Договор ренты ГК РФ.

Из всех сделок с недвижимостью, рента является самым подходящим вариантом для одиноких пожилых людей. Она позволяет им провести остаток своих дней, находясь на иждивении у рентоплательщика, который, в свою очередь, получает редкую возможность приобрести квартиру по более низкой цене, чем на рынке.

1. Что такое рента?

Говоря о ренте по Гражданскому кодексу Российской Федерации, мы имеем в виду регулярный дополнительный доход, который не связан с коммерческой деятельностью. Один собственник передает свое имущество другому в обмен на денежные поступления, услуги или и то, и другое вместе, согласно условиям договора ренты. Соглашение о ренте действует до тех пор, пока не будет выплачена вся цена имущества, переданного под выплату, или до момента смерти прежнего владельца.

Если предметом соглашения о ренте является квартира, то прежний владелец имеет право оставаться прописанным и жить на своей жилплощади до последнего дня жизни того, кто получает ренту. Он отдает имущество, а плательщик ренты компенсирует эту «щедрость» рассроченными платежами, уходом и заботой, а также толерантностью к старческим причудам благодетеля.

Согласно статье 583 Гражданского кодекса РФ, под выплату ренты один участник сделки, именуемый получателем ренты, передает другому участнику, который называется плательщиком ренты, имущество (от мотоцикла до особняка). За это благодеяние плательщик ренты обязан (обычно раз в месяц или в три месяца) перечислять получателю ренты деньги в установленном соглашением размере или обеспечивать его содержание, а иногда и пожизненное содержание с иждивением.

Соглашение о ренте обретает законную силу только после государственной регистрации права собственности на плательщика ренты. Интересно отметить, что при этом получатель ренты сохраняет большинство своих прав, лишаясь каких-либо обязанностей. Отсюда и одностороннее обязывающее свойство соглашения о ренте, потому что теперь плательщик ренты обязуется регулярно платить деньги, содержать полученное имущество и, в большинстве случаев, его прежнего владельца.

Получателями ренты становятся одинокие пожилые люди, которые имеют собственное жилье, но им не хватает на жизнь пенсии или нужен постоянный, пожизненный уход. Под выплату ренты они получают единственный шанс завершить свои дни в человеческих условиях.

2. Виды ренты.

Рента может быть разной. В зависимости от срока действия договора, ее можно разделить на постоянную (бессрочную) и пожизненную. Пожизненная рента, в свою очередь, может быть с пожизненным содержанием и иждивением.

Постоянная рента.

Постоянная рента подразумевает, что плательщик будет выплачивать ренту деньгами до тех пор, пока не выплатит всю стоимость имущества, переданного ему получателем. Если получатель ренты умирает, а полного расчета еще не произошло, то плательщик будет продолжать платить ренту его наследникам.

ФАКТ!

Плательщику ренты закон не возбраняет выкупить свои обязательства. Уведомить об этом решении получателя ренты нужно за три месяца. Право на выкуп ренты всегда включается в рентное соглашение, оно безусловно, запретить его нельзя.

Пожизненная рента.

Пожизненная рента предполагает, что материальные и прочие обязательства по договору плательщик исполняет до конца жизни получателя ренты. В ГК РФ пожизненная рента нашла исчерпывающее отражение в главе 33, параграф 3. Цена имущества здесь не играет такой важной роли, как пожизненность денежных взносов. Однако, если получатель ренты окажется долгожителем, то сумма ренты может превысить рыночную.

Пожизненное содержание с иждивением.

Пожизненное содержание с иждивением – это разновидность соглашения о пожизненной ренте, когда плательщик не только выплачивает получателю ренту, но и берет его на полное обеспечение. В ГК РФ такой вид ренты рассматривается в статье 601.

ФАКТ!

После завершения сделки жилое помещение остается в залоге у рентополучателя. Все это напоминает залоговый займ в кредитном учреждении, когда под залог жилья банк обеспечивает себе гарантию поступлений кредитных платежей от заемщика.

Каждый вид соглашения имеет свои особенности и требует внимательного изучения.

