Налоговые вычеты — это механизм, предусмотренный Налоговым кодексом Российской Федерации. Они позволяют вернуть часть уплаченного ранее налога на доходы физических лиц (НДФЛ) или уменьшить налогооблагаемую базу — то есть размер дохода, с которого взимается налог.

Кто может получить налоговый вычет при покупке квартиры? И как он рассчитывается?

1. Кому предоставляется налоговый вычет.

Согласно статье 220 Налогового кодекса Российской Федерации, имущественные вычеты предоставляются в определённых случаях.

В частности, можно получить налоговый вычет, если вы:

• построили новый дом;
• приобрели квартиру, комнату или жилой дом на территории России;
• купили земельный участок для индивидуального жилищного строительства или на котором уже стоит жилой дом.

Вычет также предоставляется при покупке доли в указанных объектах недвижимости.

Право на получение налогового вычета имеют налогоплательщики, которые платят НДФЛ по ставке 13%.

2. Кто не сможет получить вычет.

Физические лица, освобождённые от уплаты НДФЛ из-за отсутствия облагаемого дохода, не могут воспользоваться налоговыми вычетами. К таким лицам относятся, например:

• безработные, не имеющие иных источников дохода, кроме государственных пособий по безработице;
• индивидуальные предприниматели, применяющие специальные налоговые режимы.

Не предусмотрено предоставление налоговых вычетов на расходы, связанные со строительством или приобретением жилья, если они покрываются за счёт:

• средств работодателей или других лиц;
• средств материнского (семейного) капитала, используемых для обеспечения дополнительных мер государственной поддержки семей с детьми;
• выплат, предоставленных из бюджетов бюджетной системы РФ.

Если сделка купли-продажи жилого дома, квартиры, комнаты или доли в них совершается между взаимозависимыми физическими лицами, налоговый вычет также не предоставляется (пункт 5 статьи 220 Налогового кодекса РФ).

Понятие и полный перечень взаимозависимых лиц приведены в статье 105.1 Налогового кодекса РФ. К таким лицам, например, относятся:

• супруги;
• родители, усыновители, дети (включая усыновлённых);
• полнородные и неполнородные братья и сёстры;
• опекуны и подопечные.

Следует отметить, что в случае приобретения жилья в собственность детей или подопечных в возрасте до 18 лет или строительства жилой недвижимости для них за счёт собственных средств родителей (усыновителей, приёмных родителей, опекунов или попечителей), имущественный вычет также предусмотрен законодательством (пункт 6 статьи 220 Налогового кодекса РФ).

3. Сумма налогового вычета.

Вы можете получить налоговый вычет в размере фактически понесённых расходов на строительство или приобретение жилья на территории России. Однако сумма вычета не может превышать определённого максимума.

Согласно подпункту 3 пункта 3 статьи 220 Налогового кодекса Российской Федерации, в фактические расходы на строительство или покупку жилья могут включаться следующие затраты:

• расходы на разработку проектной и сметной документации;
• расходы на приобретение строительных и отделочных материалов;
• расходы на приобретение жилого дома, квартиры или доли в них;
• расходы, связанные с работами или услугами по строительству и отделке;
• расходы на подключение к сетям электро-, водо- и газоснабжения, а также канализации или создание автономных источников этих коммуникаций.

Подпункт 4 пункта 3 статьи 220 НК РФ устанавливает, что в фактические расходы на покупку квартиры, комнаты или доли в них могут включаться следующие затраты:

• расходы на приобретение квартиры, комнаты или доли в них либо прав на квартиру, комнату или доли в строящемся доме;
• расходы на приобретение отделочных материалов;
• расходы на работы, связанные с отделкой квартиры, комнаты или доли в них, а также расходы на разработку проектной и сметной документации на проведение отделочных работ.

Если вы приобрели жилой дом, квартиру, комнату или долю в них без отделки, то вы можете принять к вычету расходы на достройку или отделку. Однако для этого необходимо, чтобы договор приобретения предусматривал приобретение не завершённых строительством объектов или прав на них без отделки (подпункт 5 пункта 3 статьи 220 НК РФ).

К вычету принимается не вся сумма расходов, а 13% от неё, то есть налог на доходы физических лиц (НДФЛ).

Максимальная сумма расходов на новое строительство или приобретение жилья, с которой будет исчисляться налоговый вычет, составляет 2 миллиона рублей (подпункт 1 пункта 3 статьи 220 НК РФ).

