Каждый собственник мечтает продать свою недвижимость быстро и выгодно. Однако скорость сделки во многом зависит от подготовительной работы. Если все документы в порядке, то продать объект будет гораздо проще.

У сделок с загородными домами есть свои особенности. Спрос на такое жильё растёт с каждым годом, но его стоимость может снизиться. Центробанк прогнозирует замедление роста цен на недвижимость в 2024 году.

Поэтому, если вы планируете продать свой загородный дом или дачу, не стоит откладывать этот процесс. Тем более что такая сделка обычно занимает больше времени, чем продажа квартиры. Квартиры более или менее типичны по планировкам, в то время как у домов больше разнообразия. Хозяева строят их на свой вкус, и найти людей с таким же вкусом или готовых вкладываться в перестройку дома под себя может быть непросто.

1. Приведите в порядок участок.

Заходить на ухоженный участок и в чистый уютный дом всегда приятно. Перед тем как показывать объект покупателям, обратите внимание на то, что можно улучшить.

На участке уберите строительный и другой мусор, включая ржавые бочки и полуразвалившиеся сараи. Подметите дорожки, удалите сорняки и сделайте грядки более аккуратными. Газон можно немного обновить, чтобы он приятно пах скошенной травой.

Если участок давно не обрабатывался и зарос травой, пройдитесь по нему с косой или садовым триммером или наймите специалиста для этих работ. Если в доме есть септик, вызовите ассенизаторов для его откачки — на участке не должно быть неприятных запахов.

Также стоит проверить забор: сгнившие или сломанные доски нужно заменить, а выцветшие — покрасить.

2. Приведите в порядок дом.

В доме необходимо провести генеральную уборку: вымыть окна, постирать шторы и занавески, почистить мебель и ковры. Также стоит заняться мелким ремонтом: подклеить обои, установить на место отошедший плинтус, при необходимости отремонтировать сантехнику.

Мебель следует привести в порядок: починить и при необходимости покрасить, а если её состояние совсем плохое — заменить. Перед показом проветрите комнаты и поставьте в вазы живые цветы. С видных мест уберите лишние предметы и вещи.

Осмотрите фасад дома. При необходимости подкрасьте стены и очистите ливневые стоки.

3. Как правильно фотографировать интерьер.

Для объявления можно сделать от 8 до 10 фотографий дома как внутри, так и снаружи, а также участка. Снимайте в светлое время суток. Для интерьера лучше выбрать ракурс из угла комнаты в сторону окна и в сторону двери.

Если в интерьере есть предметы, которые вы хотите подчеркнуть, например, камин, их можно сфотографировать отдельно. Однако в целом лучше делать общие планы, чтобы создать общее представление о помещениях дома.

4. Как рассчитать оптимальную стоимость дома.

На стоимость любого объекта недвижимости влияют различные факторы, такие как:

• расположение;
• состояние;
• площадь;
• инфраструктура.

Также важно учитывать юридическую чистоту сделки:

• если нет обременений;
• несовершеннолетних собственников;
• все документы в порядке.

Если факторы указанные выше соблюдены, то цена будет выше.

Наличие хорошей дороги, электроснабжения и газа также влияет на стоимость дома.

Чтобы рассчитать оптимальную цену, можно обратить внимание на похожие объявления и поговорить с соседями. Посмотрите, за сколько продают дома аналогичной площади и состояния в том же районе. Спросите у недавно заехавших жильцов, по какой цене они купили свой дом или дачу. Подумайте, сколько вы потратили на строительство и отделку, или за сколько купили недвижимость сами — это минимальная цена продажи.

5. Какие документы нужны для продажи дома.

Важный момент: при продаже дома продаётся не только сам дом, но и земельный участок, на котором он стоит. Поэтому в сделке участвуют два объекта — дом и земельный участок.

Если границы земельного участка не определены, рекомендуется провести межевание — процедуру, в ходе которой устанавливаются границы участка. Для этого нужно обратиться к кадастровому инженеру.

Однако есть случаи, когда межевание не требуется:

1. участок уже зарегистрирован в Росреестре;
2. на участок оформлено право собственности;
3. границы участка не менялись;
4. право собственности на дом зарегистрировано в Росреестре.

Для продажи дома понадобятся следующие документы:

• выписка из Росреестра о праве собственности на дом и участок;
• технический паспорт на дом, который можно получить в БТИ;
• кадастровый паспорт на дом, который можно получить в Росреестре. Обратите внимание, что получение технического паспорта может занять 2–3 месяца.

Вот полный список документов, которые могут потребоваться при продаже дома или дачи:

1. документы, подтверждающие право собственности;
2. разрешение на строительство и акт ввода дома в эксплуатацию;
3. договор купли-продажи дома и участка (если есть);
4. паспорта всех собственников;
5. разрешение органов опеки и попечительства, если есть несовершеннолетние или недееспособные собственники;
6. нотариальное согласие супруга на продажу, если он есть;
7. справка об отсутствии задолженности по оплате ЖКУ;
8. документы, подтверждающие межевание и определение границ участка (если необходимо).