3. Какими законами регламентируется рента?

Нюансы рентных правоотношений, в том числе и условия договора, описаны в статьях главы 33 Гражданского кодекса Российской Федерации. В частности, статья 590 определяет постоянную ренту, а статья 601 — ренту и пожизненное содержание с иждивением.

4. Форма соглашения о ренте.

Форма договора ренты любого вида должна быть только письменной. Рентные правоотношения содержат множество нюансов, которые необходимо учесть. В противном случае, сделку и собственность плательщика могут оспорить наследники рентополучателя. Поэтому не рекомендуется самостоятельно составлять документ. Лучше обратиться за квалифицированной помощью юриста или нотариуса. К тому же, без нотариального удостоверения соглашение будет недействительным.

Кроме обязательного заверения в нотариальной конторе, договор ренты на жилое помещение необходимо отнести в региональный департамент Росреестра для переоформления права собственности на рентоплательщика. Здесь выдадут выписку из ЕГРН, в которой плательщик ренты будет указан как владелец жилплощади с обременением. Если заверить договор ренты у нотариуса, но не пройти государственную регистрацию перехода права собственности, то такой договор ренты будет считаться незавершенным или незаключенным.

ИНТЕРЕСНО.

По рентному соглашению, имущество может быть передано плательщику ренты в собственность как бесплатно, так и за деньги. В первом случае цена этого соглашения будет складываться из общей стоимости всех рентных платежей. Во втором случае, к ним добавляется и размер первоначального взноса.

5. Чем отличается постоянная рента от пожизненной ренты?

Основные различия между двумя видами ренты: постоянной и пожизненной, можно определить по нескольким критериям:

• Получатели ренты: для постоянной ренты это могут быть организации, занимающиеся некоммерческими видами деятельности, или обычные граждане. В случае пожизненной ренты, только физические лица могут получать и платить ренту. По соглашению о постоянной ренте, платежи могут идти только в пользу рентополучателя, бывшего владельца имущества, переданного под ренту. В случае пожизненной ренты, по согласию сторон, могут быть назначены и другие рентополучатели (один или несколько).
• Периодичность выплат: и в том, и в другом случае, как часто должны поступать платежи, зависит от условий, прописанных в соглашении. Обычно, при постоянной ренте, предусмотрены ежеквартальные поступления, а при пожизненной – определенная сумма выплачивается ежемесячно.
• Способы выплаты ренты: пожизненную ренту погашают только денежными средствами, а при постоянной ренте допускается как выплата деньгами, так и выполнение определенных работ или предоставление услуг в счет ренты.
• Права наследников: если получатель постоянной ренты скончался, а сумма еще не погашена, то рентоплательщик продолжает отдавать оставшиеся средства наследникам покойного. В случае пожизненной ренты, если произойдет тот же случай, соглашение считается полностью выполненным, и больше никому не нужно платить.

6. Отличие ренты от дарения, купли-продажи, завещания.

Обязательства, которые возлагаются на участников сделки по соглашению о ренте, и которые содержатся в первом параграфе главы 33, являются общими для всех видов ренты.

Рента может выплачиваться не только в денежной форме, но и в эквивалентной «натуральной» форме. Например, статья 590 Гражданского кодекса РФ позволяет заменить платежи по постоянной ренте на вещи, выполненную работу или услуги, предоставленные рентополучателю. Рента с содержанием и иждивением в основном предусматривает денежные выплаты только в редких случаях, а в основном рентоплательщик гарантирует предоставление содержания в иной форме: покупку продуктов, одежды, лекарств, уход за престарелым рентополучателем до конца его жизни. Однако соглашение о ренте должно содержать указание на полную стоимость ренты, включая материальные затраты на содержание гражданина с иждивением (статья 602 ГК).

Рентное соглашение является возмездной сделкой, поэтому оно кардинально отличается от дарения. В случае бесплатной передачи жилого помещения рентоплательщик должен выплачивать ренту регулярными платежами. Если же имущество передается в собственность за деньги, то сначала вносится от 10 до 30% стоимости жилья в качестве разового платежа, а затем производятся ежемесячные выплаты до момента смерти иждивенца (в соответствии со статьей 585 ГК).

