 года № 491 «О правилах содержания имущества» определяет, какое имущество является личной, а какое — общей собственностью в многоквартирном доме, устанавливает правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, а также правила пользования жилыми помещениями.

Важно отметить, что помимо балконов существуют также лоджии. Основное различие между ними заключается в том, что лоджия «утоплена» в контур здания, а ее боковые стены являются частью стен дома. Балкон же представляет собой навесной элемент, который находится снаружи фасада и пристраивается к нему. Как правило, основные проблемы возникают именно с остеклением балконов, но в дальнейшем тексте мы будем использовать термин «балкон», подразумевая как балконы, так и лоджии.

2. Можно ли застеклить балкон в многоквартирном доме и какие есть правила остекления.

В наших городах многие балконы и лоджии уже остеклены. В основном это произошло в те времена, когда не существовало строгого нормативного регулирования в этой сфере, или же за соблюдением правил не следили должным образом. Даже сейчас в старых жилых домах, построенных в советское время или до 2005 года, можно увидеть, как собственники остекляют свои балконы без каких-либо разрешений.

Однако это происходит не потому, что такое остекление разрешено законом, а из-за того, что у государства нет ресурсов, чтобы следить за каждым балконом в стране.

Нужно ли согласовывать остекление балкона по закону?

Ответ на этот вопрос зависит от того, какие работы вы собираетесь проводить. Если вы хотите:

• заменить стекла на более дорогие и качественные, сохранив прежнюю форму и цвет остекления — например, в доме, где такое остекление было предусмотрено изначально;
• утеплить стены, используя допустимые материалы;
• установить дополнительное остекление внутри балкона и создать внутренний теплый контур — так часто делают при витражном остеклении, которое плохо сохраняет тепло, — то разрешение не требуется.

Однако даже в этих случаях есть некоторые ограничения. Балкон или лоджия частично принадлежат собственнику помещения, а частично входят в состав общего имущества многоквартирного дома. К общедомовым элементам относятся балконная плита без ограждения и часть стены фасада.

Кроме того, на фасаде дома на балконе могут располагаться другие конструктивные элементы, такие как часть водосточной системы, пожарные люки и лестницы. Остекление может мешать их обслуживанию, эксплуатации или капитальному ремонту, поэтому его нельзя проводить без согласования.

Само по себе остекление балкона не считается переустройством или перепланировкой, если оно не нарушает прочность конструкций здания и не приводит к их разрушению. Например, в ветхом жилье балконная плита может не выдержать веса остекления, поэтому в таких случаях разрешение на остекление необходимо. Также важно, чтобы остекление не мешало работе инженерных систем или установленному оборудованию, такому как противопожарные устройства.

Когда остекление балкона может считаться перепланировкой и переоборудованием?

Остекление балкона может стать перепланировкой и переоборудованием в следующих случаях:

• Проект дома изначально не предусматривал остекление, и это указано в техпаспорте помещения.
• Балкон присоединен к жилой площади, и системы отопления перенесены. В такой ситуации необходимо получать разрешение на перепланировку, а остекление балкона будет лишь частью проекта по перепланировке и переустройству жилого помещения, поскольку меняются как площадь квартиры, так и оборудование, указанное в техпаспорте.

Кроме переустройства и перепланировки, остекление может попадать под другие ограничения. Во многих регионах существуют отдельные нормативно-правовые акты, касающиеся внешних видов домов и охраны фасадов, имеющих историческую и культурную ценность. Эти акты запрещают стеклить балконы.

Например, в Санкт-Петербурге локальные изменения архитектурного решения фасада, включая замену или устройство остекления лоджий и балконов, необходимо согласовывать в зависимости от типа охраняемой зоны, который определяет правительство Санкт-Петербурга.

Многие застройщики включают в договоры долевого участия указания о том, что дом выполнен в едином архитектурном дизайнерском проекте, и вносить изменения в фасады и остекление запрещено. В таких случаях получить законное разрешение на остекление будет практически невозможно.

В общих случаях остекления балкона и лоджии согласования не нужны.

Однако, если управляющая компания настаивает на сохранении цвета и внешнего вида остекления, а заказчик планирует внести изменения, он должен самостоятельно согласовать все детали с управляющей организацией.

