Перевод жилых помещений в нежилой фонд

Перевод жилого объекта недвижимости в нежилую площадь регламентировано и должно выполняться строго по правилам. Потребность в подобном действии возникает нередко, но знания о грамотном переоформлении отсутствуют практически у всех граждан. Оперативно пройти все стадии оформления поможет данная статья.

Основные положения

Перевод помещений в нежилой фонд чаще всего используется для бизнеса или при запрете на проживание людей. Изменение статуса недвижимости должно проводиться с учетом гл.3 ЖК РФ. Законодатель установил порядок, которому необходимо следовать. Главной задачей на первичном этапе становится сбор большого пакета документов. Существует стандартный перечень информации, указанный в правовых нормативах, и дополнительные сведения в каждом конкретном случае.

Если у собственника отсутствует любой документ, потребуется восстановить его, получив дубликат. Копии для проверки прилагаются к оригиналам или заверенным дубликатам.

На руках должны быть следующие документы:

• паспорт владельца;
• свидетельство на право владения;
• техническая документация на квартиру из БТИ;
• архитектурный проект реконструкции (при потребности);
• согласие всех собственников, заверенное нотариально;
• юридическое лицо, являющееся владельцем, предоставляет учредительные документы;
• ведение дела юристом потребует подтверждения полномочий;
• справка, подтверждающая отсутствие регистрации в квартире, имеет значение в течение 14 дней.

После того, как на руках есть все перечисленные сведения, можно приступать к дальнейшим шагам по переоформлению жилой квартиры в нежилой фонд. Заинтересованное лицо пишет заявление в администрацию, которое рассматривают в срок 45 дней. Особое внимание следует обратить на проектную документацию. Нежилое помещение в многоквартирном доме должно иметь отдельный вход, поэтому в любом случае необходимо обратиться в проектное бюро. Следует выбирать опытную и лицензированную организацию, чтобы сделанный проект не был возвращен проверяющими на доработку.

Получив разрешение на перепланировку, приступают к выполнению, при этом отступать от разрешенных действий не допускается. Строгий контроль необходим для безопасности жителей дома, особенно при глобальных реконструкциях для коммерческого использования помещения. После ремонта надзорные органы проверяют выполненную перепланировку и выдают разрешение на внесение исправлений в регистрирующий орган Росреестра. Владелец подает заявление на получение измененного права, через 14 дней ему выдается свидетельство и сведения в ЕГРН становятся измененными данными.

В настоящее время достаточно обратиться с пакетом документов в МФЦ, написать стандартное заявление и дождаться согласования. Это удобно, экономит время и сокращает процесс, кроме того, соблюдаются все законные установки.

Обязательные условия

При несоблюдении хотя бы одного условия, выполнить перевод становится невозможным процессом. Следует со всей внимательностью отнестись к правовым нормативам:

• выделяемый объект может располагаться только на первом этаже многоквартирного дома;
• статус меняется у всей единицы недвижимости, комната отдельно не может быть использована;
• обязательна возможность установления отдельного входа в здание.

По правилам пожарной безопасности, площадь более 100 кв.м оборудуется запасным (пожарным) выходом. Существуют дополнительные ограничения, которые следует разрешить до начала изменения статуса квартиры:

• обязательно отсутствие обременений и ограничений на юридические сделки и действия. Нельзя без согласия кредитора распорядиться залоговой недвижимостью;
• многоквартирный дом не должен учитываться как аварийный или реконструируемый фонд. Любые отклонения от нормативов станут препятствием для оформления коммерческой жилплощади;
• в квартире не должны присутствовать незаконные перепланировки;
• особое внимание отводится переводу в домах жилых помещений в нежилые, если речь идет о домах особого статуса. Например, для получения разрешения для помещения в историческом или особо охраняемом фонде придется пройти дополнительные экспертизы архитектурной направленности. Нередки судебные процессы для доказательства права использовать недвижимость в коммерческих целях;
• наличие проблем с инженерными коммуникациями не позволит осуществить смену статуса. Другими словами, в выделенном объекте должны присутствовать водоснабжение, канализация и др.;
• отказ будет получен, если оборудование коммерческой точки не предусмотрено зональным архитектурным планом. Например, дом имеет статус социального назначения.

Перед принятием важных шагов собственнику придется получить решение общего собрания жильцов. Необходимо заручиться согласием надзорных и контролирующих органов, таких как СЭС, Роспотребнадзор, УФНС, пожарной и газовой инспекции. Только получив разрешение и исправив возможные недочеты, можно обращаться на муниципальную комиссию для окончательного решения вопроса.

По действующему процессуальному регламенту комиссия должна рассмотреть вопрос в течение 45 дней. Заявителю высылается уведомление не позднее трех дней после вынесения решения. Уведомление о принятом решении должно быть доставлено соседям, чьи квартиры являются пограничными объектами. Граждане должны иметь возможность подготовиться к наступающими событиями или подать жалобу, опротестовать вынесенное административное решение.

В случае отказа, должна быть приложена аргументация со ссылками на действующие статьи законов и нормативов. Заинтересованное лицо может обжаловать отказ в установленном порядке, подав исковое заявление в суд.

