Особенности составления договора купли продажи недвижимости

Заключение договора купли продажи недвижимости является одной из наиболее часто регистрируемых гражданских сделок. Составление подобного соглашения требует соблюдения некоторых нюансов юридического характера. Недвижимость относится к особой категории имущества, и подлежит обязательной регистрации в государственных органах.

По этой же причине и договор о купле/продаже недвижимой собственности имеет специфические особенности. Соблюдать их необходимо для того, чтобы соглашение обрело правовую силу. В противном же случае сделка может быть признана незаконной и расторгнута в судебном порядке.

Составление документа

Чаще всего составлением договоров, связанных с продажей недвижимости, занимаются специалисты с соответствующим образованием – работники риелторских агентств, нотариальных и юридических фирм. Однако, в действующих законодательных актах нет чёткого перечня лиц, которые имеют право составлять подобные документы. Соответственно, оформить договорённость о продаже в письменном виде может любой грамотный человек.

Главное условие – порядок заключения должен соответствовать требованиям принятых юридических норм. Если же в договоре имеются грубые ошибки и иные нарушения установленного порядка, то такой документ попросту не зарегистрируют в государственных органах. Но даже если удастся зарегистрировать его, при необходимости любая из сторон сможет опротестовать его и расторгнуть в одностороннем порядке на совершенно законных основаниях.

В отличие от ряда других договоров, — наследования, дарения, покупки движимого имущества, — регистрировать соглашение о купле недвижимости в нотариальной конторе не требуется. Нотариальное заверение в данном случае заменяется регистрацией в Государственном реестре. Однако, по обоюдному согласию, контрагенты могут обратиться к услугам нотариуса при составлении письменного договора, а также оставить у него на хранении дополнительный экземпляр соглашения.

Обязательные условия

Соглашение может составляться как в простой, так и в сложной форме. В первом случае документ представляет собой достаточно лаконичную бумагу, в которой указаны основные условия. В сложной форме документа максимально полно оговариваются различные дополнительные особенности и нюансы. Он может состоять из нескольких частей и подпунктов. Но в любом случае договаривающиеся стороны должны соблюдать особенности заключения письменного соглашения.

Согласно существующим нормам, для вступления в юридическую силу договор должен составляться исключительно в письменном виде. Другое обязательное условие – документ должен пройти регистрацию в Государственном реестре (ЕГРН). Госреестр создан в 2017 году и представляет собой единую всероссийскую базу собственников недвижимого имущества. Благодаря ему, значительно упростился контроль за чистотой производимых сделок и борьбе с мошенническими схемами.

Следующим обязательным условием является отображение в письменном соглашении следующей информации:

• Объект (предмет) договора. Это продаваемая/покупаемая недвижимость (квартира, дом, земля, дача, производственный цех и так далее).
• Стоимость сделки. Здесь указывается цена объекта договора.

Для конкретных предметов договора, в зависимости от типа недвижимого имущества следует указать дополнительную информацию:

• Для отдельных продаваемых строений нужно будет обозначить их категорию – является ли оно жилым или нежилым.
• Для земли – её категорию в соответствии с классификацией Земельного законодательства. То есть, является ли она сельскохозяйственного назначения, предназначенной под многоэтажную застройку, индивидуальное жилищное строительство, либо под дачно-садоводческий участок.
• Для объектов жилой недвижимости – необходимо указать все имеющиеся нюансы. К ним относятся различные ограничения и обременения. Например, если жильё находится в залоге у банка; имеются некоторые лица, сохраняющие право пользования жилплощадью; квартира находится в долевой собственности.

Структура договора

Действующий закон не даёт чёткого регламента структуры письменного договора. Но в юридической практике сложился стандартный порядок его составления, которого следует придерживаться. Соглашение условно подразделяется на две части: вводную (преамбулу) и основную. В вводной части даются общие положения и сведения о договоре.

Преамбула содержит следующие данные:

• Наименование составляемого документа – «Договор о купле/продаже такого-то объекта недвижимости».
• Дату и место заключения письменной договорённости.
• Полные данные обеих сторон: Ф.И.О., адреса проживания, паспортные сведения.
• Расшифровка сокращений, используемых в основном тексте. Так, стороны обычно в основной части выступают под наименованиями «покупатель» и «продавец», а объект сделки обозначается как «квартира», «участок» и тому подобное.

Основная часть конкретизирует всю процедуру сделки, оговаривает её нюансы и особенности. При её составлении следует быть максимально внимательным и стараться не упустить из вида даже самые незначительные, на первый взгляд, детали.

