Как продать приватизированную квартиру

«Можно ли продать приватизированную квартиру, и как это правильно сделать?» — подобный вопрос время от времени встаёт перед многими россиянами. Каждый гражданин, согласно положению Конституции РФ, имеет неотъемлемое право распоряжаться своей собственностью. Данное положение распространяется на всё личное имущество человека, в том числе и на принадлежащую ему жилплощадь.

Одной из форм распоряжения собственностью является её продажа. Однако, при продаже жилья следует соблюдать ряд обязательных условий, связанных с данной процедурой и прописанных в жилищном и гражданском законодательствах. Рассмотрим, как продать приватизированную квартиру в различных ситуациях, какие документы для этого потребуется собрать, и как осуществляется процесс оформления сделки.

Права собственника жилья

Основные понятия гражданского права, появились в нашей Конституции сравнительно недавно. Такие основополагающие «столпы» современного общества, как неприкосновенность частной жизни человека, свобода предпринимательства, право на защиту личного достоинства были введены в Конституцию РФ только в 1993 году, через пару лет после распада СССР. К этому же времени относится и вхождение в нашу юриспруденцию такого понятия, как «частная собственность».

Раньше, во времена СССР, вся недвижимость, будь это квартира, комната в коммуналке или земельный надел, принадлежала государству. Соответственно, простой советский гражданин не имел права собственности ни на квартиру, ни на дом, ни на участок, на котором этот дом построен. Земля де-юре находилась во владении на правах аренды, а квартиры и комнаты в общежитиях и коммуналках – на основании договора соцнайма.

Ситуация изменилась с распадом СССР, когда в 1991 году была введена частная собственность на недвижимость, в том числе и на жилую. Отныне рядовые граждане смогли приватизировать квартиры – то есть, оформлять их в частную собственность со всеми вытекающими отсюда правовыми последствиями. Приватизированные квартиры можно стало продавать, покупать, сдавать внаём, дарить, передавать по наследству, то есть, совершать с ними любые разрешённые законодательством действия.

Процесс приватизации подразумевал передачу муниципальной недвижимости (земли или жилища) в частную собственность. При этом каждый из граждан РФ, согласно закону о приватизации, получал возможность единоразово участвовать в бесплатной приватизации жилплощади. В данной ситуации плата за передачу муниципального жилого имущества с рядовых граждан не взималась. Среди обременений, которые получали новоявленные «домовладельцы» — необходимость содержания квартиры за свой счёт, и оплата налоговых сборов за недвижимость.

Порядок продажи приватизированной квартиры

Если с неприватизированной квартирой жилец не вправе производить какие-либо сделки имущественного характера, то личную приватизированную квартиру он может продать на совершенно законных основаниях. Правда, для этого потребуется соблюсти определённый регламент действий, прописанный в нормативно-правовых актах. Связан он, прежде всего, с особым статусом недвижимости, которая подлежит обязательной госрегистрации в Росреестре.

Другие осложнения могут возникнуть при наличии долевой собственности в квартире, либо в связи с проживанием в ней несовершеннолетнего ребёнка. Для каждой из подобных ситуаций потребуется свой алгоритм действий, отличный от стандартной процедуры. Для начала рассмотрим самый простой вариант – как продать приватизированную квартиру, не обременённую никакими дополнительными факторами.

Продавать жильё можно либо самостоятельно, либо при помощи специальных агентов – риэлтеров. Каждый из перечисленных способов имеет как свои преимущества, так и недостатки. Самостоятельная продажа отнимет у владельца жильё довольно много времени и сил, необходимых для поиска подходящего клиента и оформление всей необходимой документации. В то же время продавец сможет лично контролировать весь процесс сделки, сводя к минимуму возможность мошенничества.

Обращение в риэлтерскую контору позволяет снять с себя необходимость самостоятельно бегать по инстанциям, собирая справки, оформляя разрешительные документы. Также помощь профессионала намного ускорит весь процесс, избежать возможных ошибок при оформлении сделки. Минус такого варианта – необходимость оплаты услуг посредника. Кроме того, на нашем жилищном рынке до сих пор существуют «чёрные» и «серые» риэлтерские фирмы, не брезгующие мошенничеством, и прочими криминальными деяниями.