Постоянную ренту можно прервать путем выкупа со стороны плательщика (например, если у него внезапно появились средства для полного расчета) или после случайного уничтожения жилья, за которое рента выплачивалась. Пожизненную ренту прекращает смерть получателя ренты или процедура расторжения договора, инициированная иждивенцем в силу ряда причин (в соответствии со статьями 599 и 605 ГК).

К сожалению, заранее предсказать вероятность получения квартиры в аренду по цене, соответствующей денежным затратам, невозможно. Человек, который платит ренту, всегда находится в зоне риска. С другой стороны, и человек, получающий ренту, не может быть уверен, как будут развиваться партнерские отношения с плательщиком и какую выгоду он получит в результате (см. ст. 592 Гражданского кодекса). Это доказывает рискованность сделки, ее сильную зависимость от обстоятельств, которые могут сложиться не так, как планировалось изначально.

И в этом заключается главное отличие договора ренты от договора купли-продажи в рассрочку (ст. 489 Гражданского кодекса). При купле-продаже цена за имущество известна уже до стадии обсуждения условий сделки. Покупатель уверен: больше того, что прописано в документе, он не заплатит. Он отдает деньги и получает «товар». Обязательства исполнены, сделка завершена. В случае с рентой такого сделать нельзя. Обязательства по получению имущества в собственность будут довлеть над плательщиком до тех пор, пока не будет выплачен последний рубль или пока не произойдут иные обстоятельства.

Стоит отметить, что соглашение о постоянной ренте может содержать предельное значение выкупной цены. Причем, с учетом уже сделанных платежей, оно не превысит рыночной стоимости жилья (п. 1 ст. 594 Гражданского кодекса). Такое соглашение теряет признаки алеаторности, то есть зависимости от того, как в будущем ляжет карта.

Ренту также нельзя сравнивать с завещательными распоряжениями. Соотечественник, излагая свою последнюю волю на листе бумаги, решает дальнейшую судьбу своего имущества, накопленного за долгую жизнь. Но до своего последнего дня он остается владельцем своих домов, заводов и пароходов. Он может в любой момент, не уведомляя никого, изменить условия, переписать на другого наследника, уничтожить завещание, написать новое. Человек, получающий ренту, снимает с себя бремя собственности сразу после регистрации в Росреестре и перекладывает его на плательщика ренты.

7. Условия для оформления соглашения о ренте.

Несмотря на то, что договор ренты по Гражданскому кодексу может быть выгодным для обеих сторон сделки, он имеет свои подводные камни, которые следует учитывать при его составлении. В противном случае, плательщик может остаться без жилья, а рентодатель может уйти из жизни при странных обстоятельствах.

Как известно, мошенники могут быть как среди плательщиков ренты, так и среди получателей. Более того, можно потерять деньги, обратившись за помощью к агентству недвижимости, которое может организовать сделку таким образом, что большую часть средств плательщика присвоит себе.

Требования к участникам соглашения.

Стать получателем ренты по новеллам Гражданского кодекса может практически любой гражданин России. Возраст и состояние здоровья не имеют значения. Однако, сюда не относятся граждане, имеющие официально подтвержденный статус недееспособного по решению экспертной медицинской комиссии.

Отдать плательщику ренты жилье недееспособного может его законный представитель, однако без разрешения опекунского совета даже ему не удастся это сделать (ст.37 Гражданского кодекса РФ).

Получателями ренты могут быть и несколько человек одновременно, например, пожилые супруги, которые решили доверить свое жилье тому, кто обеспечит им комфортную старость до последней минуты жизни одного из них. Рента делится между ними в равных долях. Поскольку квартира является их совместной собственностью, в случае смерти одного из них, доля покойного выплачивается оставшемуся в живых.