Она содержит такие данные:

• Исчерпывающие сведения об объекте сделки. В этом пункте указывается тип недвижимого имущества (квартира, дом, участок); адрес его нахождения; размеры (кв. метры, гектары); кадастровые данные. Сюда же вписываются данные правоустанавливающего документа, на основании которого продавец владеет данной недвижимостью.
• Все имеющиеся обременения. Например, объект может находиться во временном владении третьих лиц согласно договору аренды. Другой вариант – жильё находится в залоге у кредитно-финансовой организации по договору ипотечного или иного займа. С полным перечнем возможных обременений, ограничивающих права владения можно ознакомиться на нашем сайте. Попытки владельца собственности скрыть от продавца имеющиеся обременения является прямым поводом для признания сделки недействительной.
• Стоимость заключаемой сделки и порядок произведения покупателем оплаты – наличностью, банковским переводом, ценными бумагами.
• Взаимная ответственность контрагентов за нарушение условий договорённости. Данный подпункт необходим для защиты потерпевшей стороны от необоснованных финансовых потерь при расторжении соглашения. При отсутствии его будет возможно лишь вернуть уплаченные деньги и некоторую неустойку в размере ставки, определённой Центральным банком.
• Дополнительные нюансы договорённости. Здесь указываются возможные форс-мажорные обстоятельства и порядок действия контрагентов в этом случае. Условия, в результате которых стороны имеют право отказаться от реализации сделки без каких-либо штрафных санкций. Порядок расторжения договорённости по обоюдному согласию продавца и покупателя, и так далее.
• Указание на то, какая из сторон берёт на себя расходы по регистрации документа в органах Госреестра. Либо определяются доли, в которых контрагенты разделяют расходы по уплаты госпошлины.

Кроме этого, желательно оговорить в документе порядок передачи объекта недвижимости от бывшего владельца новому. К примеру, включить в договор передаточный акт, в соответствии с которым и будет производиться процедура передачи имущества. Новый владелец при этом осматривает приобретённую собственность и устанавливает, что она находится в том же состоянии, что и до подписания договора. После этого оба договаривающихся лица заверяют акт передачи своими подписями и прилагают его к основному договору.

Акт приёмки имущества в этом случае выступает документальным подтверждением факта полного выполнения продавцом договорённости перед покупателем. У нового владельца после этого будет гораздо меньше шансов расторгнуть договор на том основании, что ему была передана недвижимость в ненадлежащем состоянии.

Подтверждением выполнения покупателем своей части соглашения является банковский чек, или взятая с покупателя расписка о передаче оговорённой денежной суммы.

Необходимые документы

Минимальный пакет документов для заключения договора купли продажи недвижимости определён законодательными нормативами. Без предоставления его невозможно как составление, так и регистрация письменного соглашения.

В него входят:

• Удостоверение личности контрагентов – паспорта лиц, участвующих в заключении договора.
• Правоустанавливающая документация, подтверждающая право собственника на законное владение предлагаемым к продаже недвижимым имуществом.
• Если объектом сделки является жилое помещение, нужно представить справку из жилищного управления с указанием всех зарегистрированных по данному адресу лиц.

Данный список может варьироваться в зависимости от особенностей сделки и её сложности. Например, покупатель намерен рассчитаться за приобретаемое жильё деньгами, полученными от банка по ипотеке, необходимо указать данные этого кредитного договора. То же самое следует сделать при покупке жилища при помощи материнского сертификата.

Возможные ошибки

Порядок заключения договора купли недвижимого имущества имеет целый ряд юридических особенностей. В связи с этим, лица, решившие заключить соглашение самостоятельно, без привлечения профессионального юриста, часто допускают ряд ошибок.

Вот самые распространённые из них:

• Разночтения и неконкретности в указанной информации. Это относится ко всем пунктам договора – описанию продаваемого объекта, процедуре его передачи, ответственности сторон. Любые двоякости могут в будущем использоваться противоположной стороной в свою пользу и стать поводом для судебных тяжб.
• Некорректно указанные данные. Неправильно записанные данные паспортов контрагентов, кадастровые и банковские реквизиты, адрес нахождения недвижимости часто становятся причиной для отказа в регистрации договора. Также подобные ошибки могут сделать весь договор «ничтожным», то есть, в переводе с юридического языка, лишённым смысла.
• Если стороны договариваются произвести оплату по сделке только после регистрации покупателя в качестве собственника, в договоре обязательно должна иметься ссылка на соответствующую статью Гражданского законодательства — №488 ГКРФ.

Наилучшим же выходом будет обращение к юристу, практикующему в области сделок с недвижимостью. С его помощью вы сможете составить юридически грамотный договор и в кратчайшие сроки зарегистрировать его в Государственном реестре. Также это позволит снизить вероятность разночтений его положений и связанных с этим судебных разбирательств.

При необходимости юрист сможет выступить в качестве законного представителя интересов своего подзащитного при возникновении арбитражных тяжб между покупателем и продавцом.

Договор купли продажи недвижимости — на что обратить внимание?