Если вы решили продать приватизированную квартиру собственноручно, без участия посредников, то поэтапный алгоритм действий выглядит таким образом:

• Первым шагом следует определиться с основными параметрами и условиями сделки. Узнать реальную рыночную цену вашего жилища, определиться с устраивающей вас стоимостью, за которую вы реально могли бы расстаться с квартирой. Если продать квартиру требуется срочно, то имеет смысл несколько снизить цену по сравнению со среднерыночной. Когда же в запасе имеется достаточно времени, то можно выставить более высокую стоимость, ожидая подходящего покупателя.
• Демонстрация квартиры потенциальным приобретателям – немаловажная часть всей процедуры продажи. Для заключения выгодной сделки вам следует, как говориться, «показать товар лицом». То есть подчеркнуть все имеющиеся преимущества вашего жилья: большая площадь, хорошие соседи, развитая социальная инфраструктура района, и так далее. Перед продажей также имеет смысл сделать в жилье косметический ремонт. Как показывает практика, при продаже небольшие вложения в ремонтные работы окупятся сторицей, если речь не идёт о совершенно ветхом жилище.
• Если в ходе переговоров с клиентом удалось прийти к консенсусу, и установить устраивающую обе стороны цену, можно приступать к сбору документов (их перечень смотрите ниже).
• Следующим шагом составляется договор купли-продажи, в котором отражаются основные моменты сделки – стоимость квартиры, порядок передачи денег и вступления во владение жильём нового хозяина.
• Регистрация заключённой сделки в нотариальной конторе, а также регистрация передачи права собственности на квартиру в органах госрегистрации.
• Завершение сделки — произведение расчёта и передача ключей от жилья. Данная процедура может производиться в присутствии нотариуса, либо двух независимых свидетелей, если контрагенты не склонны доверять друг другу на слово. Также расчёт может произойти путём банковского перевода. В этом случае в купчем договоре следует прописать пункт, согласно которому покупатель вступает в права собственности только после поступления всей оговорённой суммы на счёт продавца.

Документы для продажи приватизированной квартиры

Чтобы осуществить сделку по продаже приватизированной квартиры, потребуется собрать определённый пакет документации. На 2018 год данный комплект выглядит следующим образом:

• Общегражданские паспорта обоих контрагентов – продавца квартиры, и её покупателя.
• Правоустанавливающие документы на квартиру. В данной ситуации таким документом является приватизационный договор.
• Кадастровый и технический паспорт на квартиру.
• Свидетельство из госреестра о нахождении квартиры в собственности.
• Справка из домоуправления о количестве проживающих на данной жилплощади граждан.
• Справка из госреестра с указанием числа собственников квартиры.
• Справка из управляющей организации об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.
• Договор купли-продажи квартиры.

В отечественном делопроизводстве договор продажи не имеет строгой регламентации, и составляется в соответствии с пожеланиями сторон. В него могут вноситься все существенные, по мнению продавца и покупателя, пункты. Тем не менее, составленный договор должен отвечать определённым требованиям. Во-первых, для обретения им правовой силы, составляется договор продажи исключительно в письменном или печатном виде. Во-вторых, в нём обязательно должна отображаться такая информация:

• Паспортные данные контрагентов – Ф.И.О., адреса места проживания.
• Данные о предмете купли-продажи: адрес продаваемой квартиры, её размер, количество помещений.
• Права и обязанности обоих участников сделки.
• Правовые последствия и штрафные санкции, связанные с неисполнением условий договорённости.
• Составленный документ заверяется подписями обоих сторон, проставляется дата его заключения.

Если в продаваемой квартире зарегистрированы дети, то перед продажей потребуется получить особое разрешение органов опёки. Это связано с требованиями законодательства РФ о защите прав несовершеннолетних граждан. Только при наличии подобного документа из учреждения опёки можно будет оформить сделку продажи квартиры. Для получения такого разрешения потребуется предварительно приобрести иное жильё, в котором ребёнок будет прописан.

Продажа доли в приватизированной квартире

Российское жилищное законодательство предусматривает разделение единой недвижимости на долевую собственность. Происходит данное разделение не в действительности, а виртуально. То есть, за каждым из совладельцев в такой ситуации не закрепляется определённая комната или помещение, а некая часть общей доли. Например, 1/2 или 1/4 часть жилой собственности. Выражается доля, соответственно, не в квадратных метрах, а в стоимости. К примеру, при продаже квартиры, каждый из дольщиков получает сумму, эквивалентную его доли собственности в данном жилье.

Несмотря на подобную «виртуальность», с долями можно совершать любые действия имущественного характера – от завещания по наследству до продажи. В общих чертах, продажа доли в квартире происходит тем же образом, что целого жилища. Однако, данный процесс всё же имеет ряд своих нюансов:

• Каждый из совладельцев-дольщиков при продаже одной из долей, имеет преимущественное право на её приобретение. Поэтому, прежде, чем выставить свою долю на продажу, владелец обязан предложить купить её прочим дольщикам квартиры. И лишь в случае официально заверенного отказа в покупке, он вправе выставлять долю на открытые торги.
• Не требуют обязательного согласования с прочими дольщиками только имущественные сделки безвозмездного характера. К ним относятся дарение и передача по наследству, то есть те ситуации, когда владелец взамен отчуждаемой доли не получает денежной или материальной платы.
• Продажа доли, так же как и продажа целой квартиры, требует обязательной фиксации договора у нотариуса, и регистрации смены собственника в госреестре недвижимости.

В остальном же вся процедура продажи доли в квартире схожа с продажей приватизированной квартиры.

Продажа приватизированной квартиры