Плательщиками ренты могут стать как простые граждане, так и коммерческие организации, при условии, что устав организации предполагает подобную деятельность. Например, в роли приобретателя жилья по ренте может выступить сосед одинокого старика по лестничной площадке, который хочет расширить свой имущественный метраж за счет соседней квартиры. И бегать далеко не нужно, идеальные условия. Плательщиком ренты может стать и частная организация, которая предоставляет одиноким старикам полный социальный пакет, включая лекарства, продукты, сиделку и ритуальные услуги на похоронах.

Требования к жилплощади.

Имуществом в нашей стране могут владеть как один человек (это полная собственность), так и несколько человек, которые являются совладельцами (совместная или долевая собственность).

Согласно статье 246 Гражданского кодекса РФ, распоряжаться общей квартирой может только один человек после получения нотариально заверенного согласия от других совладельцев. Если предстоит заключить возмездную сделку, то остальные владельцы имеют преимущество перед другими соотечественниками (статья 250 ГК РФ). Однако, если сделка безвозмездная (например, дарение), то такого преимущества у совладельцев нет.

Говоря проще, если вы хотите продать совместное имущество, то первым покупателем в очереди всегда будет совладелец. Однако, при дарении такого ограничения нет.

Но рента, согласно закону, может быть как возмездной (постоянной или бессрочной), так и не подразумевать прямой возмездности для получателя ренты – его содержание и иждивение. При заключении соглашения о ренте необходимо учитывать эти нюансы.

Бессрочная рента требует:

1. Сначала предложить стать плательщиками ренты другим совладельцам, письменно изложив условия ренты, включая стоимость.
2. Если они в течение месяца не согласятся оформить соглашение на себя, можно в качестве плательщика ренты привлечь человека со стороны.
3. Лучший вариант – провести процедуру выделения своей доли в совместном имуществе (по согласию с остальными совладельцами или через суд), если это возможно в конкретной ситуации. Чтобы передать долю по соглашению о ренте, не нужно ни у кого спрашивать разрешения.
4. Договор ренты с пожизненным содержанием по гражданскому кодексу РФ не требует предварительного получения согласия остальных владельцев. Выплачивать ренту бессрочно – значит вносить определенные суммы на счет получателя или передавать их лично до тех пор, пока не будет покрыта вся сумма, указанная в договоре.

8. Поэтапная процедура заключения сделки.

Отчуждение имущества по соглашению о ренте – это сложный процесс, который включает в себя несколько этапов.

• Сначала необходимо собрать все необходимые документы, подтверждающие дееспособность участников сделки. Затем составляется само соглашение, желательно с участием юриста, специализирующегося на имущественных правоотношениях.
• Составленное соглашение необходимо заверить у нотариуса. Нотариус проверит документ на соответствие юридическим требованиям и, если все в порядке, заверит его.
• С заверенным нотариально соглашением о ренте участники сделки отправляются в Росреестр или в МФЦ (Мои документы), чтобы завершить сделку. Без этого последнего этапа сделка не может считаться завершенной.

Предварительный сбор документов.

Для заключения соглашения о ренте необходимо предоставить следующие документы:

• Гражданские паспорта участников соглашения;
• Выписку из ЕГРН или свидетельство о праве собственности на жилое помещение, которое передается по соглашению;
• Письменное согласие супруга(и), если речь идет о квартире, приобретенной в официальном браке;
• Письменное уведомление других собственников (если квартира является совместной собственностью) о намерении передать свою долю по соглашению;
• Доверенность на осуществление сделки (если необходимо);
• Судебное решение о признании гражданина недееспособным (если имущественный вопрос решается в интересах недееспособного лица его опекуном);
• Справку о всех гражданах, прописанных на жилом помещении, которое передается по соглашению.

Составление соглашения: существенные и дополнительные условия.

В каждом соглашении (договоре ренты, дарения, купли-продажи и т.д.) указываются обязательные (существенные) условия, которые закон требует оговаривать, и дополнительные, которые безоговорочно принимают обе стороны сделки.

