При расторжении брака одной из главных проблем становится раздел имущества. А если недвижимость была приобретена в ипотеку, то ситуация усложняется ещё больше. Ведь нужно не только разделить право собственности, но и определить, кто будет выплачивать кредит в пользу банка.

В официальном браке при взятии ипотеки муж и жена автоматически становятся созаёмщиками. Однако есть два исключения:

• если они заключили брачный договор, в котором установлен раздельный режим собственности, тогда они могут стать созаёмщиками только по желанию;
• если у супруга нет российского гражданства.

К сожалению, нет единого решения для распределения обязательств по объекту залога. Однако есть несколько вариантов, которые могут помочь в разрешении этой непростой ситуации.

Как проходит раздел ипотечной квартиры?

Основная сложность в таких спорах заключается в том, что они затрагивают интересы нескольких сторон: кредитной организации, супругов, которые хотят расторгнуть брак. Практика показывает, что права одного из участников процесса могут быть существенно ущемлены.

Такие сложности возникают из-за недостаточной нормативно-правовой базы семейного и гражданского законодательства. Споры рассматриваются на основании положений Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102-ФЗ, а также Гражданского и Семейного кодексов РФ.

Вот несколько ключевых вопросов, от которых зависят ваши дальнейшие действия:

• состоите ли вы в официальном браке;
• есть ли у вас брачный договор;
• был ли договор ипотечного кредитования оформлен до или после вступления в брак.

Раздел ипотечной квартиры при разводе

Помимо положений закона, необходимо учитывать условия договора ипотечного кредитования, заключённого с банком. Как правило, имущество, приобретённое в браке, считается совместной собственностью супругов. При разводе оно подлежит разделу поровну, если иное не предусмотрено брачным договором. При этом не имеет значения, на кого из супругов был оформлен кредит. Даже если кредит был оформлен на одного из супругов, а второй не выступал созаёмщиком, обязательства по выплате кредита возлагаются на обоих.

Если ипотечное жильё было приобретено до брака, то при разводе разделу подлежит только сумма совместных выплат по ипотеке. На «гражданские» браки законы семейного права не распространяются. В этом случае недвижимость и обязательства по выплате кредита остаются на том из супругов, на кого был оформлен кредит.

Если же оба супруга несли равные обязательства перед банком, необходимо предоставить соответствующие доказательства в суде.

Это могут быть:

• выписки с лицевого счёта
• квитанции об оплате
• чеки
• другие подтверждающие документы.

Раздел ипотечной квартиры после развода

После развода можно разделить ипотечное имущество, если оно состоит из нескольких комнат. Однокомнатную квартиру, которая находится в залоге у банка, поделить нельзя.

Если банк согласен на раздел имущества, то можно изменить условия ипотечного договора двумя способами:

1. Разделить долг по ипотеке между бывшими супругами поровну. Перед тем как согласиться на это, банк тщательно проверит платёжеспособность каждого из супругов. Если у банка будут сомнения, он может отказать в заключении такого договора.
2. Вывести одного из супругов из числа созаёмщиков и лишить его прав на недвижимость. Для этого нужно, чтобы один из супругов письменно отказался от своей доли в квартире. Этот отказ должен быть заверен нотариально. После этого второму супругу нужно будет доказать банку, что он сможет выплачивать оставшуюся часть долга.

После этого нужно будет:

• получить согласие банка на продажу квартиры;
• найти покупателя, который готов переоформить ипотеку на себя или внести всю сумму долга, чтобы снять обременение с недвижимости;
• снизить цену квартиры, чтобы компенсировать все неудобства новому покупателю.

Другой способ продажи — досрочное погашение остатка по кредиту. После снятия обременения квартиру можно продать по рыночной стоимости и разделить полученные средства между супругами.

Соглашение о разделе ипотечной квартиры

Супруги также могут заключить соглашение о разделе квартиры, купленной в ипотеку. В этом документе каждому из них будет выделена определённая доля. Такое соглашение позволяет учесть интересы обеих сторон. Например, если кто-то из супругов внёс больший вклад в покупку квартиры или погашение долга, это можно отразить в соглашении.

