Как провести сделку купли-продажи квартиры правильно?

Как происходит сделка купли-продажи квартиры?

Какой в ней порядок действий? Как разобраться в документах? Как не остаться без квартиры и без денег? Риэлторы утверждают, что только они знают ответы на эти вопросы. И что без их помощи обычный человек не справится.

Как самому без риэлтора продать квартиру в строящемся доме

Особенность продажи в строящемся доме в том, что не нужно собирать и проверять большое количество документов. Так как собственности еще нет, а есть только требования на жилье, то передают именно их. Между участниками заключается переуступка (цессия) прав по договору ДДУ.

Пошаговая инструкция для заключения сделки

• Оцените объект. За основу берется текущий уровень цен у застройщика.
• Напишите объявление. Если продажи у застройщика продолжаются, можно обратиться к нему и процесс пойдет быстрее. Но вы получите меньшую прибыль.
• Пригласите на просмотр жилья, если оно уже достроено. Показ устраивают в квартирах без отделки.
• Ознакомьте покупателя с ДДУ и платежками, подтверждающими внесение платежей. Если недвижимость куплена в ипотеку, добавьте согласие банка на уступку прав.
• Уведомите застройщика о намерении передать права на объект.
• Договоритесь о способе расчета и подпишите соглашение при передаче денег банку.
• Подпишите договор уступки и зарегистрируйте его в Росреестре.
• Получите деньги.

Как продать жилье на вторичном рынке

Распишем очередность действий для тех, у кого уже есть право собственности. Инструкция относится и к объектам в недавно достроенных домах, если документы на них оформлены и они зарегистрированы в единой базе Росреестра.

Оценка

Определите цену недвижимости и ваши цели, чтобы понять, как лучше продавать, и сколько времени на это уйдет. Ваша задача — узнать не окончательную цену, а диапазон, от которого можно отталкиваться при составлении рекламы. На стоимость влияют 10 факторов.

Факторы оценки

• Район. Престижность, экология, инфраструктура.
• Тип постройки. Панель, кирпич или монолит; новый или старый фонд.
• Площадь. Общая и жилая, размер кухни, количество комнат.
• Вид. Если окна выходят на красивый водоем, море или сад, стоимость объекта может быть увеличена.
• Местоположение дома в районе. Много ли там шума, нет ли рядом опасных мест.
• Расстояние от метро или остановок общественного транспорта.
• Этаж. Квартиры на первых и верхних этажах в старых домах часто бывают холодными, темными, шумными или сырыми, поэтому цену на них иногда приходится снижать.
• Планировка. Смежные или раздельные комнаты, высота помещений, характеристики санузла, наличие кладовок, антресолей, лоджии или балкона.
• Инфраструктура дома. Есть ли стоянка, охрана, консьерж, забор вокруг территории.
• Наличие ремонта.

Необходимо подготовиться к посещению потенциальных покупателей и подготовить ответы на вопросы, возражения, найти аргументы для переубеждения в случае возникновения необоснованных претензий.

Советы, как грамотно презентовать квартиру и вести переговоры:

• узнать у покупателя о целях покупки и рассказать, насколько ему подойдет данное жилье;
• акцентировать внимание покупателя на достоинствах;
• помогать покупателю косвенно или напрямую с прояснением юридических моментов, предоставлять необходимую информацию по его требованию;
• быстро перейти к обсуждению предварительных договоренностей, подводя покупателя к процессу формирования предварительного договора.

Внимательно выслушать покупателя недостаточно, нужно понять его желания и найти точки соприкосновения, одновременно настаивая и на своих условиях.

Предварительный договор купли-продажи и договор задатка

Предварительный договор подписывается обеими сторонами.

Предварительный договор содержит следующие пункты, впоследствии включаемые в основной:

• индивидуальные контакты участвующих в сделке сторон;
• главные условия процесса и предмета сделки, такие как: описание сути сделки, стоимость предмета соглашения;
• условия и порядок передачи задатка, гарантии процесса, порядок зачисления или передачи денежных средств;
• распределение расходов между участниками соглашения по проведению сделки;
• правила для заключения в дальнейшем основного договора;
• сроки юридического и фактического освобождения квартиры, ответственность сторон в виде неустойки за срыв, просрочку договоренностей;
• условия решения спорных вопросов.

Существует два способа передачи первой части денег: в виде аванса или задатка. Факт передачи обеспечительного платежа подтверждается распиской.

ВНИМАНИЕ! Следует отличать аванс от задатка. Если основная сделка не состоится, аванс всегда подлежит возврату, а соглашение о нем – расторгается. При передаче денежных средств в виде задатка (ст. 380 ГК РФ) – одна из сторон, нарушившая оговоренные обязательства, теряет значительную часть личных финансов, переходящих или остающихся у второй стороны.

Перед тем, как подписать предварительное соглашение без риэлтора, продавец должен предоставить, а покупатель затребовать основные или дополнительные документы на рассматриваемую квартиру.