К существенным условиям относятся:

1. информация об участниках сделки (паспортные данные);
2. предмет соглашения (передача в ренту жилого помещения или отчуждение имущества);
3. размер ежемесячной ренты или содержания (не менее установленного в регионе или стране минимального размера оплаты труда);
4. подробное описание передаваемого недвижимого имущества (адрес, этаж, метраж и другие характеристики);
5. сроки получения определенной денежной компенсации от плательщика (периодичность платежей и дата);
6. список услуг, которые плательщик будет оказывать рентополучателю (пожизненное содержание);
7. условия, при которых начнется процедура расторжения соглашения;
8. стоимость выкупа ренты при возможном расторжении договора;
9. ответственность за сохранность жилого помещения, которая возлагается как на плательщика, так и на рентополучателя.

Примеры дополнительных условий соглашения:

• описание того, в каком порядке иждивенец будет посещаться нанятой плательщиком сиделкой или самим плательщиком;
• как можно экстренно вызвать плательщика;
• когда и как проводить уборку квартиры и текущие ремонтные работы;
• перечень дополнительных услуг, которые будут предоставлены пожилому человеку в случае его болезни (визиты к врачу, вызов их на дом, услуги медсестры, посещение в стационаре и т.д.);
• описание ритуальных услуг, которые возьмет на себя плательщик в случае похорон.

Участники сделки обговаривают все детали новых правоотношений. Не стоит спешить, рента требует тщательного подхода к каждой детали. Даже если плательщик является близким человеком, не стоит полагаться на доверительные отношения с ним. Ведь после подписания соглашения все может измениться.

Нотариальное заверение соглашения.

Составленное соглашение (в 4 экземплярах) участники сделки должны отнести нотариусу по месту нахождения предмета соглашения, то есть квартиры. Для этого потребуется оплатить госпошлину в размере 0,5% от стоимости ренты, но не менее 300 рублей и не более 20 000 (п. 5 ч. 1 ст. 333.24 НК РФ).

Кроме соглашения, необходимо предоставить следующие документы:

1. документ, подтверждающий право собственности на передаваемое в ренту жилье;
2. справку о стоимости квартиры по кадастру;
3. справку о количестве прописанных граждан на жилой площади, передаваемой в ренту;
4. копию финансового лицевого счета;
5. технический план квартиры;
6. копию кадастрового паспорта;
7. выписку из ЕГРН, подтверждающую отсутствие обременений на квартиру, передаваемую в ренту.

Любая индивидуальная ситуация, отличающаяся от стандартных случаев, потребует предоставления дополнительных справок от каждого из участников сделки в нотариальную контору. К этому следует подготовиться заранее.

Нотариус может отказаться удостоверить соглашение о ренте в следующих случаях:

• если в него включены пункты, несовместимые с нормами российского законодательства;
• если стороны обратились к «чужому» нотариусу, так как каждый нотариус обслуживает определенную территорию. Поэтому для заверения соглашения о сделке с недвижимостью необходимо обратиться в «местный» нотариат, работающий с адресом, где расположена отчуждаемая квартира;
• если сделку заключает юридическое лицо, и она не соответствует уставу и локальным актам этой компании;
• если факты, содержащиеся в предоставленных документах, сомнительны (например, стороны предоставили подделанные, просроченные или испорченные бумаги).

В случае отказа в обслуживании, нотариус должен выписать соответствующее постановление в течение 10 дней. Поэтому при отказе следует настоять на получении письменного объяснения с указанием причин и разъяснением порядка обжалования отказа.

Регистрация прав собственности в Росреестре.

Обязательный этап регистрации соглашения о ренте в Росреестре можно пройти тремя способами:

1. Прийти в департамент Росреестра обоим участникам лично, предоставить все необходимые документы и написать заявление о переоформлении права на плательщика ренты.
2. Обратиться в ближайший офис МФЦ (здесь сотрудники помогут составить заявление, проверят документы на соответствие законодательству и, при необходимости, оформят некоторые справки на месте, например, выписку из домовой книги).
3. Если у вас есть квалифицированная электронная подпись, вы можете решить вопрос на портале Госуслуг.

Документы для регистрации в Росреестре.

