Часто жильё принадлежит на равных правах сразу нескольким людям. Самый распространённый пример — это семья, которая живёт в квартире, купленной после свадьбы. В этом случае квартира является совместной собственностью, то есть принадлежит в равной степени обоим супругам. Любые решения относительно квартиры они должны принимать вместе.

Однако бывают ситуации, когда недвижимость необходимо разделить между владельцами:

• супруги расторгли брак;
• семья приватизировала жильё;
• квартира или дом достались нескольким людям в наследство;
• гражданин получил право долевой собственности по решению суда.

В таких случаях владельцам следует оформить общую долевую собственность на недвижимость. Только после этой бумажной процедуры каждый собственник получит право распоряжаться своей частью жилья.

Важно понимать, что доля одного владельца в общей долевой собственности имеет только денежное выражение. Иногда по решению суда человек получает конкретную часть жилплощади, например, часть дома с отдельным входом или комнату в коммунальной квартире. Однако в большинстве случаев общая долевая собственность не конкретизирует этот вопрос.

Что можно сделать со своей долей

Владение долей в общей собственности подразумевает, что собственник не может единолично распоряжаться всей жилплощадью. Каждый совладелец имеет равные права на использование всей квартиры по назначению.

Например, владелец доли не может:

• объявить какую-то часть квартиры своей и использовать её по своему усмотрению. Например, если в квартире живут другие совладельцы, то вряд ли они согласятся, чтобы в одной из комнат находился приют для животных;
• делать ремонт или даже масштабную перестановку мебели без согласия других собственников;
• регистрировать в квартире людей, которым не принадлежит в ней доля. Исключение — несовершеннолетние дети владельца доли, их можно прописать без согласования.

Основные документы

Чтобы подать заявление в Росреестр для оформления общей долевой собственности (ОДС), необходимо выполнить несколько условий:

1. Получить правоустанавливающие документы, подтверждающие право владения долей в недвижимости. Это могут быть:
   решение суда;
   — договор приватизации или купли-продажи;
   — свидетельство о праве на наследство;
   — дарственная.
2. Получить согласие на оформление ОДС от каждого будущего владельца доли или добиться соответствующего решения суда.

Например, если в недавно приватизированной квартире проживают четыре члена семьи, то все они являются собственниками по праву совместной собственности. Для оформления ОДС каждый совершеннолетний должен подписать согласие. За несовершеннолетних бумагу подписывает их законный представитель.

С 2019 года требования к этой процедуре стали мягче. Федеральный закон № 76 разрешает в некоторых ситуациях, в том числе описанной выше, не заверять согласия нотариально.

Подача документов в Росреестр

Вы можете подать заявление и необходимые документы напрямую в Росреестр или через ближайший многофункциональный центр (МФЦ).

В пакет документов входят:

• паспорта всех будущих собственников долей в общем долевом строительстве (ОДС); для собственников младше 14 лет — свидетельства о рождении;
• согласия;
• документы, подтверждающие право собственности каждого будущего участника ОДС;
• решение суда (если оно имеется).

Также необходимо оплатить госпошлину в размере 2000 рублей. Эту сумму следует разделить поровну между всеми собственниками, включая несовершеннолетних (за них платят законные представители).

От уплаты госпошлины освобождаются малоимущие граждане, чей месячный доход (на каждого члена семьи) ниже прожиточного минимума.

Как продать свою долю в ОДС

Согласно закону, прежде чем продавать долю в общем имуществе, необходимо предложить её выкупить другим совладельцам. И только если они откажутся от покупки, можно искать покупателя со стороны. Это требование прописано в статье 250 Гражданского кодекса РФ, которая гарантирует преимущественное право покупки доли для членов общего долевого строительства (ОДС).

Процесс продажи выглядит следующим образом:

1. Необходимо уведомить всех совладельцев о своём намерении продать долю и об условиях сделки (цене). Чтобы избежать возможных проблем в будущем, рекомендуется отправить им официальное (заказное) письмо или телеграмму с копией. Это поможет вам доказать в суде, что вы действовали в соответствии с требованиями Гражданского кодекса.
2. Если в течение месяца никто из совладельцев не выразит желания купить вашу долю, вы можете продать её стороннему покупателю.
3. Во время сделки необходимо оформить отчуждение вашей доли у нотариуса. Однако этот пункт не является обязательным, если все участники ОДС одновременно продают свои доли в рамках одной сделки.

Плюсы

• Владельцы недвижимости равны, поэтому ответственность за содержание жилья распределяется между ними поровну: расходы на коммунальные услуги делятся поровну между всеми собственниками.
• Аналогичным образом распределяется и налог на имущество: сумма налога делится между владельцами, что позволяет снизить финансовую нагрузку на каждого из них.
• Распределение налогового вычета также происходит по договорённости.
• В случае судебного разбирательства, связанного с одним из владельцев недвижимости, суд не может наложить ограничительные меры на всю совместную собственность.

