Дарственная на квартиру: плюсы и минусы.

Когда возникает необходимость передать жилье родственникам или другим людям, многие начинают задумываться о наиболее удобном и выгодном способе. Стоит ли оформить дарственную, продать, обменять, завещать или составить договор ренты?

Давайте сравним положительные и отрицательные стороны каждого из этих вариантов.

1.Что такое дарственная на квартиру?

Соглашение, позволяющее передать имущество во владение от одного участника сделки (собственника) другому при жизни передающего. Причем бескорыстно, из благих побуждений. Никаких встречных материальных обязательств не допускается. Форма документа строго регламентируется законодательством.

Документ составляют:

• Даритель — обязательно собственник жилья, которое дарит. Иногда встречаются люди, которые пытаются подарить чужое имущество, но такие сделки неправомерны и будут отменены судом.
• Дарополучатель — ему адресована передаваемая жилплощадь, и он должен либо принять ее, либо отказаться от подарка.

Участниками дарения могут выступать как обычные граждане, обладающие статусом физических лиц, так и юридические лица.

Договор могут составлять как родственники, так и совершенно посторонние люди. При этом условия дарения между родственниками, близкими и дальними, существенно различаются.

Однако, закон прямо запрещает дарение, оцениваемое в сумму свыше трех тысяч рублей, в следующих ситуациях:

• от одной коммерческой организации другой;
• от пациентов — лечащим врачам;
• от учеников и воспитанников — педагогам и социальным работникам;
• от посетителей — государственным служащим (если они не родственники, а подарок сильно напоминает взятку за решение проблем посетителя).

2. Преимущества дарственной на квартиру.

Процесс оформления дарственной при заключении довольно прост. Участники сделки подписывают ее и, вместе с пакетом необходимых документов, несут в Росреестр для перерегистрации владельческих прав на одаряемого. Через семь рабочих дней новый хозяин может свободно пользоваться подарком. Это идеальный вариант, если у служащих регистратора не возникло претензий по собранным документам. В противном случае, дело может затянуться до одного месяца.

Многие справедливо считают эту бумагу неплохой альтернативой завещанию или передаче в порядке наследования.

• Во-первых, после заключения договора дарения одаряемый получает право собственности на подаренное имущество, если даритель еще жив. Оно передается одаряемому сразу после подписания договора. Вряд ли кто-то из недовольных наследников будет спорить с его решением. И другие заинтересованные лица перестанут рассчитывать на этот объект. После подписания договора дарения нет ограничений на использование подарка, как, например, при договоре ренты недвижимости.
• Во-вторых, договор дарения позволяет решить вопрос быстро: наследникам не нужно ждать, пока благодетель, на чью милость они рассчитывали, умрет. Ведь при обычном наследовании им пришлось бы ждать шесть месяцев, прежде чем права на унаследованную квартиру перешли бы к ним. Неделя или полгода — огромная разница.
• В-третьих, при заключении договора дарения можно сэкономить немало денег, когда получателями подарка становятся близкие родственники. Наследуя квартиру, они заплатили бы 0,3 процента от оценочной стоимости полученного жилья нотариусу в качестве госпошлины. Если «квартиру» давно не переоценивали, одаряемому пришлось бы еще заплатить деньги за услугу оценщика. Договор дарения исключает такие существенные расходы и не облагается налогом. Кроме госпошлины за регистрацию в 2000 рублей, близкой родне при оформлении не придется платить ничего. Эта норма закреплена законодательством.

Но дело еще и в том, что посещать офис нотариуса для заверения договора дарения не обязательно, достаточно составить его, подписать и отнести в МФЦ или сразу в Росреестр для регистрации.

Срок передачи подарка стороны устанавливают по взаимному согласию, формат сделки подразумевает доверительность их отношений.

Договор дарения, заключенный между близкими родственниками, избавляет одаряемого от необходимости пополнять казну государства взносом в виде НДФЛ. Это обстоятельство объясняет, почему дарение квартир чаще всего происходит именно среди людей, связанных кровными узами. Экономия на подоходном налоге, особенно если речь идет о подарке в виде многокомнатной квартиры или особняка, получается крайне серьезной.

Следующий плюс договора дарения: дарящему, в отличие от продавца, тоже не нужно никому платить.

Оформление дарственной на квартиру имеет свои особенности. Если муж получает квартиру в дар, то в случае развода он может быть уверен, что эта квартира не будет разделена между бывшими супругами. Подарки не становятся совместной собственностью, и бывшая супруга не сможет претендовать на подаренную квартиру.