Соглашение должно быть составлено в письменной форме и заверено нотариально. В нём необходимо указать следующую информацию:

• ФИО, паспортные данные, дата рождения и место жительства каждого из супругов;
• данные свидетельства о браке или о его расторжении (если развод уже состоялся);
• данные объекта недвижимости, который подлежит разделу (кадастровый номер, адрес местонахождения, форма собственности);
• подробное описание объекта недвижимости (общая и жилая площадь, количество комнат, этаж, год постройки, тип дома и т. д.);
• данные свидетельства собственности или номера кредитного договора и договора купли-продажи;
• доли, в которых планируется разделить квартиру между супругами;
• ответственность сторон и способы разрешения споров;
• подписи и дата.

Раздел ипотечной квартиры с использованием материнского капитала

Хотя законодательство гарантирует право каждого ребёнка на долю в ипотечной квартире, купленной с использованием материнского капитала, при разводе можно разделить не только имущество, но и потраченные на его приобретение средства.

Если супруги использовали только средства материнского капитала и заёмные банковские средства, а собственных денег не было, то недвижимость будет делиться по общим правилам. При этом будут учтены права детей.

Вот несколько вариантов раздела такой недвижимости:

• Перезаключение договора с разделением кредитных обязательств на каждого из супругов. В этом случае каждый будет вносить равные суммы для погашения долга, а жильё будет зарегистрировано в равных долях, как и до развода.
• Оформление кредита на каждого из супругов отдельно. После погашения ипотечной задолженности недвижимость можно будет продать, а полученные деньги разделить. Однако если на детей оформлено право общей долевой собственности, сделка может быть признана недействительной.
• Компенсация одному из супругов пропорционально вложенным средствам на приобретение жилья. Её можно определить как по добровольному соглашению двух сторон, так и в судебном порядке.

Как делится ипотечная квартира при разводе

При разводе можно разделить имущество двумя способами: по обоюдному согласию или через суд. Это можно сделать независимо от того, в браке вы находитесь, находитесь в процессе развода или уже развелись.

Перед тем как приступить к разделу имущества, желательно обсудить с банком, как будет происходить раздел квартиры и кто будет нести ответственность по кредиту, если эта информация не была определена при оформлении кредита, например, в условиях брачного договора.

Вот несколько возможных вариантов:

• один из супругов остаётся владельцем квартиры и титульным заёмщиком, а другого выводят из сделки (если доход одного заёмщика позволяет выплачивать долг самостоятельно);
• погасить ипотеку совместными усилиями, а затем продать квартиру уже без обременения и разделить деньги между собственниками;
• продать ипотечную квартиру, закрыть долг, а оставшиеся деньги разделить между собственниками.

Инструкция по разделу имущества

В суде собственность между сторонами будет разделена поровну, если не предусмотрен иной вариант. Если одной из сторон присудят имущество, стоимость которого превышает её долю, то «обделённой» стороне будет выплачена компенсация.

Если такое решение не устраивает, можно потребовать долю в натуре. Это означает, что собственники получат не только право на часть общего имущества на бумаге, но и фактически. На практике это осуществимо с частным домом: помещения могут быть разделены между собственниками, а также могут быть созданы разные входы и отдельные санузлы.

Чтобы разделить ипотечную квартиру, необходимо выполнить следующие действия:

1. Заключить соглашение о разделе у нотариуса или через суд и официально зарегистрировать развод. Это можно сделать в любом порядке.
2. Обратиться в свой банк со всеми документами, полученными в результате действий по пункту 1. К таким документам относятся свидетельство о разводе, соглашение о разделе имущества или решение суда, а также документы, требуемые банком. Например, если решение оставить квартиру одному из созаёмщиков, понадобятся документы для оценки его платёжеспособности. В любом случае, лучше уточнить полный список документов у кредитора.

Что по закону является совместным имуществом?

Согласно статье 34 Семейного кодекса Российской Федерации, имущество, которое супруги приобрели во время брака, считается их совместной собственностью. Оно делится поровну, если иное не предусмотрено брачным договором.

К совместному имуществу относятся:

• доходы, полученные членами семьи, такие как заработная плата, пенсия и другие нецелевые выплаты;
• долги, включая кредитные обязательства. Однако если суд докажет, что долги являются общими, то обязательства по их выплате будут лежать на обоих супругах. В противном случае, обязательства по выплате займа ложатся на должника;
• движимое и недвижимое имущество, приобретённое за счёт общих доходов;
• ценные бумаги, вклады, паи и доли в капитале.

Важно отметить, что закон не учитывает, кто из бывших супругов является собственником жилья. Имущество делится поровну, если только брачный договор не предусматривает иное.