Согласование с другими жильцами

Интересы жителей многоквартирного дома обязательно должны быть соблюдены. Ст.23 ЖК РФ прямо не указывает на обязательное согласие соседей, такого положения нет в законодательстве. В то же время именно отрицательное отношение других собственников дома становится препятствием для проведения работ. Муниципалитет также не захочет брать на себя ответственность, поскольку на практике часты судебные процессы и жалобы в прокуратуру и высшие инстанции страны.

Ведь если в результате перевода жилого помещения в нежилой фонд и коммерческой деятельности произойдет ЧП, то ответственность понесут все чиновники. Согласно многолетней практике, заявителю рекомендуется собрать подписи, приложить список к пакету документов. Перечень согласных граждан не обязателен, но желателен для быстрого и положительного решения вопроса.

Существует два способа получить разрешение граждан. Если в доме существует ТСЖ, то вопрос обращается к председателю. Руководитель товарищества проводит собрание с поставленным на повестку вопросом. Решение принимается общим голосованием присутствующих жильцов. Если товарищество не создано, то заинтересованное лицо должно лично собрать подписи на инициированном собрании. Потребуется объяснить людям порядок работ и то, что будет сделано в данной квартире после перевода помещения в нежилой фонд. Легитимность в обоих случаях начинается с присутствия 50% всех собственников квартир.

Особо требуется оформить права на землю, находящуюся под вновь построенным входом. Если надел принадлежит муниципалитету, то разрешение потребуется получать в жилищном/земельном наделе. Если эта придомовая территория является общей собственностью жильцов, то потребуется поступить аналогично. Проводится собрание, при согласии и большинстве голосов можно уже обращаться в муниципалитет.

Если вопросы не согласовать досрочно с собственниками, то очевидны последующие судебные процессы и замораживание строительства до разрешения конфликта. Потребуется время на согласование с гражданами, но это рекомендуемый шаг, без которого можно получить впоследствии значительные юридические неприятности.

Возможные причины отказа

Не всегда перевод жилых помещений в нежилой фонд получает разрешение администрации. Нормативами не установлены конкретные причины и нарушенные условия, по которым возможен отказ администрации.

Наиболее часто встречаются следующие поводы:

• недостаточный пакет сведений;
• проект реконструкции нарушает одну или несколько норм надзорных органов;
• не представлено согласие всех собственников квартиры;
• запрет на коммерческий проект жильцов многоквартирного дома;
• признаки нежилого фонда присутствуют в неполном виде.

Начиная с 2013 года требования ужесточились. Например, если заявитель получает уведомление с требованием предоставить дополнительные документы или выяснить спорные моменты, то на ответные действия ему дается 15 суток. Принятый к рассмотрению пакет документов может потребовать объяснений и присутствия заявителя.

Чтобы процедура не затягивалась надолго, установлены лимиты времени на реагирование. Поданное заявление останется без рассмотрения или будет возвращено на доработку, что потребует нового обращения.

Стоимость оформления

Понятно, что каждый случай уникален и потребует различных затрат. Поскольку юридически данная процедура является трудоемкой и громоздкой, то оптимально поручить всю работу практикующему специалисту. Это намного сократит сроки, поскольку не будет возвратов на доработку, юрист составит документы грамотно и профессионально.

Можно рассмотреть следующие финансовые моменты:

• придется покрыть разницу в стоимости, воспользовавшись услугами БТИ;
• услуги БТИ по формированию технического паспорта для нежилого помещения;
• оплата нотариальных услуг и государственной пошлины;
• заключение договора с архитектурным бюро на выполнение проекта;
• оплата услуг юридического сопровождения.

В большинстве случаев проект достаточно затратный, но вложенные средства вполне окупятся при устройстве бизнеса или сдаче коммерческого помещения в аренду. По срокам согласование всех вопросов, проведение мероприятий на месте и ремонтные работы займут от полугода до года. Это в случае отсутствия препятствий и неожиданных конфликтных ситуаций. Перед началом действий рекомендуется проконсультироваться с юристом и описать свою ситуацию. Специалист обратит внимание на сомнительные и сложные моменты и даст рекомендации.

Получение новых документов

Изучая порядок перевода жилплощади в нежилое помещение, следует запомнить завершающий этап. После согласования, проведения ремонта и представления для проверки помещения, собственник получает подписанное районной администрацией разрешение на оформление новых документов на квартиру. Потребуется с выданным разрешением посетить регистратора и внести изменения в существующую запись в ЕГРН Росреестра. Акт приемки будет служить основанием для корректировки юридического назначения жилплощади и кадастрового паспорта помещения.

Обязательно предъявляется свидетельство на право собственности квартирой, квитанция об уплате государственного сбора и личные (уставные) документы владельца. Документы подаются в Росреестр или МФЦ, срок исполнения составляет 14 дней. Заявитель получает расписку в получении документов, с указанием даты получения нового свидетельства. Собственник может ознакомиться с исправленными данными в реестре недвижимости, находящемся в свободном доступе. Владелец нежилого помещения несет ответственность за своевременные погашения платежей и коммунальных обязательств, оплачиваемых по отдельному тарифу.

Особо следует проконтролировать качество выполненных ремонтных работ, от чего зависит грамотная эксплуатация всего домового имущества. При возникновении неоднократных аварийных ситуаций, дело по инициативе жильцов может быть направлено в суд, затем владельцу коммерческой деятельности запретят вести в помещении бизнес. После перевода следует строго соблюдать установленные Жилищным кодексом правила пользования многоквартирным домом.

Правила перевода жилого помещения в нежилое