Однако, есть одно исключение из этого правила. Если супруга вложила свои личные средства в ремонт или улучшение квартиры, подаренной мужу, то суд может обязать его выплатить ей компенсацию за эти затраты или передать определенную долю в квартире. Это связано с тем, что такие улучшения могут увеличить стоимость квартиры и создать дополнительные права на нее для супруги.

В отличие от договора дарения, купля-продажа при передаче автоматически переводит приобретенное имущество в совместную собственность мужа и жены. Независимо от того, на кого оформлена покупка и на чьи личные средства она приобретена, при разводе они поделят купленную квартиру пополам.

Дарственная, помимо всего прочего, позволяет обойти преимущественное право покупки доли жилого помещения другими совладельцами. Если собственник хочет продать долю в коммунальной квартире на сторону, он должен сначала получить письменные согласия остальных жильцов. Они, согласно закону, имеют первоочередное право на покупку. Допустим, все, кроме одного, согласились. Сделка купли-продажи не состоится, даже если составители такого документа очень этого хотят. Дарственная избавляет от этих сложностей. Можно дарить свою долю, никого не спрашивая и не договариваясь о согласии остальных совладельцев.

Многие стараются поскорее оформить дарственную на квартиру, чтобы спасти имущество от ареста и конфискации судебными исполнителями (актуально при банкротстве, крупных долгах). Но дарения, совершенные такими гражданами за несколько лет до финансового краха, тщательно исследуются судебными приставами и могут быть аннулированы. Подарок возвращается к дарителю и будет использован для уплаты его долгов.

Расторгнуть дарение можно после подачи заинтересованной стороной соответствующего заявления в суд. Шансы на успешное решение вопроса у истца есть только при наличии у него неопровержимых доказательств неправомерности оспариваемого договора дарения. Чаще всего причинами для оспаривания в реальной жизни становятся мнимые дарения (чтобы, например, замаскировать фактические сделки купли-продажи и не платить налоги государству), дарение при отсутствии владельческих прав на передаваемую квартиру и некорректно составленный договор дарения.

3. Минусы дарственной на квартиру.

Главный недостаток оформления дарственной на квартиру — это ее юридическая уязвимость. Она может быть оспорена не только недовольными наследниками или самим дарителем, но и другими заинтересованными лицами, такими как владельцы доли в собственности на имущество, рентополучатели, кредиторы и другие.

Поэтому перед подписанием дарственной необходимо провести тщательный правовой анализ, даже если вопрос обсуждается с близким родственником. В отличие от дарственной, купчую могут оспорить только покупатель или продавец.

Поскольку подарок, исключая себя из так называемой наследственной массы, может сильно раздражать наследников, именно они чаще всего выступают инициаторами оспаривания дарственной. Однако просто прийти в суд и предъявить претензии недостаточно, нужны веские основания и доказательства. Вот некоторые из них:

• Даритель подписал документ в состоянии старческого маразма. Он был пьян, обкурен или обколот наркотиками и не понимал, что делает.
• После подписания документа он фактически превратился в бомжа, так как это было его единственное место жительства.
• Дарителя вынудили подписать эту сделку, используя угрозы, физическое насилие, шантаж и обман.

Проблему возможного оспаривания дарственной в будущем можно решить, если нотариально заверить документ. Это будет стоить дарополучателю дополнительных средств, но зато при подаче иска недовольными родственниками или другими заинтересованными лицами, нотариус сможет засвидетельствовать, что даритель был в здравом уме и подписал документ без принуждения, по собственному желанию. Судьи, скорее всего, поверят нотариусу, а не оспаривающим дарственную.

Чтобы стать полноправным владельцем подаренной жилплощади, необходимо завершить процесс оформления в территориальном отделении Росреестра. Там следует зарегистрировать права собственности на себя. Без этого шага невозможно передать, продать, обменять или сдать в аренду подаренное жилье.

Хотя формально получатель подарка становится владельцем с момента подписания документов, рекомендуется закрыть этот вопрос как можно скорее. Это защитит нового владельца от возможных претензий со стороны наследников дарителя, если последний скоропостижно скончается до завершения сделки. Также есть риск, что сам получатель подарка может внезапно умереть. Если права на подарок не будут своевременно перерегистрированы, он, скорее всего, вернется к дарителю, и наследники последнего не смогут претендовать на жилье, которое было так «неудачно» подарено родственником.

Если у частных лиц обычно не возникает проблем с оформлением дарственных на имущество, то коммерческие организации не могут бескорыстно передавать друг другу имущество, так как это противоречит смыслу их существования — получению выгоды от любой деятельности. На некоммерческие учреждения и благотворительные фонды это ограничение не распространяется.