4. Расчет имущественного вычета.

Давайте рассмотрим примеры.

В 2023 году гражданин купил квартиру, которая стоила 1,5 миллиона рублей. Он может вернуть 13% от этой суммы, то есть 195 тысяч рублей.

А если бы он приобрёл квартиру стоимостью 3 миллиона рублей, то смог бы вернуть 260 тысяч рублей излишне уплаченного НДФЛ (13% от максимальной суммы, которая составляет 2 миллиона рублей).

5. Налоговый вычет при покупке квартиры в ипотеку.

Важно знать, что имущественный налоговый вычет также распространяется на проценты, уплаченные по целевым кредитам на строительство или покупку жилья, а также по кредитам, полученным для рефинансирования (перекредитования) этих кредитов.

Предельная сумма налогового вычета в этом случае составляет 3 млн рублей (п. 4 ст. 220 НК РФ). То есть налогоплательщик может вернуть не более 390 тыс. рублей налога на доходы физических лиц (13% от 3 млн рублей).

Ограничение по сумме уплаченных процентов применяется только к кредитам, полученным после 1 января 2014 года. Проценты по целевым кредитам, полученным до этой даты, можно включить в состав имущественного вычета в полном размере без ограничений (п. 4 ст. 2 Федерального закона от 23.07.2013 № 212-ФЗ).

Обратите внимание, что договор кредитования на строительство или покупку жилья должен быть именно целевым. Согласно п. 1 ст. 814 Гражданского кодекса РФ, заем считается целевым, если договор предусматривает использование полученных средств на определенные цели.

Имущественный вычет по расходам на погашение процентов по кредиту предоставляется в следующих случаях:

• кредитный договор должен быть целевым, то есть из него должно быть понятно, что деньги можно потратить только на покупку жилья;
• полученные по кредитному договору деньги были потрачены на приобретение дома, квартиры, комнаты или доли в них на территории России.

Если деньги, полученные по нецелевому кредиту, были направлены на покупку жилья, это не даёт права на вычет по уплаченным процентам.

Таким образом, если условиями кредитного договора предусмотрено, что его можно использовать только для покупки жилья в России, то физическое лицо может получить имущественный вычет в размере уплаченных процентов. Если же в договоре не указано, что он целевой, то в предоставлении вычета будет отказано.

6. Сколько раз можно получить налоговый вычет.

При покупке недвижимости после 1 января 2014 года максимальный размер налогового вычета применяется к расходам на покупку как одного, так и нескольких жилых объектов.

Это означает, что, хотя налоговый вычет можно получить только один раз в жизни (согласно пункту 11 статьи 220 Налогового кодекса РФ), его полную сумму можно использовать при покупке нескольких объектов недвижимости (подпункт 1 пункта 3 статьи 220 Налогового кодекса РФ). Однако после получения полной суммы вычета налогоплательщик больше не сможет претендовать на его повторное использование.

Например, если гражданин приобрёл квартиру стоимостью 1,2 миллиона рублей, то при покупке следующей квартиры или дома он сможет запросить остаток вычета в размере не более 800 тысяч рублей.

Важно отметить, что эти правила действуют только с 1 января 2014 года. Если налоговый вычет уже был использован на покупку жилья до этой даты, то повторно его запросить будет невозможно, независимо от размера предоставленного ранее вычета (пункты 1–3 статьи 2 Федерального закона от 23.07.2013 № 212-ФЗ).

Что касается налогового вычета по процентам по целевому кредиту, то его можно получить только один раз в отношении одного объекта недвижимости (пункты 8 и 11 статьи 220 Налогового кодекса РФ).

7. Налоговый вычет при продаже и покупке квартиры.

Согласно пункту 17.1 статьи 217 и пункту 4 статьи 217.1 Налогового кодекса Российской Федерации, если вы владели имуществом более пяти лет, то доход от его продажи не облагается налогом.

Однако для объектов недвижимости, приобретённых до 1 января 2016 года, а также для другого имущества, минимальный срок владения остаётся прежним — три года (пункт 17.1 статьи 217 НК РФ).

Минимальный срок владения недвижимостью также составляет три года в следующих случаях:

• право собственности на объект недвижимости получено в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, которое является членом семьи или близким родственником в соответствии с Семейным кодексом РФ;
• право собственности на объект получено в результате приватизации;
• право собственности получено плательщиком ренты по договору пожизненного содержания с иждивением.

