Если в 2024 году в многоквартирном доме протекает крыша, собственники и наниматели квартир имеют право обратиться в управляющую компанию или товарищество собственников жилья (ТСЖ), которые обслуживают дом. Они могут потребовать от этих организаций устранить повреждения кровли и компенсировать ущерб, возникший из-за затопления.

В этой статье мы расскажем, как правильно составить заявление в управляющую компанию и как действовать в случае затопления квартиры.

1. Причины протечки крыши.

Протечка крыши — довольно частая проблема, с которой сталкиваются жильцы как старых домов, так и новостроек. Есть множество причин, по которым может протекать крыша в многоквартирном доме (МКД). Они могут быть связаны как с действиями людей, в том числе представителей управляющей компании (УК), так и с внешними факторами.

Причина протечки — нарушение целостности покрытия.

При строительстве крыши крайне важно обеспечить её герметичность. Из-за разницы температур и воздействия осадков кровельные материалы могут деформироваться, что приводит к появлению трещин и щелей. А это, в свою очередь, может привести к проникновению воды в перекрытия и затоплению жилых помещений.

Причина протечки — механические повреждения.

Обычно речь идёт о повреждениях, которые совершают сотрудники коммунальных служб или компаний, например, при прокладке телекоммуникационных кабелей на крыше. Даже небольшие повреждения кровли могут привести к разгерметизации швов и протеканию крыши в многоквартирном доме, особенно на последнем этаже.

Причина протечки — износ материалов.

Обычно в старых зданиях можно заметить признаки износа материалов. Учитывая возраст построек, необходимо было провести ремонтные работы. Однако, к сожалению, ответственные лица не спешат выполнять свои обязанности.

Причина протечки — несвоевременное обслуживание.

Согласно существующим рекомендациям, управляющие компании и товарищества собственников жилья (УК и ТСЖ) должны проводить осмотр и обслуживание кровли многоквартирных домов (МКД) не реже одного раза в год. Однако на практике это требование часто игнорируется.

Причина протечки — применение в строительстве низкокачественных материалов.

Протечки кровли в многоквартирных домах часто происходят из-за использования некачественных материалов при её строительстве. Застройщики иногда приобретают строительные материалы «второго сорта» у поставщиков по более низкой цене. К сожалению, такие материалы не обеспечивают необходимый уровень паро- и гидроизоляции.

Независимо от причины протечки крыши в многоквартирном доме, крайне важно устранить проблему как можно скорее. От того, насколько быстро будет принято решение и проведены работы, зависит размер ущерба, который понесут собственники и наниматели квартир на последнем этаже и их соседи снизу.

Согласно Постановлению Госстроя № 170 от 27 сентября 2003 года, если в многоквартирном доме протекает крыша, у коммунальных служб есть сутки, чтобы устранить проблему и предотвратить затопление помещений. В случае несоблюдения сроков возрастает риск увеличения ущерба, причинённого имуществу граждан.

2. Кто несет ответственность за состояние крыши.

Согласно Жилищному кодексу Российской Федерации, ремонт кровли в многоквартирных домах, включая аварийный, является обязанностью товариществ собственников жилья (ТСЖ), управляющих компаний (УК), жилищно-эксплуатационных контор (ЖЭК) и жилищно-строительных кооперативов (ЖСК), которые занимаются непосредственным обслуживанием домов.

Эти организации должны поддерживать общедомовое имущество в надлежащем состоянии, включая крышу. Поэтому представители этих компаний должны следить за состоянием кровли.

Важно отметить, что если в многоквартирном доме произошла протечка кровли, устранить неполадки должна управляющая компания за счёт собственных средств. Сбор дополнительных средств с жильцов в такой ситуации незаконен.

Управляющая компания должна обеспечивать исправность крыши в доме собственными силами и за счёт своих средств. Это включает в себя:

• устранение повреждений кровли, которые могут привести к протечкам в будущем;
• принятие необходимых мер для приведения чердака, системы водоотвода, отливов и инженерного оборудования в нормативное состояние. Это поможет свести риски протечек к минимуму.