4. Плюсы и минусы дарственной на несовершеннолетнего ребенка.

Согласно нашим законам, составлять дарственную на жилое помещение можно даже на новорожденного ребенка. Однако, прежде чем он сможет сам выступать в роли дарителя, ему необходимо достичь совершеннолетия (п.1 ст.575 ГКРФ).

Квартиру можно подарить ребенку до четырнадцати лет. В этом случае договор подписывают его родители, усыновители или опекуны (п.1 ст.28 ГКРФ). Сам ребенок, не имея паспорта, не обладает полномочиями для подписания документов.

Даже после получения удостоверения личности, до восемнадцати лет, факсимиле ребенка не имеет законной силы без подписи его родителей или опекунов. Кроме того, для подписания дарственной требуется письменное согласие родителей (п.1 ст.26 ГКРФ).

Дарственная, оформленная на несовершеннолетнего, может включать дополнительные условия, при выполнении которых он станет владельцем подарка. Однако, до достижения восемнадцатилетия, ребенок не сможет распоряжаться подаренной квартирой. В дарственной могут быть предусмотрены иные сроки, например, получение диплома об окончании вуза, день свадьбы, возвращение с армейской службы и т.д. (п.1 ст.26 ГКРФ).

Когда все ограничения, предписанные дарственной, сняты (ребенок закончил учебу, вернулся из армии, создал семью и т.д.), он обязан предоставить сотрудникам Росреестра доказательства выполнения условий дарения (диплом, свидетельство о браке, военный билет). После этого он получает выписку из ЕГРН и становится полноправным собственником квартиры.

Однако здесь кроется и главный минус: родители не смогут распоряжаться подаренной своему отпрыску квартирой — продать, обменять, передарить, сдать в аренду, — не согласовав это с представителями органов опеки.

5. Налогообложение.

Главное преимущество дарственной, которая заключается между близкими родственниками, — это отсутствие налогообложения при дарении. Такое правило действует с 2006 года. Семейный кодекс четко определяет, кто является близким родственником, а кто — дальним.

Близкими родственниками считаются:

•  законные супруги;
• внуки и внучки;
• бабушки и дедушки;
• братья и сестры, родные как по обоим родителям, так и по одному из них, а также приемные;
• родители, в том числе приемные.

Все остальные родственники считаются дальними и не освобождаются от уплаты тринадцатипроцентного налога при оформлении дарственной на квартиру.

Если сделка заключается с гражданином другой страны, то ему придется заплатить в российский бюджет тридцать процентов от оценочной стоимости подаренной квартиры.

6. Варианты выбора способов передачи недвижимости.

Для большинства людей, составлять дарственную может быть удобно и выгодно в следующих случаях:

• если соглашение подписывается между близкими родственниками;
• если у дарителя есть еще несколько квартир, и ему не нужно ничего от одаряемого (например, жить в подаренной квартире до самой смерти);
• если дарственная — это единственный способ выписать из квартиры жильцов, которые по-хорошему не хотят покидать ее;
• если даритель дарит единственную жилплощадь, но уверен, что его не выселят после перерегистрации прав собственности на одаряемого.

В документ нельзя включать условия, которые нарушают принцип безвозмездности. Если у вас возникает желание подарить что-то и нажиться на этом, то это взаимоисключающие понятия. Дарственная, содержащая подобные условия, иногда может быть ошибочно заключена, но она сильно рискует быть аннулированной. Поэтому лучше рассмотреть другие варианты:

• Завещать – квартира достанется указанным в завещательном распоряжении гражданам только после ухода владельца в мир иной.
• Обменять – собственник отдает свое жилье и взамен получает другое, равнозначное или более просторное, если с доплатой.
• Продать – получить материальную выгоду от реализации.
• Отдать в ренту – новый владелец выплачивает стоимость жилого помещения частями, ухаживает за бывшим владельцем до дня его смерти и так далее.

7. Заключение.

Выбор между дарением, завещанием, продажей и покупкой квартиры зависит от конкретных обстоятельств, в которых находятся текущий и будущий владельцы.

Дарение имеет свои преимущества, если стороны доверяют друг другу и связаны близкими кровными узами. Дарственную на квартиру целесообразно оформлять в следующих случаях:

• в пользу ближайших родственников, чтобы избежать уплаты налогов;
• если есть желание исключить квартиру из совместно нажитого имущества (например, отец дарит квартиру неблагополучно женатому сыну);
• когда нужно выписать тех, кто не хочет добровольно выписываться.

В остальных ситуациях оформить такой договор может быть экономически нецелесообразно. Однако, юридической консультацией и помощью все же не стоит пренебрегать.