Минусы

• На совместное владение выдаётся один документ. Это может быть неудобно, если собственники проживают в разных местах: в случае необходимости получения документов о собственности, их придётся забирать и затем возвращать.
• Доход от аренды квартиры должен быть разделён между владельцами поровну.
• Если один из собственников является несовершеннолетним, любые операции по распоряжению квартирой должны осуществляться при участии органов опеки.

Какие документы проверить

Чтобы удостовериться, что квартира находится в общей совместной собственности супругов, необходимо запросить следующие документы:

1. Свидетельство о регистрации права собственности или иные документы, подтверждающие право собственности на недвижимость.
2. Выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).
3. Паспорта обоих супругов.
4. Свидетельство о браке. Для получения актуальной информации лучше обратиться к нотариусу, который может запросить данные из реестра браков через ЗАГС.
5. Документ, на основании которого была приобретена квартира, например, договор купли-продажи.
6. Брачный договор, если таковой имеется.

Следует отметить, что в свидетельстве о государственной регистрации права собственности может быть указан как один супруг в качестве собственника, так и оба. Однако наличие одного имени в свидетельстве не всегда означает, что собственность является личной. Существуют исключения из этого правила.

Что нужно сделать, чтобы купить долю в квартире?

Чтобы купить долю в квартире, нужно выполнить следующие шаги:

1. Получить выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), чтобы проверить права собственности на долю в квартире и узнать количество собственников жилья.
2. Получить от продавца подтверждение мнений других долевых собственников — заверенные нотариально отказы или согласия на сделку.
3. Согласовать текст договора, подписать его и заверить у нотариуса.
4. Оплатить государственную пошлину за регистрацию права.
5. Подать документы в Росреестр на регистрацию: договор купли-продажи доли, уведомления других собственников, их отказы от покупки и заявление на регистрацию.

Основные отличия совместной собственности от долевой

Разница между совместной и долевой собственностью заключается в том, как можно распоряжаться недвижимым имуществом.

• Если квартира находится в совместной собственности, то продать её можно только вместе с другими владельцами. А вот в случае долевой собственности каждый владелец может самостоятельно продать свою долю или распорядиться ею по своему усмотрению.
• В сделках с долевой собственностью чаще встречаются мошеннические схемы. Например, продавец может выставить на продажу долю в квартире под видом отдельного объекта. Также возможно, что продавец и другие владельцы квартиры вступят в сговор, и последние смогут оспорить эту сделку. Кроме того, может быть подделано согласие остальных собственников.

Какие бывают доли

• Идеальная доля

Например, если у квартиры три собственника, то обычно они владеют ею в равных долях — по одной трети на каждого. Однако неизвестно, какие именно квадратные метры принадлежат каждому из них. Все трое имеют право участвовать в управлении квартирой и свободно передвигаться по всей её площади без согласия других собственников.

• Реальная доля

Это доля в натуральном выражении, например, одна комната в квартире. Владелец реальной доли имеет право не разрешать другим жильцам входить в эту комнату, самостоятельно делать ремонт и приводить третьих лиц. Выделить реальную долю намного сложнее, поскольку предполагается, что комната будет полностью автономной от остальной части квартиры.

Пленум Верховного суда определил, что для выделения такой доли комната должна быть изолированной, иметь собственные подсобные помещения (кухню, санузел) и отдельный вход.

Как выделяют доли

Чтобы выделить долю в совместной собственности, нужно:

1. Достичь договорённости с другими собственниками о размере выделяемой доли.
2. Составить письменное соглашение.
3. Собрать подписи всех владельцев и заверить документ у нотариуса.
4. Зарегистрировать право собственности в Росреестре.
5. Получить документ о праве на выделенную долю, который будет подтверждён в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).

Соглашение

В соглашении необходимо указать:

• место составления;
• адрес объекта недвижимости;
• общую площадь;
• кадастровый номер;
• количество комнат;
• размеры жилой и нежилой площадей;
• информацию обо всех собственниках: ФИО, дату рождения, адрес прописки, паспортные данные;
• реквизиты документа, подтверждающего право владения квартирой;
• информацию об обременениях, если таковые имеются;
• количество экземпляров (для каждого из собственников);
• подписи всех собственников с расшифровкой.

Как оформить сделку с долями

Допустим, другие собственники жилья не согласились на покупку доли, и её хотят приобрести посторонние люди. Для такой сделки необходимо заключить договор купли-продажи. В договоре нужно указать характеристики объекта: местоположение жилья, размер доли и кадастровый номер. Также следует определить стоимость доли, условия оплаты и наличие обременений.

Договор купли-продажи нужно заверить у нотариуса. Для этого потребуются следующие документы:

• договор;
• паспорт;
• отказы всех собственников от покупки доли (если есть);
• извещения о продаже доли (если есть);
• выписка из ЕГРН;
• технический паспорт на квартиру;
• разрешение супруга или супруги (если доля была получена в браке);
• разрешение органов опеки (если доля принадлежит несовершеннолетнему).

После проверки документов сотрудником нотариальной конторы продавец и покупатель подписывают договор. Нотариус заверяет подписанные документы и отправляет их на регистрацию в Росреестр.