Соглашение о пожизненной ренте, которое было нотариально удостоверено, должно сопровождаться следующими документами:

• заявлением на государственную регистрацию пожизненной ренты;
• гражданскими паспортами участников в оригинале и копиях;
• письменными и нотариально заверенными согласиями жен (мужей) обеих сторон на передачу квартиры в ренту и, соответственно, ее получение;
• правоустанавливающими документами;
• копиями лицевых банковских счетов и выпиской из домовой книги на имя получателя ренты;
• справкой о стоимости квартиры;
• кадастровым паспортом с экспликацией;
• оплаченной квитанцией госпошлины в размере 2000 рублей (на 2019 год).

Согласно пункту 1 статьи 551 ГК РФ, плательщик пожизненной ренты может считаться собственником жилья получателя ренты только после перерегистрации на него имущественных прав в Росреестре. Если соглашение подписано и заверено нотариально, но не зарегистрировано в Росреестре, оно не будет считаться заключенным и может быть аннулировано судом.

9. Во сколько обойдется оформить ренту?

Расходы на оформление ренты складываются из нескольких составляющих, и не все из них имеют строго фиксированный размер. В разных регионах РФ оформление ренты может обойтись в разные суммы:

• составление контракта у юриста (от 3 до 5 тысяч рублей и более);
• оформление или обновление выписки из Росреестра. Если ранее собственность на квартиру была зарегистрирована, то это обойдется в 400 рублей. Если в базе Росреестра отсутствуют сведения о квартире и ее собственнике, то придется оплатить всю регистрационную процедуру, включая пошлину;
• обязательное заверение в нотариате. Каждая контора назначает свою сумму. Услуги оцениваются в 0,5% от кадастровой стоимости квартиры, но не более 20 тысяч рублей. Эта сумма будет уменьшена вдвое, если сделка происходит между инвалидами I и II групп и представлены соответствующие документы;
• услуги врача, который подтвердит дееспособность участников прямо во время подписания договора или соответствующую справку также нужно будет оплатить;
• госпошлина за регистрацию нового владельца недвижимости с обременением – 2000 рублей.

10. Как выплачивается рента?

Рента и пожизненное содержание гражданина выплачиваются в денежной форме, как правило, ежемесячно, до тех пор, пока прежний владелец не уйдет из жизни. Сумма выплат обязательно прописывается в договоре, но она не может быть меньше прожиточного минимума в регионе. Если прожиточный минимум не установлен, то берется его значение по стране. Сумма выплат будет расти вместе с увеличением прожиточного минимума.

Если недвижимость пострадала или была уничтожена в результате трагических обстоятельств, это не освобождает от обязательств по ренте (статья 600 Гражданского кодекса РФ).

За просрочку платежей начисляются проценты, размер которых определяется в соответствии с правилами статьи 395 Гражданского кодекса РФ. Статья 588 настоящего кодекса позволяет участникам сделки самостоятельно определять размер неустойки в соглашении о ренте.

Условия получения денежных средств по ренте определяются в рентном соглашении и могут включать:

• перевод на банковский счет;
• почтовый перевод;
• передачу наличных под официальную расписку;
• перевод через депозит нотариуса, если «квартирант» не берет денег от «покровителя», пытаясь расторгнуть сделку по надуманным причинам.

11. Надо ли платить НДФЛ рентополучателю?

Налоги на полученный доход в нашей стране составляют тринадцать процентов от заработанных сумм, и их придется платить рентополучателю. Однако, если не нарушаются условия пункта 2 статьи 220 Налогового кодекса Российской Федерации, существует налоговая льгота в виде имущественного вычета. Пока налоговый период не закончился, этим вычетом можно воспользоваться.

Для этого нужно обратиться в территориальный департамент налоговой службы. Вычет будет произведен только с суммы дохода, полученного от продажи, не превышающей один миллион рублей. Если сумма дохода больше этой суммы, то вычет не полагается.

12. Можно ли продать квартиру, обремененную соглашением о ренте?

Плательщик имеет право продать квартиру, в которой проживает рентополучатель, однако, во-первых, он должен получить согласие рентополучателя на сделку, а во-вторых, предоставить ему другое жилье, аналогичное по характеристикам и удобствам.