В нашей практике были случаи, когда мы отказывались от остекления балконов. Например, если работы могли привести к разрушению плиты балкона или если требовалось демонтировать старое остекление, которое является архитектурной составляющей дома. Также мы отказывались, если новые конструкции было невозможно поднять на этаж или если они выходили за пределы гарантийных размеров — поясняет генеральный директор ООО «Сервис-окна».

Нельзя сказать, что в последнее время люди стали чаще остеклять балконы, потому что во многих старых домах большинство балконов уже остеклены, а в современных новостройках все балконы изначально оснащены штатным остеклением.

3. Как получить разрешение на остекление балкона.

Первым шагом будет проверка технического паспорта дома. Если в нем не указано, что архитектурный проект здания предусматривает внешнее остекление балконов или лоджий, значит, для проведения работ потребуется разрешение.

В случае отсутствия подобных ограничений, стоит ознакомиться с правилами благоустройства в вашем городе. В них могут содержаться локальные нормы, регулирующие внешний вид зданий и защиту исторического облика фасадов. Также стоит учесть ограничения, которые мог наложить застройщик в договоре.

Например, в разделе «Обязанности дольщика (покупателя)» может быть указано: «Дольщик/покупатель обязуется не вносить изменения в архитектурные решения, в том числе в части изменения фасадов, цветовых решений и размещения блоков кондиционеров».

Далее следует обратиться в архитектурное бюро или проектную организацию для заказа проекта изменений. Стоимость услуги может составлять от 5000 до 30 000 рублей, а сроки выполнения — от 3 до 15 дней, в зависимости от города. Найти подходящую организацию можно через поисковик, набрав «сделать проект перепланировки». Рекомендуется выбирать проверенные компании с положительными отзывами.

Если остекление каким-либо образом уменьшает состав общего имущества, необходимо получить согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме на проведение работ. В противном случае вас могут попросить демонтировать остекление или даже обратиться в суд для отстаивания своей позиции.

Например, в Мурманске мужчина обшил балкон деревянными и пластиковыми панелями, в результате чего у него получилось непроектное остекление, превышающее размеры стандартного балкона. УК попросила его демонтировать остекление, так как оно мешало обслуживанию фасада и создавало опасность для прохожих из-за образования сосулек.

Две судебные инстанции поддержали УК, однако кассационный суд отменил их решения и направил дело на новое рассмотрение. Он счёл необходимым провести судебную строительную экспертизу, чтобы установить, действительно ли в этом доме запрещено стеклить балконы, затрагивается ли общее имущество и представляют ли работы, выполненные собственником, угрозу и соответствуют ли нормативным требованиям.

Однако такие случаи встречаются редко. Обычно согласие собственников не требуется.

Готовый проект можно подать в отделение МФЦ. Для этого понадобятся следующие документы:

1. Российский паспорт (или его копия);
2. Подтверждение права собственности на жилье — свидетельство или выписка из ЕГРН;
3. Заявление на разрешение перепланировки, которое можно подготовить самостоятельно или с помощью сотрудника МФЦ;
4. Технический паспорт на квартиру;
5. Согласие лиц, владеющих квартирой совместно с заявителем.

Заявление можно подать и через портал Госуслуг. Срок согласования составляет 45 календарных дней.

Ожидание документов.

После того как МФЦ проверит документы, он перенаправит ваше заявление в учреждение, ответственное за согласование таких изменений. Это может быть градостроительный комитет или жилищный комитет — в зависимости от региона. Собственнику не нужно будет самостоятельно обращаться в эти учреждения: процесс происходит в рамках межведомственного взаимодействия.

В Москве работы по перепланировке или переустройству необходимо согласовать с Комитетом по архитектуре и градостроительству.

Получение согласия на перепланировку.

По результатам рассмотрения вашего заявления в личный кабинет на портале Госуслуг или по почте должно прийти уведомление о согласовании перепланировки или переустройства.

Остекление балкона или лоджии.

Как только вы получите согласие, можете приступить к остеклению балкона или лоджии. После завершения работ пригласите представителя надзорного органа. Для этого через личный кабинет на портале Госуслуг подайте уведомление о согласовании акта о завершении перепланировки или переустройства. Приемочная комиссия подготовит акт в течение 30 календарных дней, и он будет доступен в вашем личном кабинете на Госуслугах.

Новый технический план.

Пригласите сотрудника БТИ или кадастрового инженера для проведения замеров и подготовки нового технического плана с учетом изменений. Стоимость такого плана составляет от 10 000 до 30 000 рублей.

Внесение изменений в ЕГРН.