3. Что делать при протечке крыши.

Если в вашей квартире произошёл залив из-за протечки кровли, важно как можно скорее принять меры, чтобы минимизировать ущерб и обеспечить безопасность себе и своим близким.

Необходимо:

• позвонить в аварийно-диспетчерскую службу управляющей компании и вызвать аварийную службу или мастера;
• принять меры к локализации протечки, предупредить соседей проживающих снизу;
• по приезду представителей АСД или УК зафиксировать факт протечки в акте;
• после полного высыхания мест протечки повторно пригласить представителей УК или ТСЖ и составить акт дефектовки испорченного имущества;
• после достижения согласия по сумме ущерба необходимо совместно с виновником ущерба определить условия денежной компенсации;
• при наличии разногласий потерпевшая сторона вправе обратиться в суд.

 4. Обеспечение безопасности.

Если вода попадёт в распределительную коробку или электрощиток, это может привести к короткому замыканию, которое, в свою очередь, способно вызвать пожар. Кроме того, вода хорошо проводит электрический ток, поэтому при заливе квартиры существует опасность удара током.

Поэтому, если ваша квартира была залита из-за протечки крыши, нужно как можно скорее обесточить её. Это поможет предотвратить возможные несчастные случаи.

Чтобы минимизировать ущерб от залива, следует предпринять все возможные меры для защиты имущества. Уберите вещи и технику из комнаты, где протекает потолок, или накройте их плёнкой, если это невозможно. То же самое касается мебели и предметов декора. В местах протечки поставьте ёмкости, чтобы не только сохранить своё имущество, но и помочь соседям снизу, которые могут пострадать от залива.

5. Составление акта.

После того как вы обесточили квартиру и предприняли меры по спасению имущества, важно связаться с управляющей компанией. Сотрудники управляющей компании должны приехать на место и составить акт о заливе вашей квартиры.

Этот документ крайне важен для пострадавших собственников, поскольку в нём будет зафиксирован весь ущерб, причинённый в результате происшествия. Акт составляется в свободной форме, но есть обязательные элементы, которые необходимо включить в него.

Убедитесь, что в акте указано:

• кто является собственником или нанимателем квартиры, пострадавшей от затопления;
• кто от имени управляющей компании присутствовал при составлении акта;
• какое имущество пострадало (включите в список технику, мебель, а также укажите площадь повреждённых стен, потолка, напольного покрытия и т. д.);
• подписи сторон (представителя управляющей компании и собственника квартиры/квартир).

Все повреждения, связанные с протеканием кровли, должны быть описаны подробно. Если представители управляющей компании отказываются составлять или подписывать акт, вы можете составить его самостоятельно. Но обязательно уведомите управляющую компанию о том, когда будет проведён осмотр.

Ниже вы можете найти образец акта о заливе квартиры, составленный нашими юристами. Используйте его как шаблон при заполнении документа.

6. Оценка ущерба.

Чтобы получить возмещение ущерба, нужно не только зафиксировать повреждения имущества, но и оценить реальный размер ущерба от залива. Для этого стоит обратиться к независимому оценщику. Он изучит квартиру на основании подписанного договора об оказании услуг.

Не стоит проводить осмотр с оценщиком сразу после залива, так как тогда ещё не будут видны все повреждения. Лучше провести оценку спустя 3–5 дней после происшествия, когда последствия будут заметны.

Представители управляющей компании (УК) должны присутствовать при оценке. Но вы, как собственник, должны уведомить организацию об этом не менее чем за три рабочих дня. Лучше всего отправить телеграмму через Почту России с уведомлением о вручении. Если сотрудники УК не придут в назначенный день (при правильном уведомлении), то можно провести оценку и без них.