Также не имеет значения факт трудоустройства. Если один из супругов не работал по уважительной причине, то его заработная плата всё равно считается семейным доходом.

Какое имущество не делится между супругами?

В соответствии со статьёй 36 Семейного кодекса Российской Федерации, не являются совместной собственностью супругов и не подлежат разделу поровну:

• вещи индивидуального пользования, такие как одежда, мобильные телефоны и так далее, за исключением драгоценностей и предметов роскоши;
• интеллектуальная собственность, поскольку исключительные права на результаты интеллектуальной деятельности принадлежат их создателям и не подлежат разделу;
• имущество, полученное одним из супругов в период брака в дар, в порядке наследования или по другим безвозмездным сделкам.

Что не относится к совместному имуществу?

• Имущество, купленное в браке, но на личные средства одного из супругов.

Это могут быть деньги, которые принадлежали супругу до брака или были получены им в браке в дар. Неважно, идёт ли речь о самом имуществе или о его стоимости.

Например, один из супругов владел квартирой до свадьбы и продал её, чтобы внести первоначальный взнос за новую квартиру, купленную в ипотеку. 30% стоимости новой квартиры — это личные средства, которые не делятся пополам, а остальные 70% — совместное имущество, подлежащее разделу.

• Целевые выплаты

Это деньги, у которых есть определённое назначение. К ним относятся материнский капитал, компенсация за травму, пособие на ребёнка, командировочные. Если выплата была потрачена не полностью, её остаток принадлежит тому, кто её получил.

• Вещи несовершеннолетних детей

Если вещь купили для удовлетворения потребностей ребёнка, она не делится и передаётся супругу, с которым после развода будет жить ребёнок.

Ещё один важный момент: если личное имущество супруга значительно улучшили за счёт семейного бюджета, то суд может признать его общим. Например, если в квартире сделали капитальный ремонт, значительно увеличивший её стоимость.

Как можно разделить квартиру, взятую в кредит?

Разделить недвижимость можно как до, так и после развода. Для этого можно использовать:

* условия брачного договора;
* соглашение о разделе имущества.

Если супруги заключили брачный договор, раздел имущества будет осуществляться в соответствии с его условиями. Если брачный договор был заключён после оформления ипотеки, необходимо уведомить об этом банк. В противном случае банк может не учитывать условия брачного договора при разделе имущества.

Как разделить квартиру по соглашению?

По договорённости между супругами они могут определить, как будет разделено имущество и обязательства по кредиту. Если у них нет разногласий, они могут сами решить этот вопрос без участия суда.

Для этого им нужно:

• составить соглашение, в котором будут указаны условия раздела недвижимости, например, какая доля достанется каждому из супругов и кто будет платить по кредиту;
• получить согласие банка на эти условия;
• заверить соглашение у нотариуса;
• если нужно, подать заявление на перерегистрацию права собственности в отделение МФЦ или в Росреестр;
• переоформить договор с банком и закладную (если она есть).

Как разделить квартиру через суд?

Если решить вопрос о разделе имущества в браке не удаётся, можно обратиться в суд. Перед этим следует предупредить банк, где оформляли ипотечный кредит, о своих намерениях.

В судебном процессе уполномоченный представитель банка может выступать в качестве третьей стороны. Чтобы подать иск, нужно будет оплатить государственную пошлину. Её размер зависит от рыночной стоимости недвижимости, но не может превышать 60 тысяч рублей.

Для подачи иска могут потребоваться следующие документы:

• свидетельство о браке или справка о заключении брака, если развод оформляется вместе с разделом имущества;
• свидетельство о расторжении брака, если развод уже был оформлен;
• документы на имущество, приобретённое в браке;
• отчёт об оценке совместного имущества;
• выписка из банка об остатке задолженности по кредиту;
• документы, подтверждающие использование материнского капитала или личных средств при приобретении имущества;
• квитанция об оплате госпошлины.

Исковая давность

В седьмом пункте статьи 38 Семейного кодекса Российской Федерации установлен срок исковой давности по требованиям о разделе совместно нажитого имущества – три года. Этот срок начинает отсчитываться с момента, когда один из бывших супругов узнаёт о нарушении своих прав.

Например, если один из супругов продаёт общую недвижимость, которая не была поделена при разводе, без уведомления и компенсации доли другого супруга, то в течение трёх лет после этого он может обратиться в суд с требованием о разделе вырученных от продажи средств.