6. Нужно ли платить налог.

Как и в случае с любой другой недвижимостью, при продаже жилья, которое находилось в собственности менее пяти лет, необходимо уплатить подоходный налог в размере 13%. Однако в некоторых случаях этот срок может быть снижен до трёх лет:

• если жильё было приватизировано;
• если жильё досталось вам в наследство или было подарено;
• если жильё было получено по договору пожизненной ренты;
• если дом является вашим единственным жильём.

Если стоимость жилья при продаже составила менее 1 миллиона рублей, то налог платить не нужно. Однако в следующем году всё равно необходимо будет подать налоговую декларацию.

7. Как лучше продавать дом или дачу.

Продать дом или дачу можно своими силами или с помощью риелтора. Второй вариант позволяет быстрее найти покупателей, так как специалист может уделять показам больше времени, чем собственник, и привлекать больше потенциальных клиентов. Однако нельзя однозначно сказать, какой из вариантов эффективнее.

Если вы решите продавать дом самостоятельно, вам придётся собирать документы, размещать объявления, следить за их актуальностью, отвечать на звонки и приезжать на показы. Это позволит сэкономить на комиссии риелтора, но потребует много личного времени.

Если же вы обратитесь к агенту, вам нужно будет только согласовывать время, когда потенциальные покупатели хотят посмотреть жильё. Если в доме никто не живёт, это может и не потребоваться. Риелтор займётся документами, будет общаться с покупателями и постарается как можно скорее продать недвижимость, чтобы получить свою комиссию. Обычно она составляет 3-5% от суммы сделки.

8. Как составить объявление о продаже.

Для поиска покупателей необходимо разместить объявления на различных сайтах и повесить информацию о продаже дома на доску объявлений в посёлке.

О фотографиях для объявления мы уже говорили. Кроме того, в объявлении следует указать:

1. площадь дома и участка, а также их состояние;
2. количество собственников и наличие обременений;
3. материалы строительства и их преимущества;
4. наличие мебели, садовой техники и так далее;
5. плюсы месторасположения: близость магазинов, школ, больниц, общественного транспорта;
6. наличие природы рядом: леса, реки и так далее.

Когда потенциальные покупатели приедут на просмотр, будьте вежливы и подробно расскажите им о том, что есть в доме и на участке, а также о системе водоснабжения и водоотведения. Честно расскажите о возможных недостатках и упомяните, как их можно исправить. Подчеркните преимущества вашего предложения.

9. Заключение договора купли-продажи.

После того как покупатель найден, можно приступить к подготовке сделки.

1. Первым делом необходимо заключить предварительный договор купли-продажи. В этом документе следует зафиксировать все основные условия сделки: характеристики объекта, его цену, срок заключения договора, порядок расчёта и так далее. Если среди владельцев недвижимости есть несовершеннолетние или недееспособные лица, предварительный договор необходимо зарегистрировать у нотариуса.
2. Затем следует подписать основной договор купли-продажи. В нём обязательно должны быть указаны имена сторон, их паспортные данные и адреса регистрации, дата заключения договора, предмет сделки (дом и земельный участок), а также цена договора. Порядок расчётов также указывается в договоре — деньги переходят продавцу после регистрации права собственности в Росреестре.
3. Заключённый договор передаётся в МФЦ. Вместе с договором необходимо оплатить госпошлину: 2 тысячи рублей для физических лиц и 22 тысячи рублей для юридических лиц.
4. Расчёт между сторонами производится по договорённости. Обычно используются такие способы, как банковская ячейка, аккредитив или депозит нотариуса. После регистрации сделки в Росреестре продавец сможет получить деньги.

10. Как продать недостроенный или незарегистрированный дом с земельным участком.

Закон не запрещает продажу недостроенного дома. Однако, чтобы совершить сделку, необходимо оформить все документы.

• Для начала нужно получить кадастровый паспорт в БТИ.
• Затем следует приложить его к документам о праве собственности на земельный участок и обратиться в МФЦ с соответствующим заявлением.
• После этого необходимо оплатить госпошлину и получить документ о праве собственности на объект незавершенного строительства.

Сделка купли-продажи осуществляется в обычном порядке. В договоре в качестве предмета сделки указывается объект незавершенного строительства. После того как новые владельцы завершат строительство дома, им потребуется зарегистрировать изменения в Росреестре.

Если же дом уже построен, но не зарегистрирован в Росреестре, его нельзя продать как отдельный объект. В таком случае можно продать земельный участок, но в документах не будет указано, что на нём есть какие-либо строения. Найти покупателя в такой ситуации может быть сложно, поскольку Росреестр может аннулировать сделку, если узнает о наличии дома. Поэтому рекомендуется зарегистрировать дом должным образом и осуществлять продажу официально.