Есть и другой вариант: квартира может быть продана вместе с рентополучателем, при этом все обязанности по выплате ренты переходят к новому владельцу квартиры.

В любом случае, сделка должна быть зарегистрирована в Росреестре.

13. Как расторгнуть соглашение о ренте?

Основанием для прекращения партнерских отношений может стать нарушение условий соглашения любой из сторон. Расторгнуть сделку можно двумя способами:

1. по мирной договоренности плательщика с рентополучателем, с нотариальным подтверждением и дальнейшей перерегистрацией прав на жилье в Росреестре;
2. по судебному решению.

Заявление подается в районный суд по месту проживания ответчика. Но из-за преклонного возраста и слабого здоровья истца бумагу разрешается подать и по месту прописки старика. Кроме заявления, прикладываются доказательства по каждому пункту претензий к ответчику (показания свидетелей, обычно соседей, что плательщик редко навещает иждивенца), выпиской с банковского счета, где понятно, что платежи не поступают уже долгое время совсем либо приходят, но с задержкой и в меньших размерах.

Плательщик может подать встречное заявление, если у него есть чем возразить. Доказательства также прилагаются к иску.

14. Когда выкупают ренту?

Пожизненная рента может быть выкуплена только ее получателем. Плательщик имеет право потребовать выкупа только в случае, если было оформлено соглашение о постоянной ренте. В этом случае он должен письменно уведомить своего контрагента о своем решении за три месяца до прекращения выплат. После выплаты всей выкупной суммы рентополучателю, плательщик освобождается от обязанности выплачивать ренту.

Плательщик может потребовать выкупа ренты, если:

• получатель постоянной ренты скончался;
• в соглашении прописано, что выкуп при жизни получателя невозможен, то после его кончины, либо по истечении тридцатилетнего срока.

Рентополучатель может потребовать выкуп ренты, если:

• плательщик не производит выплаты в течение года;
• платит нерегулярно и меньшими суммами;
• плательщик обанкротился, стал инвалидом или потерял источники дохода;
• у квартиры, предмета ренты, в результате продажи появилось несколько совладельцев;
• в других случаях, которые указаны в соглашении.

Выкупная цена определяется условиями соглашения о ренте. Если такой важный пункт не был включен в соглашение, то выкуп составит размер годовой ренты, если при переходе квартиры к плательщику имел место первоначальный платеж (10-30% от стоимости жилья). Если никаких первоначальных платежей не было, то вместе с годовой суммой ренты в выкупную стоимость войдет и среднерыночная цена квартиры.

15. Признание соглашения о ренте недействительным.

Уход из жизни рентополучателя является естественным завершением всех обязательств по соглашению о пожизненной ренте. Оспаривают соглашение о ренте обычно те, кто рассчитывал унаследовать квартиру умершего, но неожиданно узнал, что она была передана по рентному договору.

Основная причина, которую наследники приводят в суде, заключается в том, что на момент подписания соглашения рентополучатель находился в невменяемом или психически нестабильном состоянии.

Основания для оспаривания соглашения о ренте могут быть следующими:

• получатель ренты действовал неосознанно;
• находился в заблуждении, в которое его специально ввели;
• был обманут, подвергся насилию или угрозам, в результате чего подписал документ;
• кредитор по ренте подписал соглашение в состоянии недееспособности;
• хотел замаскировать другую сделку под ренту и т.д.

Срок исковой давности при оспаривании составляет 12 месяцев со дня смерти наследодателя. Иск подается в суд, в котором находится спорная квартира.

Истец должен подтвердить свою позицию документально:

• медицинскими картами, справками и выписками из наркологического и психиатрического диспансеров;
• документами о незаконченном среднем образовании, которые подтвердят малограмотность получателя ренты;
• материалами о судебных разбирательствах, в которых плательщик ренты был ответчиком;
• выписками с банковского счета умершего и другими документами.