С 1 января 2020 года вступили в силу поправки к пункту 3 статьи 217.1 НК РФ (введён подпункт 4), согласно которым гражданин освобождается от уплаты налога при продаже объекта недвижимости (дома, квартиры, комнаты), если это его единственное жильё, находящееся в собственности более трёх лет. Исключением являются только объекты, приобретённые в течение 90 дней до момента регистрации перехода права собственности на проданное жильё.

Согласно Федеральному закону от 23.11.2020 № 374-ФЗ, минимальный срок владения недвижимостью, приобретённой по договору долевого участия (ДДУ), отсчитывается с момента полной оплаты стоимости объекта, указанной в договоре, а не с момента регистрации права собственности, как это было ранее. Однако до недавнего времени, если фактический метраж жилья после окончания строительства оказывался больше, покупателю приходилось осуществлять доплату, и минимальный срок владения начинали отсчитывать с этой даты. Теперь же, согласно Федеральному закону от 02.07.2021 № 305-ФЗ, при определении минимального срока владения объектом недвижимости факт доплаты не учитывается.

Если имущество находилось в собственности менее установленного минимального срока владения, то доход от его продажи подлежит обложению налогом на доходы физических лиц (НДФЛ). В этом случае гражданин вправе воспользоваться имущественным налоговым вычетом в соответствии со статьёй 220 Налогового кодекса РФ.

Максимальная сумма налогового вычета, на которую может быть уменьшен доход, полученный при продаже жилых домов, квартир, комнат, дач, садовых домиков, земельных участков и долей в указанном имуществе, составляет 1 миллион рублей.

Максимальная сумма налогового вычета при продаже иного имущества — 250 тысяч рублей (подпункт 1 пункта 2 статьи 220 НК РФ).

В некоторых случаях вместо получения имущественного налогового вычета выгоднее уменьшить сумму облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведённых и документально подтверждённых расходов, связанных с приобретением этого имущества (подпункт 2 пункта 2 статьи 220 НК РФ).

8. Налоговый вычет при покупке квартиры пенсионером.

В Налоговом кодексе Российской Федерации для пенсионеров предусмотрен особый порядок возврата подоходного налога при покупке жилья и уплате процентов по целевым кредитам. Они могут получить вычет не только за тот год, когда была приобретена квартира, и последующие годы, но и за три предшествующих года.

Это указано в пункте 10 статьи 220 Налогового кодекса РФ: «У налогоплательщиков, получающих пенсии в соответствии с законодательством Российской Федерации, имущественные налоговые вычеты, предусмотренные подпунктами 3 и 4 пункта 1 настоящей статьи, могут быть перенесены на предшествующие налоговые периоды, но не более трёх, непосредственно предшествующих налоговому периоду, в котором образовался переносимый остаток имущественных налоговых вычетов».

Например, если женщина вышла на пенсию в 2018 году, то она уже не платит налог на доходы и не может вернуть его за последующие годы. Однако она имеет право заявить вычет за три предшествовавших года.

Если пенсионер обращается за переносом остатка имущественного налогового вычета на предшествующие налоговые периоды не в следующем за налоговым периодом году, а в последующие годы, то количество налоговых периодов, на которые можно перенести этот остаток, уменьшается (письмо Минфина России от 15.05.2015 № 03-04-05/27966).

9. Налоговый вычет при покупке квартиры супругами.

Согласно статьям 256 Гражданского кодекса РФ и 34 Семейного кодекса РФ, имущество, приобретённое супругами во время брака, считается их совместной собственностью, если между ними не был заключён брачный договор, устанавливающий иной режим имущества.

Не имеет значения, на чьё имя зарегистрировано имущество и кто из супругов внёс деньги при его покупке. В отношении такого имущества каждый из супругов имеет право получить имущественный налоговый вычет на строительство или приобретение жилья.

Вычет предоставляется в размере не более 2 млн рублей на каждого супруга, исходя из подтверждённых платёжными документами расходов каждого из них или на основании заявления, в котором супруги распределяют свои расходы на приобретение недвижимости. Эта позиция подтверждается письмами Минфина России от 21.11.2016 № 03-04-05/68623 и от 29.03.2017 № 03-04-05/18320.

Также следует отметить, что любой из супругов имеет право на вычет в сумме уплаченных процентов по целевым займам в отношении доходов, облагаемых по ставке 13%. Кроме того, любой из супругов, приобретших квартиру в общую совместную собственность за счёт средств, полученных по кредитному договору, может получить вычет независимо от того, на чьё имя оформлены документы по оплате процентов по кредиту (письма Минфина России от 21.11.2016 № 03-04-05/68623 и Минфина России от 31.10.2017 № 03-04-07/71589).