Направьте заявление об учете перепланировки и технический план в Росреестр или МФЦ для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Размер госпошлины составляет 350 рублей.

4. Штрафы за незаконное остекление балконов.

Суд может признать остекление балкона перепланировкой, если оно не соответствует техническим характеристикам, указанным в паспорте здания. Это не является устоявшейся, но преобладающей практикой.

Например, в Барнауле собственник застеклил балкон, а позже дом был включен в программу капитального ремонта, включая фасады. Остекление балкона мешало ремонту фасада, и управляющая компания обратилась в суд. Суд установил, что согласно техническому паспорту, в доме предусмотрено деревянное и филенчатое заполнение оконных и дверных проемов, а устройство остекления балконов не входит в проект. Поскольку у собственника не было разрешительных документов на остекление, суд обязал его демонтировать конструкцию.

В другом судебном споре выездная проверка государственной жилищной инспекции выявила остекление балкона. Инспектор отметил, что собственник квартиры установил остекление балкона, крышу над ним и увеличил его площадь. Никаких доказательств согласования этих работ собственник предоставить не смог, и два суда поддержали требования о демонтаже остекления.

Решений, где остекление не признается перепланировкой, гораздо меньше.

Например, в одном из споров собственник не только остеклил балкон, но и увеличил его площадь. Однако суд счел, что это не является перепланировкой, и в иске о демонтаже отказал. В решении указано, что если остекление не создает опасности для жизни, здоровья и целостности здания, такая постройка не должна признаваться перепланировкой. Но в последние годы таких решений практически нет.

Штрафа именно за остекление нет. Однако существует наказание за незаконное переустройство или перепланировку в многоквартирном доме, согласно статье 7.21 КоАП РФ:

• для граждан — от 2000 до 2500 рублей;
• для юридических лиц и индивидуальных предпринимателей — от 40 000 до 50 000 рублей.

Но оштрафовать могут только после того, как суд вынесет решение о демонтаже.

Кроме того, в КоАП РФ существует отдельная статья за нарушение правил содержания и ремонта жилья. В ней указано, что если переустройство или перепланировка существенно изменяют условия пользования жильем, то на лиц, ответственных за содержание таких жилых домов, накладывают штраф.

В любом случае, если остекление признают незаконной перепланировкой или переустройством, придется не только заплатить штраф, но и все устранить — то есть привести квартиру и фасад в то состояние, которое было по проекту, или согласовать переделки. Для этого будет предписание надзорных органов.

5. Как узаконить остекление.

Застеклить балкон без соответствующего разрешения может быть непросто. Однако существует способ, который позволит вам это сделать.

Для начала вам необходимо подготовить всю необходимую документацию в соответствии с описанным выше процессом, когда проект только согласовывается. Но перед этим вам придётся провести экспертизу безопасности уже смонтированного остекления. Эксперты должны установить, соответствует ли оно строительным нормам и правилам, или же подтвердить, что остекление не является перепланировкой.

После получения заключения экспертов, вам следует обратиться в местную администрацию. Если вы получите отказ, узаконить остекление можно будет только через суд, где заключение экспертов будет оцениваться критически. Возможно, вам даже придётся провести судебную экспертизу.

На самом деле, понять, можно ли застеклить балкон, довольно легко. Современные дома, особенно построенные по договорам долевого участия, сдаются в эксплуатацию в едином виде — с остеклением или без него. Если весь дом не остеклён, скорее всего, вам придётся получать разрешение на остекление. Однако если дом уже остеклён, замена остекления на более качественное не будет считаться перепланировкой или переустройством.

Проблема возникает в домах советского жилого фонда и постройках девяностых и начала двухтысячных годов. Эти дома часто выглядят как нагромождение архитектурных решений. Собственники помещений делают всё, что хотят, и кто во что горазд. Некоторые балконы застеклены, некоторые нет, а на первых этажах пристроены целые комнаты. Но в целом всегда видно, что если дом остеклён при постройке, то он остеклён целиком.

Мало кто из собственников квартир демонтирует построенное остекление. Поэтому если вы видите балконы без остекления, скорее всего, все остеклённые балконы в доме сделаны собственниками квартир. Вероятно, без каких-либо разрешений. Просто это не контролируется.

Собственникам квартир старого жилого фонда не стоит беспокоиться, если их дом не является архитектурным памятником. А вот собственникам новостроек без изначального остекления лучше получить разрешение.