Истцу разрешается ходатайствовать о проведении психологической, психиатрической, почерковедческой и других экспертиз (статья 79 ГПК РФ). Также он может привести свидетелей, которые подтвердят обоснованность его претензий.

Госпошлина, которую платит истец, рассчитывается исходя из стоимости спорной квартиры, но не ниже ее инвентаризационной стоимости. Например, если цена квартиры составляет 400 000 рублей, то госпошлина будет равна 10 400 рублям.

16. Плюсы и минусы соглашения о ренте.

Соглашение о ренте, теоретически, крайне выгодно для обеих сторон.

Для получателя ренты:

• одинокий старик получает приличную прибавку к своей пенсии от государства;
• если речь идет о соглашении ренты с пожизненным иждивением, пожилой человек получает заботу и уход в соответствии с договором;
• старик не хочет оставлять квартиру опостылевшей родне, которая о нем забыла? Рента позволит передать жилье более достойному кандидату в лице плательщика ренты.

Плательщику ренты:

• плательщик ренты может получить квартиру практически за бесценок, если рентополучатель умирает через полгода-год после заключения сделки.
• после регистрации в Росреестре, плательщик получает квартиру в свою собственность, хоть и обремененную рентой. Если пожилой человек согласен, плательщик может сразу вселиться в квартиру.

Однако, никто из контрагентов по соглашению о ренте не застрахован от неприятных сюрпризов.

Риски плательщика:

• Если рентополучатель не умрет в ближайшие полвека, то квартира может стать дороже, чем если бы плательщик взял ее в ипотеку.
• Резкое увеличение расходов на лечение иждивенца, если он начнет болеть и не сможет прекратить это.
• Риск случайного повреждения или уничтожения квартиры по статье 595 ГК РФ ложится на плечи плательщика, но не освобождает его от обязанности продолжать платить по рентному соглашению.
• Старик может оказаться очень сложным и не разрешить плательщику вселиться в квартиру, продать, подарить или обменять ее.
• Плательщик рискует столкнуться с «профессиональным» рентополучателем, который, получив ренту, подаст иск в суд о нарушении своих прав плательщиком и может отсудить у него немалую компенсацию.

Риски одинокого пенсионера:

• Рентополучатель не получит тот доход, на который рассчитывал, если плательщик вдруг умрет.
• Плательщик может оказаться недобросовестным и задерживать платежи, не выполнять требования сделки по уходу и содержанию.
• Велика вероятность связаться с преступником, который превратит жизнь рентополучателя в ад или просто убьет его.

17. Страхование рисков для плательщика и рентополучателя.

Подобные сделки сегодня чаще заключаются с привлечением представителя страховой компании, так как рента сама по себе является рискованной сделкой как для одной, так и для другой стороны. Страховка помогает минимизировать потери в случае расторжения сделки.

• Обязанность плательщика ренты – не уклоняться от выполнения условий, прописанных в соглашении. Если вина плательщика ренты в сознательном уклонении от выполнения условий будет доказана, то страховщику придется возместить убытки, нанесенные получателю ренты.
• Если же рентополучатель неожиданно уйдет из жизни, а квартира по какой-либо непредвиденной причине не перейдет во владение второго участника сделки, то страховку получит плательщик ренты.

18. Государственная форма пожизненной ренты.

Уже несколько лет в Москве и Санкт-Петербурге существует возможность оформить договор пожизненной ренты с государством, что может быть менее рискованным, чем с частным лицом. Однако есть некоторые ограничения.

Для того чтобы заключить такой договор, человек должен быть старше 75 лет и проживать один. Государство может выкупить только целые квартиры, комнаты не подлежат выкупу. Также не рассматриваются аварийные дома и жилье с обременениями.

Пенсионер получает сразу 10% от рыночной стоимости своего жилья. Рента составляет два прожиточных минимума. В отличие от соглашения с частным лицом, пенсионеру, отдавшему жилье государству, придется самостоятельно оплачивать ЖКУ.

Законодатели уже давно работают над проектом закона, который позволит распространить государственную ренту на всю страну. Однако пока неизвестно, когда он будет принят и в какой форме.