Выбирайте оценщика тщательно, так как он должен соответствовать определённым требованиям. В частности, у него должен быть допуск СРО.

7. Составление претензии.

После оценки ущерба следующим шагом будет направление претензии в управляющую компанию, если именно она несёт ответственность за протечку крыши. Для этого необходимо отправить ценное письмо с описью вложения через Почту России.

Управляющая компания должна ответить в течение 10 дней (в некоторых случаях срок может быть увеличен до 30 дней). Важно отметить, что претензионный порядок в случае протечки крыши не является обязательным. Однако, если пострадавшая сторона направит претензию, а виновная сторона её проигнорирует, то в суде также можно будет взыскать потребительский штраф.

При рассмотрении вашей претензии управляющая компания может принять одно из следующих решений:

• Отказать в удовлетворении ваших требований. В этом случае вы можете обратиться в суд.
• Предложить компенсацию ущерба, но, как правило, в меньшем размере, чем было насчитано оценщиками.
• Предложить провести ремонт затопленного помещения.

Собственник или наниматель имеет право как согласиться с предложениями управляющей компании, так и отказаться от них, например, если сумма компенсации не устраивает. Для взыскания полной суммы ущерба необходимо обратиться в суд.

8. Как заставить УК сделать ремонт.

Если управляющая компания не выполняет свои обязанности по ремонту кровли, вы, как собственник жилья, можете потребовать от неё провести необходимые работы. Для этого нужно:

• выбрать представителя от жильцов многоквартирного дома, который будет представлять интересы всех проживающих в доме граждан и взаимодействовать с управляющей компанией, государственными органами и другими сторонами;
• составить заявление на ремонт крыши в управляющую компанию;
• собрать доказательства того, что управляющая компания не проводила и отказывается проводить ремонт кровли. Оптимальным вариантом будет получение досудебного заключения от специалиста или строителя, в котором будет описано текущее состояние крыши и указано на необходимость ремонта;
• подать жалобу на управляющую компанию в Роспотребнадзор или жилищную инспекцию (это не является обязательным шагом);
• обратиться в суд с заявлением, в котором будет содержаться требование об обязании управляющей компании провести ремонт кровли.

Судья, чтобы принять решение в вашу пользу, должен получить объективную информацию о состоянии кровли. Поэтому он может назначить судебную строительную экспертизу.

Если управляющая компания не выполняет свои обязанности по закону, вы можете добиться ремонта через суд. Главное — соблюдать порядок действий и проконсультироваться с юристами. Наши юристы помогут вам составить и собрать необходимые документы. Вы можете ознакомиться с образцом заявления о ремонте крыши в управляющую компанию ниже.

9. Судебная практика.

Истец С. А. обратился в суд с иском к ООО «ДЭЗ Калининского района» города Челябинска о возмещении ущерба, причинённого затоплением его квартиры.

В своём иске он потребовал провести собрание собственников для обсуждения вопроса о ремонте крыши, а также взыскать с ответчика неустойку, компенсацию морального вреда и штраф. Истец указал, что управляющая организация ненадлежащим образом обслуживала кровлю, что привело к ущербу.

Суд частично удовлетворил иск. С ответчика было взыскано 25 840 рублей в качестве возмещения ущерба, 3 000 рублей — за проведение оценки, 9 000 рублей — за услуги представителя, 1 000 рублей — в качестве компенсации морального вреда и 14 420 рублей штрафа.

10. Заключение юриста.

Если в 2024 году в многоквартирном доме течёт крыша, то ответственность за устранение протечки возлагается на управляющую компанию (УК) или товарищество собственников жилья (ТСЖ), которое обслуживает этот МКД.

У управляющей компании есть одни сутки на то, чтобы устранить протечку. Если из-за залива пострадали собственники жилья, они могут получить от организации компенсацию ущерба. В случае отказа в добровольной выплате компенсации, пострадавшие имеют право обратиться в суд.