10. Перечень документов и порядок получения вычета.

Получить налоговый вычет теперь можно через налоговую инспекцию или у работодателя.

С 1 января 2022 года благодаря изменениям в Налоговом кодексе процедура получения налоговых вычетов, включая имущественные, стала гораздо проще.

Теперь вам не нужно заполнять и подавать декларацию о доходах по форме 3-НДФЛ. Вместо этого вы можете зайти в личный кабинет на сайте nalog.gov.ru и отправить заявление. ФНС будет получать все необходимые сведения от налоговых агентов, без вашего участия.

Упрощённый порядок распространяется на вычеты, право на которые возникло с 1 января 2020 года.

11. Как получить вычет через налоговую инспекцию.

Вам необходимо предоставить в налоговую инспекцию по месту жительства следующую информацию и документы:

• заявление;
• справку 2-НДФЛ о начисленных и удержанных налогах за соответствующий год (выдаётся работодателем);
• необходимый пакет документов.

Полный перечень документов, предоставляемых в налоговый орган для получения имущественного налогового вычета при покупке жилья, перечислен в подпункте 6 пункта 3 статьи 220 Налогового кодекса Российской Федерации. Среди них:

• договор о приобретении имущества и документы, подтверждающие право собственности;
• в случае приобретения прав на объект долевого строительства (квартиру или комнату в строящемся доме) — договор участия в долевом строительстве и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства, подписанный сторонами;
• документы, подтверждающие произведенные расходы (квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца, товарные и кассовые чеки, акты о закупке материалов у физических лиц с указанием в них адресных и паспортных данных продавца и другие документы);
• иные документы в зависимости от ситуации.

Например, свидетельство о рождении ребёнка — при приобретении родителями недвижимого имущества в собственность своих детей в возрасте до 18 лет; свидетельство о браке (если имущество приобретено в общую собственность) и т. п.

При приобретении земельных участков или доли в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, имущественный налоговый вычет предоставляется после получения налогоплательщиком свидетельства о праве собственности на жилой дом (пп. 2 п. 3 ст. 220 Налогового кодекса РФ).

Для получения налогового вычета на погашение процентов по целевым кредитам на приобретение жилья необходимо предоставить (п. 4 ст. 220 Налогового кодекса РФ):

1. договора займа (кредита);
2. документы, подтверждающие факт уплаты денежных средств налогоплательщиком в погашение процентов.

При подаче в налоговый орган копий документов, подтверждающих право на вычет, необходимо иметь при себе оригиналы для проверки налоговым инспектором.

Подать заявление на получение налогового вычета можно также онлайн. Для этого необходимо зарегистрироваться в «Личном кабинете налогоплательщика» на сайте ФНС России. Сервис позволяет сформировать заявление и направить его в электронном виде вместе с пакетом документов в налоговую инспекцию.

12. Как получить налоговый вычет у работодателя.

Налоговые вычеты на приобретение жилья и проценты по целевым кредитам можно получить до окончания налогового периода, если обратиться к работодателю с письменным заявлением. При этом необходимо подтвердить право на вычет в налоговой инспекции по специальной форме (п. 8 ст. 220 Налогового кодекса РФ).

Для этого нужно:

1. обратиться в налоговую инспекцию по месту жительства с заявлением о получении уведомления о праве на налоговый вычет. К заявлению нужно приложить копии документов, подтверждающих это право;
2. в течение 30 дней после обращения получить в налоговой инспекции уведомление о праве на вычет;
3. предоставить уведомление в свою организацию.

Уведомление станет основанием для бухгалтерии организации, чтобы не удерживать налог на доходы физических лиц (НДФЛ) из вашей зарплаты.

Важно отметить, что сумма возвращаемого НДФЛ не может превышать сумму налога, уплаченного в бюджет в течение соответствующего календарного года.

13. Перенос остатка вычета на следующий год.

Если в течение календарного года имущественные налоговые вычеты используются не полностью (например, если сумма дохода налогоплательщика оказалась меньше суммы вычета), то оставшуюся часть можно перенести на будущие налоговые периоды. Это позволяет использовать вычеты полностью до конца (пункт 9 статьи 220 Налогового кодекса РФ).